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Spaniens Immobilienmarkt : Die Schrottwohnungen im Inneren Spaniens

Auf Sand gebaut: Für Häuser im Seséna Nuevo, einer Geisterstadt im Süden Madrids, finden sich keine Käufer mehr Bild: REUTERS

Spaniens Immobilienmarkt hat viele Gesichter. Am düstersten sieht es im Landesinneren aus, wo viele Wohnungen hoffnungslos verfallen. In Madrid wird dagegen schon wieder gebaut.

          3 Min.

          40 Kilometer südlich von Madrid liegt eine Geisterstadt: Seseña Nuevo, 13.000 Wohnungen waren hier einst geplant, dazu 40 Restaurants und Bars und eine Fülle von Geschäften aller Art. Auf braunem Sand und Gestein sollte ein lebendiger Hauptstadtvorort für 30.000 Menschen entstehen. Gebaut wurden allerdings nur 5000 Wohnungen - und die meisten davon stehen leer. Zwei kleine Restaurants haben geöffnet, doch selbst das Tagesmenü für 5 Euro, einschließlich Fleisch und Fisch sowie Tapas vorweg, findet keine Kundschaft. Einen Friseur gibt es nicht, dafür aber eine Tierklinik. Statt aus Ladenflächen bestehen die Erdgeschosse der Wohnblocks fast ausschließlich aus unverputzten Steinwänden. An Parkplätzen herrscht kein Mangel.

          Michael Psotta

          Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.

          Seseña Nuevo ist eines der Symbole der spanischen Immobilienkrise. Versuche, die leerstehenden Flächen zu verkaufen, muten verzweifelt an: Wohnungen mit vier Schlafzimmern, drei Bädern und Terrasse werden für 130.000 bis 140.000 Euro angeboten - etwa die Hälfte des Neupreises und eigentlich ein Schnäppchen, wenn man an die halbe Stunde Fahrzeit nach Madrid denkt. Doch Kunden sind im kleinen Büro einer Immobiliengesellschaft der Großbank Santander nicht zu entdecken. Immerhin ist es geöffnet. Das Notariat um die Ecke dagegen ist an diesem Vormittag verwaist.

          Eine Million leerstehende Wohnungen

          Auf rund eine Million Wohnungen schätzen Fachleute den Leerstand in ganz Spanien. Zählt man nur die Wohnungen im Besitz von Banken und Immobiliengesellschaften, beträgt der Leerstand immer noch rund 700.000 Wohnungen. Grob lassen sie sich in drei Gruppen unterteilen: Etwa 400.000 finden sich an der Mittelmeerküste, ein ganz kleiner Teil - geschätzt wird er auf 20.000 - gehört zu den Metropolen Madrid, Barcelona, Valencia oder Bilbao, und der Rest, knapp 300.000, liegt wie Sesena Nuevo irgendwo im Landesinneren.

          Und diese dritte Gruppe ist das Hauptproblem der spanischen Immobilienkrise: Sie besteht aus Hunderttausenden von Wohnungen, die niemand braucht, die im Laufe der Zeit verwuchern und irgendwann unbewohnbar werden. Das sie überhaupt errichtet wurden, lag in vielen Fällen an ehrgeizigen Kommunalpolitikern, die im fatalen Verbund mit „ihren“ Sparkassen überzogene Projekte in die Landschaft stellen ließen. Aus der Umwidmung von steinigen Äckern in Baugrund ließen sich vor dem Ausbruch der Immobilienkrise legal und teilweise auch illegal größere Vermögen bilden.

          Private Besitzer tragen die Last

          Seit dem Ausbruch der Immobilienkrise 2008 aber ist die „Fiesta“ vorbei. Die Lasten der Krise tragen die privaten Besitzer der unverkäuflichen Wohnungen, die meist noch hohe Hypothekenschulden abzutragen haben, die Bauträgergesellschaften, die überwiegend hoch verschuldet sind, und die Banken. Allein die Sparkassengruppe Bankia benötigt derzeit 23 Milliarden Euro, um die Insolvenz zu vermeiden. Der internationale Bankenverband schätzt den Vorsorgebedarf aller spanischen Banken auf bis zu 260 Milliarden Euro, also etwa ein Viertel der jährlichen Wirtschaftsleistung des Landes. Die Dimensionen lassen erahnen, dass der spanische Antrag auf europäische Rettungsmittel für ihre Banken von 100 Milliarden Euro nicht das letzte Wort gewesen sein dürften.

          Im Gegensatz zu den Wohnungen im Landesinneren bestehen für die Leerstände an der Mittelmeerküste gewisse Hoffnungen: Ferienwohnungen im Ambiente von Sonne und Strand könnten mit der Zeit wieder attraktiver werden, auch für ausländische Interessenten. Und die Lage in den großen Städten erscheint eher undramatisch. So wird in Valdebebas im Nordosten Madrids gegenwärtig ein neues Stadtviertel gebaut, das einmal 14.000 Wohnungen, Schulen, Einkaufszentren und einen Ikea-Markt aufweisen soll.

          In Madrid sieht es besser aus

          Zu den Nachbarn zählen der Flughafen Barajas und das neue Trainingszentrum des Fußballvereins Real Madrid, das bereits eine U-Bahn-Station aufweist. Zweifel, das Projekt mute angesichts der dramatischen Wirtschaftslage Spaniens etwas überdimensioniert an, lässt der Geschäftsführer der Entwicklungsgesellschaft für Valdebebas, David Martínez Montero, nicht gelten: 4000 Wohnungen seien schon zu Preisen von 150.000 bis 250.000 Euro verkauft, und für 3000 davon sei auch die Finanzierung gesichert, so dass mit ihrem Bau begonnen werden konnte. Bis zum Jahresende rechne er mit dem Baubeginn für weitere 1000 Wohnungen. Martínez Montero gibt allerdings zu, dass sein Projekt Valdebebas einzigartig ist, nämlich die mit Abstand größte Baustelle für Wohnungen in Spanien.

          Das Risiko für die Entwicklungsgesellschaft ist dennoch überschaubar: Hinter ihr stehen fünf Familien, denen der Baugrund gehört. Die sonst üblichen hohen Bankverbindlichkeiten zum Grunderwerb konnte sich die Entwicklungsgesellschaft also ersparen. Völlig losgelöst von der Krise arbeitet allerdings auch Martínez Montero nicht. Investoren etwa für die Einkaufszentren seien derzeit nicht leicht zu finden.

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