https://www.faz.net/-gqe-9ghgg

„Die Stadt ist attraktiv“ : Frankfurt hängt München am Immobilienmarkt ab

Warum wird in Frankfurt viel mehr als in München investiert? Bild: Lachner, Maximilian von

Seit fünf Jahren wird in der Metropole am Main mehr investiert als an der Isar. Der überraschende Befund hat gleich mehrere Ursachen.

          Der Frankfurter Immobilienmarkt ist derzeit der attraktivste in Deutschland. Der Dienstleister Savills erwartet, dass in- und ausländische Anleger im laufenden Jahr in der Mainmetropole mehr investieren als in Berlin, das 2017 die führende Position belegt hat.

          Michael Psotta

          Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.

          Auch im Vergleich mit München liegt Frankfurt klar vorn, wie die Zahlen für die ersten drei Quartale 2018 zeigen. Dies erstaunt womöglich noch mehr als der Vergleich mit der wirtschaftsschwachen Hauptstadt, die keine Dax-Konzerne aufweist und der größte Nettoempfänger des Länderfinanzausgleichs ist. Frankfurt und München gehören dagegen jeweils zu den wirtschaftsstärksten Metropolen des Landes, weshalb hier ein Vergleich sinnvoll erscheint. Die bayerische Hauptstadt liegt seit Jahrzehnten bei den Wohnungsmieten und den Häuserpreisen vorn, also auch vor Frankfurt, und sie zählt gut 1,5 Millionen Einwohner und damit doppelt so viel wie die Stadt am Main. Damit spricht erst einmal alles dafür, dass auch der gewerbliche Immobilienmarkt Münchens mit Abstand vor Frankfurt landet.

          Tatsächlich ist das Gegenteil der Fall, wie Daten des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL) zeigen. Nicht nur in den ersten drei Quartalen 2018 lag das Transaktionsvolumen in Frankfurt höher als in München, sondern auch in den Vergleichszeiträumen von 2014 bis 2017. Zuletzt wies München im Jahr 2013 ein höheres Volumen an gewerblichen Immobilieninvestitionen als Frankfurt aus. Auch bei den gewerblichen Wohnungsinvestitionen lag Frankfurt jeweils vorn, zuletzt sogar mit großem Abstand.

          Frankfurt hat mehr zu bieten als München

          Welche Ursachen könnte dieser auf den ersten Blick überraschende Befund haben? Zunächst lässt sich der Münchener Vorsprung der Einwohnerzahl relativieren: Frankfurt ist nach den Angaben der örtlichen Industrie- und Handelskammer die deutsche Pendlerhauptstadt, täglich kommen 360.000 Menschen von außerhalb zu ihren Arbeitsplätzen. Damit wird Frankfurt zumindest tagsüber ebenfalls zur Millionenstadt. Auch München zieht arbeitende Menschen an, der Saldo aus Ein- und Auspendlern beträgt dort aber nur 200.000 gegenüber knapp 270.000 in Frankfurt. Auch gemessen an allen Arbeitsplätzen mit sozialversicherungspflichtiger Beschäftigung verringert sich der Abstand zwischen München und Frankfurt kräftig: Hier liegt München mit 850.000 vor Frankfurt mit 565.000 Stellen.

          Diese Relativierung des Größenunterschieds erklärt aber noch nicht den Vorsprung Frankfurts unter den Investoren. Aus der Sicht des Chefanalysten von Jones Lang LaSalle, Helge Scheunemann, hat die Attraktivität der Mainmetropole einen klaren Grund: „In Frankfurt gibt es ein deutlich größeres Angebot von handelbaren Immobilien und vor allem von Immobilien, die gerade von den Investoren aus dem In- und Ausland gleichermaßen gesucht und nachgefragt werden, nämlich großvolumige Büroimmobilien.“ Vor allem die großen institutionellen Investoren, zum Beispiel Versicherungen und Pensionsfonds, scheuten kleinteilige Investitionen wegen des mehrfachen, also großen Aufwands beim Kauf und im Bestand – viel lieber investierten sie 600 Millionen Euro in einen Büroturm als in fünf kleinere Gebäude. Da hat Frankfurt, die einzige deutsche Stadt mit Skyline, in der Tat mehr zu bieten als München.

          Auch Fabian Klein, Managing Director des Dienstleisters CBRE, sieht den Mangel an attraktiven Angeboten als Hauptgrund dafür, dass in Münchener Immobilien deutlich weniger investiert wird als in Frankfurter Objekte. „Immobilien im Wert von mehr als 250 Millionen Euro hat München nicht zu bieten“, sagt Klein. Zudem weise München kaum neue Entwicklungen auf: „In der Innenstadt geht da ja gar nichts.“ Frankfurt steht dagegen voller Baukräne. Errichtet werden etwa der höchste deutsche Wohnturm Grand Tower am Messegelände oder das Ensemble Four auf dem Deutsche-Bank-Dreieck in bester Innenstadtlage.

          „Die Stadt ist attraktiv geworden“

          Als weiteren Grund für die Frankfurter Entwicklung nennt Klein das starke Interesse ausländischer Anleger, die zuerst nach Frankfurt – womöglich auch wegen des führenden deutschen Flughafens – und nach Berlin blicken, wo aber ebenfalls die ganz großen Projekte am Markt fehlen, wenn man von Ausnahmen wie dem Sony-Zentrum am Potsdamer Platz absieht. Den Brexit sieht Klein dagegen nicht als Wachstumstreiber für Frankfurt. „Er ist kein Nachteil, aber auch kein Wachstumsmotor. Die aus London nach Frankfurt geschickten Banker kann man vermutlich alle in ein kleineres Bürotürmchen stecken.“ Allerdings steigere die Aussicht auf den Brexit wohl indirekt die Büronachfrage, etwa durch die Großkanzleien. Nur im Einzelhandel und im Hotelgewerbe bevorzugen Immobilieninvestoren weiterhin klar München vor Frankfurt – das eine ist die schlichte Folge der größeren Einwohnerzahl, das andere hängt damit zusammen, dass München traditionell eine Touristenhochburg ist mit zuletzt 15,7 Millionen Übernachtungen gegenüber Frankfurt mit 9,5 Millionen.

          Im Gegensatz zu München hat sich Frankfurt erst in den vergangenen Jahren steil entwickelt. „Frankfurt ist ein Spätstarter, die Gewerbemieten haben erst kürzlich angezogen“, sagt Scheunemann. Klein verweist darauf, dass speziell der Büromarkt traditionell hohe Leerstände aufwies, die jetzt aber in der Innenstadt fast beseitigt seien – mit treibenden Folgen für die Mieten. Auch auf dem Wohnungsmarkt findet Frankfurt Anschluss an München: Auch gut verdienende Familien zieht es inzwischen in die Stadt anstatt ins Umland, das Angebot teurer Wohnungen ist stark gestiegen. „Auch auf dem Wohnungsmarkt zeigt Frankfurt ein stärkeres Wachstum als München“, sagt Klein. „Die Stadt ist attraktiv geworden.“

          FAZ.NET komplett

          Zugang zu allen exklusiven F+Artikeln und somit zur ganzen Vielfalt von FAZ.NET – für nur 2,95 Euro pro Woche

          Mehr erfahren

          Weitere Themen

          Aussterben abgewendet

          FAZ Plus Artikel: Hessen wächst : Aussterben abgewendet

          Seit einigen Jahren steigt die Zahl der Einwohner in Hessen wieder. Besonders im Rhein-Main-Gebiet mit Frankfurt im Zentrum siedeln sich jährlich Tausende an. Aber nicht nur dort.

          Topmeldungen

          Bericht des Sonderermittlers : Muellers Zeugen fürchten Trumps Rache

          Einige Demokraten wollen ein Amtsenthebungsverfahren gegen Donald Trump, andere setzen auf die Urteilskraft der Wähler. Die Beliebtheitswerte des Präsidenten sind seit der Veröffentlichung des Mueller-Berichts schon gefallen.

          Newsletter

          Immer auf dem Laufenden Sie haben Post! Abonnieren Sie unsere FAZ.NET-Newsletter und wir liefern die wichtigsten Nachrichten direkt in Ihre Mailbox. Es ist ein Fehler aufgetreten. Bitte versuchen Sie es erneut.
          Vielen Dank für Ihr Interesse an den F.A.Z.-Newslettern. Sie erhalten in wenigen Minuten eine E-Mail, um Ihre Newsletterbestellung zu bestätigen.