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Erbschaftsteuerrecht : Eine Immobilienübertragung sollte gut vorbereitet sein

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Einlage des Betriebsvermögens

Über derartige Maßnahmen sollte vor allem dann nachgedacht werden, wenn mittelfristig ohnehin keine Veräußerung des Immobilienvermögens für die Familie in Betracht kommt oder wenn spätestens mit dem Erbfall das Immobilienvermögen beim Erwerber zu steuerlichem Betriebsvermögen wird. Das ist etwa der Fall, wenn Unternehmen und Immobilie im Erbfall auf den einzigen Sohn übergehen oder diejenigen Familienmitglieder, die in der Besitzgesellschaft die Mehrheit haben, im Erbfall auch an der Betriebs-GmbH mehrheitlich beteiligt werden.

Auch Eigentümer größerer Bestände an Wohnimmobilien sollten über eine Einlage ins Betriebsvermögen nachdenken. Dies allerdings nur, wenn der Bestand eine Größe erreicht hat, deren Verwaltung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erforderlich macht. Die Finanzverwaltung nimmt dies allerdings erst ab 300 Wohnungen an. Für diejenigen, die nicht unwesentlich darunter liegen, kann sich aber insoweit sogar ein Zukauf empfehlen. Daneben kann man versuchen, auch noch andere Indizien, welche die Finanzverwaltung zur Annahme der Notwendigkeit eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs aufgestellt hat, zu erfüllen. Denn der erbschaftsteuerliche Vorteil ist durchaus bedeutend. Während für die im Privatvermögen gehaltenen Wohnimmobilien nur der 10-prozentige Wertabschlag in Anspruch genommen werden kann, reicht bei einer Qualifikation als Wohnungsunternehmen die Steuerbefreiung bis zu 100 Prozent.

Weit entfernt von der 300-Wohnungen-Grenze

Wer hingegen, wie sicherlich die meisten Immobilienbesitzer, von dieser 300-Wohnungen-Grenze weit entfernt ist oder wer Gewerbeimmobilien vermietet, sollte zur Reduzierung von Liquiditätsbelastungen im Erbfall über frühzeitige Maßnahmen vorweggenommener Erbfolge nachdenken. Dies freilich nur, wenn er es sich auch tatsächlich leisten kann und nicht durch eine vorzeitige Übertragung seine eigene Versorgung und Flexibilität gefährdet.

Sind die Immobilien noch finanziert, mindern mitübertragene Finanzierungsbelastungen den Wert des Erwerbs und können zu Zeiten, in denen der Erwerber noch keiner Erträge bedarf, abgebaut werden. Nicht nur der Abbau der Verbindlichkeiten, sondern auch davon unabhängige künftige Wertsteigerungen erfolgen schon auf Ebene des Erwerbers. Wert- und damit steuermindernd wirkt sich auch der Vorbehalt eines Nießbrauchrechts durch den Schenker aus. In diesem Fall verbleiben die Mieterträge beim Schenker, und der Beschenkte erwirbt die Immobilie gemindert um den Kapitalwert des Nießbrauchsrechts.

Der Kapitalwert bestimmt sich durch Kapitalisierung des erzielbaren Jahresmietertrags, wobei als Dauer der Ertragsziehung bei einem lebenslangen Nießbrauch die statistische Lebenserwartung zugrunde gelegt wird. Die Finanzverwaltung hält hierzu eine Tabelle mit Vervielfältigern bereit, mit denen sich der Kapitalwert leicht berechnen lässt. Neben dem Jahreswert des Nießbrauchs benötigt man nur das Alter des nießbrauchberechtigten Schenkers.

Bei einem Jahreswert von beispielsweise 50.000 Euro und einem Lebensalter eines männlichen Schenkers von 60 Jahren beträgt der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs immerhin rund 630.000 Euro. Dieser Wert wird vom Wert der Immobilie abgezogen, und nur der Restbetrag ist vom Beschenkten zu versteuern. Bei einem Wert der Immobilie von 1 Million also 370.000 Euro.

Wird der Wert einer Wohnimmobilie allerdings nur mit 90 Prozent angesetzt, so können auch nur 90 Prozent des Kapitalwerts des Nießbrauchs abgezogen werden. Zu einer Korrektur des abziehbaren Kapitalwerts kann es aber kommen, wenn der Schenker deutlich früher sterben sollte als statistisch prognostiziert. Der Wegfall des Nießbrauchsrechts bei Tod des Schenkers löst hingegen nicht nochmals eine Erbschaftsteuer aus. Soweit der Schenker jedoch die ihm als Nießbraucher zugeflossenen Erträge nicht verbraucht hat, unterliegen diese als Nachlassvermögen wiederum der Steuer.

Über die Autoren

Frank Hannes und Christian von Oertzen sind Partner der Partnerschaft Flick Gocke Schaumburg, Rechtsanwälte Wirtschaftsprüfer Steuerberater mit Sitz in Bonn Berlin Frankfurt, München und Hamburg.

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