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Immobilien : Berlin, Berlin, wir kaufen in Berlin!

Schnäppchenparadies: Auch die Hinterhöfe des einstigen Problembezirks Neukölln sind neuerdings beliebt. Ins Stadtzentrum ist es nicht weit Bild: Gyarmaty, Jens

Lange war die Hauptstadt berühmt für niedrige Mieten. Jetzt wird’s richtig teuer. Die Krise treibt die Preise, die Zweitwohnung in Berlin wird zum Statussymbol.

          7 Min.

          Rund dreißig Menschen haben sich an diesem Mittwochmorgen auf den harten Holzbänken des Amtsgerichts in der Neuköllner Karl-Marx-Straße eingefunden. Nicht auf ein mildes Urteil hoffen die Anwesenden, sondern auf einen günstigen Zuschlag. Punkt zehn Uhr eröffnet Rechtspflegerin Elke Wendhausen im holzvertäfelten Saal die Zwangsversteigerung. Das Objekt, auf das es die Anwesenden abgesehen haben, trägt das Geschäftszeichen 70 K 160/11. Dahinter verbirgt sich eine Eigentumswohnung in der Braunschweiger Straße 27, viertes Obergeschoss links. Knapp 40 Quadratmeter ist sie groß, der ermittelte Verkehrswert beträgt 25.000 Euro.

          Ralph Bollmann

          Korrespondent für Wirtschaftspolitik und stellvertretender Leiter Wirtschaft und „Geld & Mehr“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung in Berlin.

          Inge Kloepfer

          Freie Autorin in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung in Berlin.

          Jahrzehntelang waren Wohnungen in Neukölln unverkäuflich. Die Gegend galt als dreckig, gefährlich und sozial schwach. Bei Zwangsversteigerungen saß Wendhausen meist vor leeren Sitzreihen. „Früher sind wir die Objekte überhaupt nicht oder weit unter Verkehrswert losgeworden“, sagt sie. Jetzt hat sie ein buntgemischtes Publikum vor sich: Mittfünfziger im Anzug, Geschäftsfrauen mit großer Sonnenbrille, Studenten im Hipster-Look und junge Mütter in Jeans.

          Der alte Westen kommt wieder in Mode

          In ganz Berlin sind Eigentumswohnungen gefragt wie nie, und auch die Mieten ziehen kräftig an. Lange galt die Stadt als Paradies für Wohnungssuchende - zumindest, solange sie es nicht auf den damaligen Trendbezirk Prenzlauer Berg abgesehen hatten. Dessen Reize sind mittlerweile verblasst, inzwischen kommt der alte Westen wieder sehr in Mode. Die höchsten Preissprünge verzeichnen Charlottenburg und Wilmersdorf mit ihren großbürgerlichen Altbauwohnungen, aber auch Schöneberg und das szenige Kreuzberg (siehe Karte). Weil das Angebot dort langsam knapp wird, weichen Investoren auf benachbarte Stadtviertel aus - wie eben auf Neukölln.

          Bilderstrecke

          Dort erhält nach einer heißen Bieterschlacht Armin Heindl den Zuschlag, ein 41-jähriger Berliner. 37 700 Euro zahlt er für die Wohnung, knapp 1000 Euro pro Quadratmeter. Dafür bekäme er in seinem heimatlichen Kreuzberg nicht einmal ein Tiefparterre. „Ich habe nach einer Möglichkeit gesucht, mein Geld sicher loszuwerden“, sagt er. „Hohe Renditevorstellungen habe ich nicht.“ Den bisherigen Boom in anderen Teilen der Stadt habe er schon verschlafen. „In Neukölln wollte ich nicht schon wieder zu spät dran sein.“

          Vor allem Privatanleger investieren

          Großinvestoren sind es meist nicht, die auf dem Berliner Wohnungsmarkt die Preise hochtreiben. Eher Privatanleger, die ihr Geld vor der Euro-Krise in Sicherheit bringen oder es nicht für Niedrigzinsen der Bank überlassen wollen, die eine Unterkunft für den studierenden Nachwuchs suchen oder einen Zweitwohnsitz für sich selbst im hippen Berlin. Früher musste Rechtspflegerin Wendhausen die Wohnungsübergabe oft hinausschieben, bis der Meistbietende einen Kredit aufgetrieben hatte. „Heute wird in der Regel sofort überwiesen. Das Geld liegt auf der Bank.“

          Weniger erfreulich ist der Trend für Neuberliner, die kurzfristig auf eine Bleibe in der Hauptstadt angewiesen sind. Eigentlich hat Christian Demand schon seit acht Monaten einen Job in Berlin. Der 52-Jährige ist der neue Herausgeber des kleinen, aber feinen Intellektuellenblattes „Merkur“. In seinem Leben hat er schon ziemlich viel erlebt. Er war Journalist, Musiker, Professor an einer Kunsthochschule. Aber die Wohnungssuche hat noch das Zeug dazu, ihn zu schockieren. „Inzwischen betrachte ich das als ethnologische Feldforschung“, sagt er.

          Die Berliner Notare haben gut zu tun

          Demand sucht, wo neuerdings alle hinwollen: in der westlichen Innenstadt. Oft war es schon schwer genug, überhaupt einen Besichtigungstermin für eine Mietwohnung zu bekommen. Zu sehen bekam er meist nur, was vom großen Kaufrausch übrig blieb - Wohnungen im dunklen Erdgeschoss, mit schlechtem Grundriss oder an extrem lauten Straßen. Ein Makler, erfuhr er, hilft auch nicht weiter. Längst reihen sich die professionellen Vermittler in die Schlange derjenigen ein, die händeringend nach Objekten suchen. Ein Bekannter Demands, der voriges Jahr eine Wohnung kaufte, hatte den Makler neulich wieder am Telefon: ob er seine Bleibe nicht wieder abgeben wolle, mit einem Preisaufschlag von 20 Prozent.

          So haben die Berliner Notare gegenwärtig gut zu tun. Um mehr als 10.000 ist die Zahl der Beurkundungen im vergangenen Jahr gestiegen. Jan Kallies, Notar am neuerdings wieder so angesagten Kurfürstendamm, stellt eine verstärkte Nachfrage von ausländischen Interessenten fest. „Derzeit kaufen sehr viele Italiener, aber auch Franzosen und Briten“, sagt er. „Es werden viele Einzelwohnungen erworben, auch im unsanierten Zustand, zur Eigennutzung oder auch Vermietung.“ Dabei habe er den Eindruck, dass vor allem Italiener ihr Geld sicher anlegen wollten. „Sie suchen vielfach eine solide deutsche Anlage mit guter Perspektive für die Zukunft.“

          Vorreiter waren Investoren aus Skandinavien

          Begonnen hatte der Berliner Boom vor ein paar Jahren mit Investoren aus Skandinavien, die in Berlin gleich ganze Mietshäuser aus der Gründerzeit aufkauften. In unsaniertem Zustand war ein Gebäude mit zwanzig Wohnungen schon für eine Million Euro zu haben, selbst in ordentlicher Lage. Das war im Vergleich zu anderen Städten sensationell günstig und versprach selbst bei Mieten auf niedrigem Berliner Niveau satte Renditen.

          Angesichts des jüngsten Preisanstiegs ist das nicht mehr ganz so sicher. Auch die Berliner geben mittlerweile rund ein Viertel ihres Einkommens fürs Wohnen aus, rechnet Reiner Wild vor, der Geschäftsführer des örtlichen Mietervereins - genauso viel wie im sehr viel teureren, aber eben auch reicheren Hamburg. „Wenn sich die wirtschaftliche Lage Berlins nicht deutlich verbessert, wird die Nachfrage nach höherpreisigem Wohnraum in ein paar Jahren wieder zurückgehen.“

          „Obwohl Berlin keine Industriestadt ist, zieht es stetig neue Menschen an“

          Mit einem Ende des Booms rechnet Giovanna Stefanel nicht. Die Italienerin entstammt der gleichnamigen Mode-Familie, sie ist mit dem bayerischen Immobilien-Unternehmer Ludwig Stoffel verheiratet. Mit ihrer gemeinsamen Stofanel Investment AG bauen sie gerade hundert neue Wohneinheiten im Westberliner Villenvorort Dahlem, der schon zu Kaisers Zeiten eine noble Gegend war. „Fünf Morgen Dahlem Urban Village“ nennen sie ihr Projekt. Auf einer Grundstücksfläche von 50.000 Quadratmetern wollen sie Wohnen, Einzelhandel und eine Kindertagesstätte um einen künstlichen See herum verbinden.

          Die Hälfte der Wohnungen des ersten Bauabschnitts ist schon verkauft, obwohl von den Villen noch gar nichts zu sehen ist. Die Quadratmeterpreise bewegen sich zwischen 4300 und 6300 Euro, in den besseren Vierteln Berlins ist das inzwischen nicht mehr ungewöhnlich. Sieben von zehn Käufern kommen aus der Stadt selbst. Das Projekt ist nur eines von mehreren, die das italienisch-bayerische Paar in der deutschen Hauptstadt verwirklicht. „Obwohl Berlin keine Industriestadt ist, zieht es stetig neue Menschen und Bewohner an“, sagt Stoffel. „Im Bereich Mode, Design und Kreativität ist Berlin die Stadt in Deutschland.“

          Proteste gegen Gentrifizierung

          Etwas bodenständiger geht es an der Rummelsburger Bucht zu, einem Nebenarm der Spree südöstlich der Innenstadt. Auf alten Industrieflächen entstanden hier Townhouses direkt am Wasser - zwar durch Eisenbahntrassen von den benachbarten Stadtvierteln abgeschirmt, aber nur zehn Fahrradminuten vom Stadtzentrum entfernt. Vor sechs Jahren ist Iris Mayer mit Mann und Kindern hierher gezogen. Damals war es noch leer, es gab gerade eine einzige Straße und die ersten Backstein-Reihenhäuser mit eigenem Garten. Würde die Familie ihr Haus heute verkaufen, käme wahrscheinlich mehr als das Doppelte dabei herum. „Das ist ein beruhigendes Gefühl“, sagt Mayer.

          Mehr aber auch nicht. Denn ans Wegziehen denkt sie nicht, längst hat sich die Gegend belebt. Wie Mayer und ihr Mann, der als Biometriker bei der Bayer-Tochtergesellschaft Schering arbeitet, sind viele junge Familien hierhergezogen - meist aus den Nachbarbezirken Prenzlauer Berg und Friedrichshain, auf der Suche nach einem grünen Umfeld für die Kinder. Die Belebung strahlt mittlerweile in die umliegenden Kieze aus. Das einst heruntergekommene Gründerzeitviertel rund um die Lichtenberger Pfarrstraße ist schick saniert und wird neuerdings vornehm als „Victoriastadt“ vermarktet. Wochenmärkte sind entstanden, neue Restaurants eröffnen.

          Manchem Eingesessenen ist es schon zu viel der neuen Bürgerlichkeit, und an einigen Orten wird aus dem Unmut offener Protest. Seit knapp drei Monaten harren die Mitglieder einer Mieterinitiative in einem Camp am Kottbusser Tor in Kreuzberg aus. Kaum irgendwo treffen altes und neues Berlin härter aufeinander als hier. Direkt am Platz türmt sich das „Neue Kreuzberger Zentrum“ auf, ein grauer Sozialwohnungs-Koloss aus den frühen siebziger Jahren. Dahinter liegen die intakten Gründerzeit-Straßen mit ihren Cafés, Kneipen und kleinen Läden, auf die Zuzügler aus dem In- und Ausland so versessen sind. Mit mehr als acht Euro Kaltmiete pro Quadratmeter liegt der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg bei Neuvermietungen an der Spitze der Berliner Preisskala.

          “Steigende Mieten stoppen“ steht auf einem der Banner, mit denen die Demonstranten ihr Camp versehen haben. Besucher werden freundlich begrüßt, auf einen Kaffee oder Tee eingeladen und in die Sorgen der Anwohner eingeweiht: Sie beklagen steigende Mieten sowie horrende Nachforderungen für Betriebskosten. Weil das Land Berlin die öffentliche Förderung für Sozialwohnungen auslaufen lässt, dürfen die Vermieter diese Einnahmeverluste auf die Bewohner umlegen. Von ihnen beziehen viele Hartz IV. Steigen die Unterkunftskosten zu stark, müssen sie auf Geheiß des Jobcenters umziehen - vorzugsweise in wenig begehrte Außenbezirke wie Spandau im Westen oder Marzahn im Osten. Gerade Einwanderer aus der Türkei, die oft in zweiter oder dritter Generation in Kreuzberg leben und den Bezirk jahrzehntelang geprägt haben, empfinden das als eine Art zweite Emigration.

          Wowereit: „Kein Verdrängungsprozess“

          Der Regierende Bürgermeister Klaus Wowereit (SPD) reagiert auf die Debatte wie zuletzt auf fast jedes politische Problem: mit Desinteresse. „Wenn besser Verdienende wieder in ehemals sozial belastete Quartiere zurückkommen, dann ist das noch kein Verdrängungsprozess“, erklärte er voriges Jahr im Wahlkampf. So sieht es auch Michael Müller, Senator für Stadtentwicklung und enger Vertrauter Wowereits. „Ich bezweifle, dass man von einer Preisexplosion in Berlin reden kann“, erklärte eine Sprecherin auf Anfrage. Ein bisschen beunruhigt ist die SPD allerdings schon, zumal die eigene Parteilinke kräftig Druck macht. Mit den sechs städtischen Wohnungsgesellschaften hat Müller ein „Bündnis für bezahlbare Mieten“ geschlossen. Es sieht unter anderem vor, dass die Gesellschaften Wohnungsbestände aufkaufen - womit sie die Kaufpreise und damit auch die Mieten weiter treiben.

          So wird der Boom vorerst weitergehen. Auch Studenten können von ihm profitieren - wenn sie auf der richtigen Seite stehen und als Anbieter auftreten. So wollte der 21-jährige Manuel Metschel sein Zimmer untervermieten, weil er für ein halbes Jahr nach Madrid geht. Obwohl er es nur auf Facebook anbot, ansehbar für Freunde von Freunden, war er es sofort los. Fast alle attraktiven Wohnungen, gleich ob zum Kaufen oder Mieten, werden inzwischen über solche Mundpropaganda vergeben. Wer auf offiziellen Immobilienportalen inseriert, kann die Anfragen gar nicht mehr bewältigen. Trotzdem hat Metschel nur den Preis genommen, den er auch selbst bezahlt: 365 Euro. Obwohl sich das Zimmer dort befindet, wo sich jetzt alle drängeln: in Neukölln.

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