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Mietspiegel : Büchse der Pandora

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Buntes Wedding: In Berlin empfinden viele schon Quadratmeterpreise von mehr als 7 Euro als Wucher. Bild: dpa

Nachdem ein Berliner Gericht den Mietspiegel gekippt hat, ist nun die Politik gefordert: Die Koalition muss den Mietspiegel sicher machen – darf aber dabei nicht die Preisbremse verschärfen.

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          Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat den Mietspiegel in der Bundeshauptstadt gekippt, obwohl er wegen seiner aufwendigen Datenerhebung sogar als „qualifiziert“ galt. Das Amtsgericht? Eine einzelne Richterin von den mehr als 500 Amtsrichtern war es, die sich in Berlin auf elf Amtsgerichte verteilen. Rechtskräftig ist das Urteil auch noch nicht. Trotzdem ist es bedeutsam, denn es wirft ein Schlaglicht auf ein grundlegendes Problem der sogenannten Mietpreisbremse. Jenes Knebelinstrument für Vermieter bei Wiedervermietungen also, das der Bundestag im März verabschiedet hat und das in Berlin als erstem Bundesland in zwei Wochen in Kraft treten soll.

          Egal ob der Bundesgerichtshof am Ende den Richterspruch aus Charlottenburg bestätigt oder nicht: In den meisten Städten und Gemeinden gibt es ein solches Zahlenwerk gar nicht. Wenn ein Mieter also meint, der Immobilieneigner verlange zu viel Geld von ihm (egal ob bei einem Neuabschluss oder bei einer Preiserhöhung im Bestand), wird der Gerichtsprozess mühsam. Im Zweifel muss er für mehrere tausend Euro einen Gutachter aufbieten, der ihm dies bestätigt. Nur wenn er Glück hat, reicht dem Richter der Hinweis auf billigere Vergleichswohnungen. Oder auf einen „einfachen“ Mietspiegel, der nicht den besonderen Anforderungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs für einen echten Beweiswert entspricht.

          Rechtssichere Regelung dringend nötig

          Umgekehrt heißt das aber auch: Ein Vermieter, der bei Wiedervermietungen – oder auch bei Mieterhöhungen in einem laufenden Vertrag – seine Rechte ausschöpfen will, geht ebenfalls ein hohes Risiko ein. Scheitert er, braucht er Jahre, um die Kosten des verlorenen Prozesses wieder reinzuholen. Die Justiz muss sich auf eine Klagewelle einstellen. Schuld daran haben neben der großen Koalition, die das Deckelungsgesetz verabschiedet hat, auch Politiker in den Kommunen, die gemeinsam mit Vertretern von Immobilienwirtschaft und Mieterlobby die „ortsüblichen“ Mieten auskungeln. Dass etwa in Berlin schon Quadratmeterpreise von mehr als 7 Euro als Wucher eingestuft und in vielen Fällen aus der Statistik ausgeklammert wurden, haben jetzt gleich zwei Gerichtsgutachter beanstandet.

          Umso wichtiger ist jetzt, dass das schwarz-rote Regierungsbündnis auch den zweiten Teil seines Mietrechtsprojekts umsetzt: eine rechtssichere Regelung für Mietspiegel, die über die bisherigen rudimentären Gesetzesvorgaben hinausgeht. Die dafür zuständige Arbeitsgruppe im Bundesjustizministerium hat noch nicht einmal ihre Arbeit aufgenommen; ins Bundesgesetzblatt kommt die Reform also kaum noch in diesem Jahr.

          Das Vorhaben ist brisant: Wenn es nach den Sozialdemokraten geht, öffnet der Bundestag die Büchse der Pandora. Bislang sollen die Tabellen die üblichen Preise widerspiegeln, die bei Neuverträgen oder Mieterhöhungen in den vergangenen vier Jahren erzielt wurden. Die SPD will diesen Bemessungszeitraum jedoch auf zehn Jahre ausdehnen, um den Preisanstieg zusätzlich zu drosseln. Die Folge: Die scharfe Bremse, die bei Wiedervermietungen in Ballungsgebieten nur noch einen Aufschlag von 10 Prozent auf den Durchschnittspreis erlaubt, würde zur Vollbremsung, während derselbe Gesetzgeber die Baukosten weiter nach oben treibt.

          Staat bewirtschaftet die Mieten als wäre Nachrkiegs-Notstand

          Wie private Investoren dann noch eine vernünftige Rendite mit dem Neubau von Wohnungen erzielen sollen, ist ein Rätsel. Statt die Errichtung von Häusern anzukurbeln, wird das Gegenteil passieren. Wobei bei Politikern oft in Vergessenheit gerät, dass es eine Knappheit nur in besonders begehrten Lagen gibt. In vielen anderen Regionen stehen Behausungen leer und sind weder vermietbar noch verkäuflich. In Berlin-Charlottenburg kann aber nun mal sowieso nicht jeder wohnen, ebenso wenig wie in München-Schwabing oder Hamburg-Winterhude – auch wenn der Staat die Mietpreise zwangsbewirtschaftet, als herrschte noch der Notstand der Nachkriegszeit.

          Nicht besser wird diese Fehlentwicklung dadurch, dass die Kaltmiete längst weit unter dem liegt, was ein Mieter jeden Monat berappen muss. Die Energie zum Heizen, Staubsaugen oder Beleuchten hat die Politik künstlich verteuert, weil sie glaubt, das Klima retten zu müssen. Auch der Hausbau selbst ist immer teurer geworden, weil die Dämmungsvorschriften ins Absurde gesteigert wurden. Mit der Folge, dass die vier Wände innen verschimmeln, wenn die Bewohner nicht alle naselang eine Stoßlüftung durchführen. Die grün-rote Landesregierung von Baden-Württemberg trieb die Hochrüstung der Immobilienstandards auf die Spitze, indem sie vor einem halben Jahr sichere Fahrradstellplätze und Dach- oder Fassadenbegrünung zur Pflicht machte. Ein Zwang, Parkplätze für Rollatoren zu schaffen, wurde erst im letzten Moment aus der Gesetzesnovelle gestrichen.

          Bei den Mieten tritt der Staat damit auf die Bremse und bei den Kosten zugleich aufs Gaspedal – zum Schaden von Mietern und Vermietern gleichermaßen. Da kann man nur hoffen, dass der Teil der Koalition, der immerhin die Bundeskanzlerin stellt, wenigstens beim nächsten Schritt standhaft bleibt. Mietspiegel müssen rechtssicherer werden, dürfen aber die Mietpreisbremse nicht weiter verschärfen.

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