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Leitartikel Wirtschaft : Das Ende der Mietwohnung

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Zum ersten Mal seit Gedenken hat die Wohnungspolitik in Deutschland keine Priorität mehr. Die Zeiten der Wohnungsnot sind vorüber. Nicht Mangel, sondern Leerstand bedroht viele Städte und Regionen. Als Wolfgang Tiefensee mit der ...

          Der Wohnungsbau ist regelrecht zusammengebrochen.

          Zum ersten Mal seit Gedenken hat die Wohnungspolitik in Deutschland keine Priorität mehr. Die Zeiten der Wohnungsnot sind vorüber. Nicht Mangel, sondern Leerstand bedroht viele Städte und Regionen. Als Wolfgang Tiefensee mit der neuen Bundesregierung ins Amt kam, hat er denn auch das Wohnen aus dem Namen des Ministeriums verbannt und es in Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung umbenannt.

          Schon zuvor waren staatliche Vergünstigungen für den Wohnungsbau gestrichen worden: 1990 die Wohnungsgemeinnützigkeit mit der Steuerfreiheit für Unternehmen, dann die günstigen Einheitswerte - bis hin zur Streichung der Eigenheimzulage und der degressiven Abschreibung für den Bau von Mietwohnungen. Das besondere Augenmerk der Politiker gilt nicht mehr dem Wohnungsbau, sondern bei abnehmender Bevölkerungszahl dem Rückbau; also dem Abriss nicht mehr benötigter Wohnungen. Das gesamte vom Nachkriegsmangel geprägte wohnungspolitische Instrumentarium steht zur Disposition. Insofern tut sich die Bundesregierung schwer, privates Wohneigentum im Rahmen der Riester-Rente für die Altersvorsorge zu fördern.

          Außerdem deuten die niedrigen Geburtenraten und die Auswanderungstendenzen darauf hin, dass ernste Versorgungsengpässe nicht eintreten. Aber auch wegen der knappen Kassen haben sich Bund, Länder und Gemeinden vom sozialen Wohnungsbau weitgehend verabschiedet; zudem ist der private Mietwohnungsbau angesichts der geringen Nachfrage regelrecht abgestürzt: Mitte der neunziger Jahre sind noch 300 000 Geschoss-(Miet-)Wohnungen gebaut worden, im vergangenen Jahr kaum mehr als 60 000. Aber es bilden sich Jahr für Jahr sehr viel mehr neue Haushalte.

          Das deutet auf einen Wandel der Wohnungswirtschaft vom Mietmarkt zum Eigentumsmarkt - nicht etwa, weil Wohneigentum besonders attraktiv erscheint, sondern weil das Mietrechtssystem keine angemessenen Mieten erlaubt und die öffentliche Hand die Differenz nicht mehr durch Subventionen auffüllt. Wer in Ballungszentren mit stabiler oder gar wachsender Bevölkerung eine Wohnung sucht, muss entweder tief in die Tasche greifen oder sich mit Zweitklassigem begnügen. Sobald sich die Lage am Arbeitsmarkt entspannt und die Kaufkraft wieder steigt, wird er Eigentum erwerben müssen, weil er in den meisten Städten keinen angemessenen Wohnraum findet. Denn der Wohnungsbau ist regelrecht zusammengebrochen: von 600 000 neuen Wohnungen Mitte der neunziger Jahre auf unter 250 000. Mittlerweile macht der Bau von Eigenheimen und Eigentumswohnungen drei Viertel des gesamten Wohnungsneubaus aus.

          Damit nähert sich Deutschland den Verhältnissen in vielen anderen Ländern. Dort erleben die Wohnungspreise seit Jahren einen fast schon beängstigenden Höhenflug - beängstigend, weil Wohnen zu einem Luxusgut entartet, das sich neue Haushalte kaum noch leisten können. Wer in Paris oder am Strand von Nizza die Zeltlager der Obdachlosen sieht, der versteht, warum die französischen Politiker an Notverordnungen denken und an ein einklagbares Recht auf Wohnen. In Madrid gehen die Menschen auf die Straße, und in London nehmen viele Menschen jeden Tag mehrstündige Bahnfahrten zum Arbeitsplatz in Kauf, weil die Wohnungspreise und Mieten in der Stadt unerschwinglich geworden sind. Sie alle leiden unter einem archaischen Mietrecht.

          Dagegen hat Deutschland schon in den sechziger Jahren die Wohnungsmieten schrittweise aus den Zwangsregulierungen der Nachkriegszeit entlassen. Auch die später verordnete Vergleichsmiete erlaubte immer wieder Anpassungen in Richtung Marktniveau; vor allem aber glichen steuerliche Annehmlichkeiten die Differenz zur Marktmiete aus. Dagegen blieben die Wohnungsmieten in vielen Nachbarländern wie Spanien und Österreich bis in die achtziger Jahre hinein eingefroren. Auch konnten Mietverträge vererbt werden, so dass die Vermieter über Jahrzehnte nicht über ihre Immobilien verfügen konnten. In Großbritannien lagen die Wohnungsmieten aufgrund einer "Fair rent"-Regelung lange Zeit weit unter Marktniveau.

          All das hat dazu geführt, dass sich die Vermieter in vielen Ländern zurückgezogen haben - entweder durch Verzicht auf Instandhaltungen oder durch Verkauf an Selbstnutzer, so dass der Mietwohnungsmarkt verödete und die Wohneigentumsquote in die Höhe stieg. In Amerika wird das Mieten ohnehin als eine vorübergehende Wohnform angesehen, so dass die Mobilität nicht unter der hohen Wohneigentumsquote leidet.

          Der Rückzug des Staates aus der Wohnungswirtschaft ist angesichts entspannter Wohnungsmärkte ein richtiger Schritt, allerdings muss dann auch der Weg vom Sozialgut zum Wirtschaftsgut freigegeben werden - vor allem durch eine Liberalisierung des Mietrechts. Geschieht dies nicht, geht Deutschland zwangsläufig den Weg westlicher Nachbarländer - das heißt dem Ende des Mietwohnungsbaus entgegen. Denn die Wohnungsmieten reichen - ohne Subventionen - bei weitem nicht aus, Investoren in den Wohnungsbau zu locken. Stattdessen werden Vermieter von höheren Steuern und Abgaben bedroht, wie in Berlin, das die Grund- und Grunderwerbsteuer gerade einseitig angehoben hat. Auch kommen neue Lasten auf die Vermieter zu, deren Kosten sich nicht oder nur zum Teil auf die Mieter abwälzen lassen wie aus der neuen Energieeinsparverordnung. Das alles bringt das ausgewogene Verhältnis von Mietwohnungs- und Eigentumsmärkten nun auch in Deutschland aus dem Gleichgewicht.

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