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Mietmarkt : Klassenkampf im Kiez

Ein ganzes Leben in Kisten: Doreen Welke verpackt ihr Bild „Licht am Ende des Tunnels“ Bild: Lüdecke, Matthias

Ein Chefarzt kündigt seiner langjährigen Mieterin, um seine Berliner Wohnung selbst zu nutzen - zumindest hin und wieder. Rechtsstreitigkeiten zum Eigenbedarf polarisieren, denn es geht um viel.

          7 Min.

          Zwei Zimmer im vierten Stock ohne Aufzug, einige Nachbarn lärmen, der Balkon ist lang und schmal. Sicherlich, es ist ein Altbau, Baujahr 1903. Aber das macht Eindruck, ebenso der schwungvolle Stuck an der Decke. Außerdem liegt die Wohnung im Herzen von Berlin-Friedrichshain – in Zeiten explodierender Immobilienpreise gewiss kein Nachteil. Ob man hier wirklich leben möchte, ist eine andere Frage: Seit das Dachgeschoss aufgestockt wurde, dringt immer wieder Feuchtigkeit ein. Das Nachbarhaus wurde vor einigen Jahren saniert; seitdem ist die Wohnung extrem hellhörig, weil der Schallschutz vergessen wurde. Rohre wurden neu verlegt, die sich sichtbar in die Wand reinbeulen und zu wahren Lärmbrücken werden. Seitdem hört man aus dem Zimmer der Nachbarwohnung jedes Geräusch. Das ist besonders unangenehm, weil es sich dabei um das Bad handelt. Morgens und abends wird man daran erinnert, dass es Dinge gibt, die man von seinen Nachbarn lieber nicht wissen möchte.

          Corinna Budras

          Redakteurin in der Wirtschaft und für Frankfurter Allgemeine Einspruch.

          Doreen Welke allerdings möchte hier leben, für sie sind diese rund 57,48 Quadratmeter seit 26 Jahren ihr Zuhause. Sie ist 47 Jahre alt, hat ein erstaunlich symmetrisches, jugendliches Gesicht und dunkle braune Augen. Ihre dunklen Haare hat sie in einen Pferdeschwanz zusammengebunden, eine dicke Strähne fällt ihr immer wieder ins Gesicht. Noch zu DDR-Zeiten, mit 21 Jahren, ist sie hierher gezogen, für 42 Ostmark. Ihr Sohn ist hier groß geworden. Sie hat die Zweiraumwohnung nach ihren Wünschen eingerichtet, auf eigene Kosten Laminat verlegt, das Bad saniert, ein Hochbett und Wandschränke einbauen lassen; inzwischen zahlt sie 262 Euro kalt. An den Wänden hängen selbstgemalte Bilder. Eines hat sie „Licht am Ende des Tunnels“ genannt. Bis vor wenigen Tagen hing es über dem Esstisch. Nun ist es verpackt.

          Denn das Landgericht Berlin hat im August entschieden, dass sie bis zu diesem Samstag, dem 30. November, ausziehen muss, sonst droht ihr die Zwangsräumung. Denn auch der Eigentümer möchte nun dort wohnen, zumindest hin und wieder. Er ist Chefarzt in Hannover, lebte früher in Berlin und will nun mehrmals im Monat flexibel und eigenbestimmt seine 14 Jahre alte Tochter aus einer früheren Beziehung sehen. Auch das ist verständlich.

          Abfindungen versüßen den Auszug

          Ganz nüchtern betrachtet, ist das in Deutschland ein ganz normaler Vorgang, im unterkühlten Juristenjargon nennt sich das Eigenbedarf. Tatsächlich verbirgt sich hinter diesem Wort der hilflose Versuch, zwei Grundrechte miteinander in Einklang zu bringen. Sie sind beide in Artikel14 festgeschrieben, stehen sich aber diametral entgegen: das Grundrecht des Vermieters, sein Eigentum frei und nach seinen eigenen Vorstellungen nutzen zu können; und das „eigentumsähnliche“ Grundrecht eines jeden Mieters, nicht nach Lust und Laune des Vermieters auf die Straße gesetzt zu werden. Rechtlich ist der Eigenbedarf so ziemlich die einzige Möglichkeit, einen redlichen Mieter, der jeden Monat zuverlässig seine Miete bezahlt, überhaupt aus einer Wohnung herauszubekommen. Selbst wenn die Wohnung verkauft wird, darf der Mieter zu unveränderten Konditionen darin wohnen bleiben. So will es das deutsche Mietrecht.

          Gefragter Altbau: Friedrichshain gehört zu den besten Lagen in Berlin

          Der Streit um Eigenbedarf wird in Deutschland erbittert geführt. Je angespannter der Wohnungsmarkt, desto härter. In Berlin ist er ganz besonders angespannt. Auch Friedrichshain, unweit des früher berüchtigten, inzwischen beliebten Boxhagener Platzes, gehört zu den Toplagen. In diesem Streit stehen sich die zwei Lager ziemlich unversöhnlich gegenüber: Nicht wenige Leute finden es selbstverständlich, dass der Eigentümer einer Wohnung frei darüber bestimmen darf, wer darin wann und wie wohnt. Schließlich hat er dafür einmal ordentlich Geld hingelegt und muss sie in Schuss halten. Unter der Knute des deutschen Mietrechts ist es nicht einfach, Vermieter zu sein. Kaum ist mal ein Wasserhahn kaputt, muss der Eigentümer ran – sonst wird die Miete gemindert. Und dann auch noch die lästigen Nebenkostenabrechnungen jedes Jahr.

          Für das andere Lager werden Vermieter wie der Chefarzt Dr. M. schnell zum Immobilienhai, der für sein Privatvergnügen seine langjährige Mieterin in die Obdachlosigkeit drängt. Privateigentümer geraten oft in eine Schublade mit institutionellen Investoren, die in Berlin gerade das Gesicht vieler Bezirke verändern. Sie haben Mietshäuser in Berlin aufgekauft und den „Bestandsmietern“ mit teils aberwitzig hohen Abfindungen im fünf- oder gar sechsstelligen Bereich den Auszug versüßt. Nach einer Luxussanierung lassen sich diese Wohnungen mit ordentlichem Gewinn weiterverkaufen.

          Auch für ein Au-Pair Mädchen und als Büro zu nutzen

          In Fällen von Eigenbedarf wird viel getrickst – auf beiden Seiten. Da ist die vierköpfige Familie, die ohnehin schon wegen eines Berufswechsels des Vaters nach Bayern ziehen wollte und dann das Glück hat, dass der Vermieter Eigenbedarf anmeldet. Da wird dann schnell ein Härtefall geltend gemacht: Der Jüngste hat Neurodermitis, jeder Ortswechsel löst einen neuen Schub aus. Der Vermieter scheut den drohenden jahrelangen Rechtsstreit – den er selbstverständlich gewinnen würde – und legt entnervt 5.000 Euro auf den Tisch, nur um seine Räume bald mit seiner eigenen kleinen Familie nutzen zu können. Hoffentlich ist die Wohnung dann noch weitgehend intakt: Renovieren muss er obendrein selbst.

          Das Schild muss ab: Bald wird der Vermieter hier wohnen

          Weniger versierte Mieter erleben das Gegenteil. Ihnen wird gekündigt; wenn sie Glück haben, hält der Eigentümer noch die Kündigungsfrist ein. Sie müssen sich nach mehreren Jahrzehnten auf einem völlig veränderten Mietmarkt eine neue Wohnung suchen und stehen dann bei Besichtigungen mit Dutzenden anderen Interessenten in einer Reihe. Und das nur, weil der Immobilieneigner einen Vorwand sucht, um die Wohnung anderweitig, teurer zu vermieten. Immer geht es um essentielle Fragen: um das Zuhause, die liebgewonnene Umgebung, den Freundeskreis. Auf der anderen Seite: das Eigentum und wie man es – auch finanziell – nutzen darf. Wie sozial muss ein Vermieter heutzutage sein?

          Das „eigentumsähnliche Recht des Mieters“ im Sinne des Artikels 14 des Grundgesetzes mag dem Mieter viel versprechen – ein Schutz vor Umzug und ein Recht auf eine lebenslang niedrige Miete gehören nicht dazu. „Gerichte gehen davon aus, dass man sich berlinweit umsieht, nicht nur innerhalb des Bezirks“, sagt der Anwalt des Chefarztes, Tarik Sharief. „Es gibt günstigen Wohnraum zum Beispiel in Spandau oder Reinickendorf, aber da will aus nachvollziehbaren Gründen niemand hin.“ Rechtlich hat der Eigenbedarf klare Grenzen, die der Bundesgerichtshof zuletzt zugunsten des Vermieters etwas gelockert hat. Er liegt dann vor, wenn der Eigentümer die Wohnung für sich selbst oder für Familienangehörige braucht. Das kann auch die Nichte oder der Neffe sein; auch für ein Au-Pair-Mädchen oder als Büro kann er sie nutzen.

          Auf ein Bier mit dem Doktor

          Allerdings darf der Eigenbedarf nicht vorgegaukelt werden, nur um die Miete nach jahrelang verpassten Erhöhungen ordentlich anzupassen. Für Anwalt Sharief ist das ein wichtiges Korrektiv, um Missbrauch zu verhindern: „Vorgeschobenen Eigenbedarf sehen die Gerichte nicht gerne“, berichtet er. „Der Vermieter macht sich dann schadensersatzpflichtig.“ Dann muss er erhöhte Miet-, Makler- und Umzugskosten tragen. Dafür gibt es keine Karenzzeit. Auch nach zwei Jahren können Gerichte noch einschreiten und wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs den Vermieter verurteilen. An den redlichen Absichten seines Mandanten hat Sharief keinen Zweifel: „Der Vermieter wollte einfach nur ein gemeinsames Heim in Berlin für sich und seine Tochter haben, welches er flexibel nutzen kann.“

          Bisher haben die Karlsruher Richter allerdings noch nicht entschieden, wie es sich verhält, wenn der Eigentümer seine vier Wände nur gelegentlich bewohnen möchte – wie im Fall des Chefarztes aus Hannover. Dazu werden sie auch wohl nicht so bald eine Möglichkeit haben, denn das Landgericht Berlin hatte in dem Fall keine Revision zugelassen. Das war der Teil des Urteils, der bei Verbraucherschützern auf die größte Empörung stieß. Auch der ehemalige Richter am Bundesgerichtshof Dietrich Beyer hält das für „völlig inakzeptabel“, wie er in einem Aufsatz schrieb. Die Klägerin hat deshalb Verfassungsbeschwerde eingereicht, nun ist der Fall also auch beim Bundesverfassungsgericht angekommen.

          Doreen Welke könnte also Rechtsgeschichte schreiben – auch wenn sie wohl getrost darauf verzichten könnte. Erschöpft wirkt sie und etwas „durch den Wind“, wie sie selbst sagt. Ihre Geschichte hat sie schon oft erzählt, und doch ringt sie mit den Worten. Verbittert wirkt sie nicht, auch nicht nach zwei Jahren Rechtsstreit. Ihren Vermieter nennt sie Doktor. Nicht unsympathisch soll er sein, eher ein Mensch, mit dem man auch mal ein Bier trinken kann – wenn man nicht gerade in einen Rechtsstreit mit ihm verwickelt ist.

          Eine Welle der Solidarität

          Das jedoch war für sie fast schon ein traumatisches Erlebnis. Für Menschen, die noch nie einen Gerichtssaal von ihnen gesehen haben, ist der erste Ausflug in die Justiz ein Schock. „Auf dem Weg zur mündlichen Verhandlung habe ich mich gefühlt, als müsste ich zu meiner eigenen Exekution gehen“, sagt Welke: „Ich fühlte mich komplett ausgeliefert.“ Der Rechtsstreit wurde zur emotional aufgeladenen Prinzipienentscheidung. „In diesem Fall hatten sich alle verbissen“, sagt auch der Anwalt des Chefarztes, Tarik Sharief. „Es wurde alles Mögliche ermittelt, um den Eindruck böser Vermieter, guter Mieter zu erwecken. Es war ein bisschen wie Klassenkampf.“

          Doreen Welke hat es ausgefochten, einen Vergleich mit dem Doktor hat sie abgelehnt. Sie fühlt sich in ihrem Kiez zu Hause. Nach 26 Jahren wäre alles andere eine Überraschung. Doch ihre Verbundenheit geht über das übliche Maß hinaus. Gemeinsam mit einem Freund ist sie tief in die Geschichte ihres Bezirks eingetaucht und hat ein Hörbuch veröffentlicht. „Unerhörte Stadtgeschichten“ heißt es: „Die Geheimnisse eines Szene-Viertels“. Doch selbst für jemanden, der sich so gut auskennt, gestaltet sich die Wohnungssuche schwierig. Alle, denen Mitte und Prenzlauer Berg schon zu glatt, zu überkandidelt oder schlicht zu teuer geworden sind, zieht es nach Friedrichshain.

          Unweit der Oberbaumbrücke hat die Stadt dort in einigen Ecken noch ihren etwas heruntergekommenen Ost-Charme behalten. Neben frisch modernisierten Gründerzeithäusern stehen Bruchbuden, deren Eigentümerschaft auch 24 Jahre nach der Wende noch ungeklärt ist. Doch auch hier dreht sich der Wind, subkulturell orientierte Linksalternative laufen mit einem iPhone durch die Gegend. Der Ökosupermarkt „Veganz“ ist Vorbote der stetig wachsenden alternativen Community. Mit solchen Hipstern steht Welke im Wettbewerb, wenn sie sich um die wenigen freien Wohnungen im Kiez bewirbt. Bei den Besichtigungen steht sie zwischen mehreren Dutzend meist jüngeren Leuten und ist meist die Einzige, die eine „Mietschuldenbefreiungsbescheinigung“ ihres Vermieters nicht beibringen kann. Zu deren Ausstellung ist er freilich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch nicht verpflichtet.

          Noch ist unklar, was nach dem 30. November passiert. Seit einigen Tagen hat Welke eine Wohnung in Aussicht, ansonsten wird sie getragen von einer Welle der Solidarität. Viele Menschen haben ihr schon einen Platz auf dem Sofa angeboten. „Wenn ich alle 14 Tage wechsele, könnte ich die nächsten zwei Jahre so überbrücken“, seufzt sie. Doch so lange wird die Wohnungssuche wohl selbst in Friedrichshain nicht dauern.

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