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Keine Mieterhöhung : Vermieter müssen aktuelle Mietspiegel nutzen

Alle zwei Jahre sollen Kommunen ihre Mietspiegel aktualisieren. Im Frühjahr hat Berlin seine neueste Daten vorgelegt. Bild: ZB

Begründen Eigentümer die höhere Miete mit einem völlig veralteten Mietspiegel, kann der Mieter die Zustimmung verweigern. Das hat der Bundesgerichtshof bestätigt.

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          Will der Vermieter eine Mieterhöhung auf Grundlage eines Mietspiegels durchsetzen, hat er in seinem eigenen Interesse auf aktuelle Daten achten. Zieht der Eigentümer dafür ein 20 Jahre altes Dokument heran, aus dem beide Mietparteien die ortsübliche Vergleichsmiete ablesen sollen, ist das nach einer am Montag veröffentlichten Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) „mangels Informationsgehalt für den Mieter“ nicht geeignet. Der Mieter könnte nicht daraus erkennen, ob eine Erhöhung berechtigt ist oder nicht, die Forderung sei schon aus formellen Gründen unwirksam, entschieden die Karlsruher Richter (Az.: VIII ZR 340/18).

          In dem Rechtsstreit hatte eine Hausverwaltung in Magdeburg zum Jahresbeginn 2017 die Zustimmung für die Anpassung einer monatlichen Kaltmiete von 300 Euro um 60 Euro auf dann 360 Euro gefordert. Begründet wurde diese mit dem Mietspiegel der Stadt aus dem Jahr 1998. Die Mieterin verweigerte ihre Zustimmung, daher trafen sich die Parteien vor Gericht.

          Wohnwert unterliegt Wandel der Zeit

          Dennoch ist eine Mieterhöhung auf Grundlage eines fast 20 Jahre alten Mietspiegels aus Sicht des 8. Senats nicht möglich. Denn bestimmte Wohnwertmerkmale, nach denen sich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete richtet, würden typischerweise mit fortschreitender Zeit einem Wandel unterliegen. So können Einrichtungen, die einer Wohnung besonderen Wert verleihen und deshalb Gegenstand eines Mietspiegels sind, mit der Zeit zur Standardausstattung werden. Die Bewertung der Wohnlage können auch durch strukturelle Veränderungen beeinflusst werden.

          Solche Veränderungen könnten in einem lange nicht veränderten Mietspiegel naturgemäß keine Berücksichtigung finden, erklärten die Bundesrichter. Der BGH wies darauf hin, dass der Vermieter seine Mieterhöhung auch anders begründen könnte, etwa indem er zum Beispiel auf drei vergleichbare Wohnungen verweist.

          Grundsätzlich dürfen Vermieter nach dem Gesetz einen veralteten Mietspiegel zur Begründung einer Mieterhöhung heranziehen, wenn in den vergangenen beiden Jahren keine Anpassung an die tatsächliche Marktentwicklung stattgefunden hat. Kommunen und Gemeinden sollen ihre Mietspiegel alle zwei Jahre anpassen, es ist aber ausdrücklich keine Pflicht vorgeschrieben.

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