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Immobilien : Flüchtlingskrise verschärft den Wohnungsmangel

Dauerhaft wird es nicht allein mit solchen Flüchtlingsunterkünften aus Containern gehen. Bild: dpa

In diesem Jahr werden insgesamt wohl knapp 260.000 Wohnungen in Deutschland neu gebaut. Die Bauministerin sagt, es sollten künftig 350.000 im Jahr sein. Nun heißt es in einer Studie: Auch das wird nicht reichen.

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          Der Wohnungsmangel in Deutschland droht sich durch die Flüchtlingskrise erheblich zu verschärfen. Nach einer Studie des arbeitgebernahen Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln müssten bis zum Jahr 2020 rund 430.000 Wohnungen gebaut werden, um den wachsenden Bedarf zu decken. Das sind deutlich mehr als die 350.000 Wohnungen, die die Bundesbauministerin Barbara Hendricks als jährliches Ziel genannt hat.

          Michael Psotta

          Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.

          Wie groß der wirkliche Mangel sein könnte, zeigt aber noch deutlicher der Blick auf den tatsächlichen Wohnungsbau: Zwar ist die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen seit ihrem Tiefststand im Jahr 2009 von 159.000 Wohnungen bis 2014 wieder auf 245.000 gestiegen und dürfte im laufenden Jahr auf knapp 260.000 Einheiten zunehmen. Damit bleibt der Wohnungsbau aber schon unter dem aktuellen Bedarf weit zurück – der noch nicht stark von der Migration geprägt ist.

          Preise ziehen wieder an

          Dieser aktuelle Bedarf lässt sich zwar nur schwer genau beziffern. Er zeigt sich seit fünf Jahren aber deutlich in steigenden Wohnungspreisen und Mieten in den Metropolen und einer Reihe von Universitätsstädten.

          Das IW Köln,das die Studie im Auftrag des Wohnungsinvestors und -verwalters DII Deutsche Invest Immobilien erstellt hat, nimmt in seiner Bedarfsberechnung an, dass die deutsche Bevölkerung bis 2020 von 82 auf 83,75 bis 85 Millionen Menschen wächst. Das Statistische Bundesamt hatte nach IW-Angaben mit etwa 81,5 bis 82 Millionen Einwohnern gerechnet. Dabei unterstellt das Institut, dass von den Zuwanderern – von 2016 an etwa 600.000 im Jahr – etwa 40 Prozent Asyl erhalten; das kräftige Bevölkerungswachstum hängt dann vor allem damit zusammen, dass etwa 70 Prozent der Zuwanderer junge Männer sind, sodass mit einem Nachzug von jeweils etwa drei Familienangehörigen zu rechnen sei.

          Bild: F.A.Z.

          Auf die Frage, wie diese Menschen alle untergebracht werden könnten, hatte auch der IW-Immobilienfachmann Michael Voigtländer, der die Studie vor Journalisten in Frankfurt vorstellte, keine Antworten parat. Dass der Wohnungsbau schnell auf die geforderte Zahl anspringt, sei jedenfalls schon wegen der mangelnden Bauflächen nicht zu erwarten. Voigtländer schlug deshalb vor, den Leerstand vor allem in ländlichen Gebieten stärker zu nutzen. Die häufig genannte Größenordnung von 1,5 bis 1,7 Millionen leerstehender Wohnungen in Deutschland halte er für realistisch, meinte er. Allerdings wisse niemand, in welchem Zustand diese Wohnungen seien, ob sie sich also als Unterkunft für Flüchtlinge eigneten.

          Zudem wies er darauf hin, dass die meisten Flüchtlinge eher in den Ballungsräumen leben wollten, weil dort mehr Arbeitsplätze vorhanden seien. Möglicherweise helfe es, wenn die Verkehrsinfrastruktur und die Internetanbindung in ländlichen Gegenden verbessert werde, die nicht zu weit von den Ballungszentren entfernt seien. Außerdem schlug Voigtländer vor, neue Gebäudearten zu entwickeln, die nicht wie bisherige Wohnungen nach den geltenden Bauvorschriften für mindestens 50 Jahre Nutzung ausgelegt seien, sondern eher für zehn bis 15 Jahre. Das wäre nicht nur günstiger, sondern käme wohl auch der Lebensplanung eines Teils der Flüchtlinge entgegen.

          Eine neue Studie der DZ Bank zeigt, dass die Dynamik auf dem deutschen Wohnungsmarkt bereits in diesem Jahr wieder deutlich zugenommen hat. So werde der Preis für deutsche Wohnimmobilien 2015 um 4,5 Prozent zunehmen. Das sei der höchste Preisanstieg seit 20 Jahren. Die DZ Bank hebt hervor, dass nicht nur in den Metropolen, sondern inzwischen vermehrt auch in den kleineren Groß- und Universitätsstädten das Preisniveau deutlich zunimmt. Für 2016 rechnet die Bank mit einem weiteren durchschnittlichen Zuwachs von 4 bis 5 Prozent. Als Ursache der Dynamik nennt sie das Bevölkerungswachstum, sehr günstige Konditionen für die Baufinanzierung und den Anlagedruck von Investoren. Die stärkste Marktanspannung sei in den gefragten Großstädten zu beobachten, wo die Leerstandsreserven schon heute völlig erschöpft seien. „Dazu kommen nun noch die Flüchtlinge, die es auch bevorzugt in die Großstädte zieht“, heißt es in der Studie.

          Auch für Mieter werden die Zeiten härter, vor allem, wenn sie zu den Geringverdienern gehören. So fehle es vor allem in den Metropolen an günstigen Mietwohnungen, schreiben die Internetportale Immowelt und Immonet. So hätten 55 Prozent der Berliner Haushalte einen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein, doch weniger als 10 Prozent der angebotenen Wohnungen würden unterhalb der Mietobergrenzen des Sozialgesetzbuches angeboten. Auch in Hamburg, Köln und München fehlt es demnach in erheblichem Umfang an günstigem Wohnraum: Dort seien 90 Prozent der Wohnungen für Menschen mit geringem Einkommen nicht bezahlbar. Verschärft werde die Lage durch hohe Bau- und Sanierungskosten – und den verstärkten Zuzug der Flüchtlinge.

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