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Ferienhaus : Vorsicht beim Hauskauf in Frankreich

  • -Aktualisiert am

Verlockend: ein eigenes Refugium in Frankreich Bild: IMAGO

Ein altes Bauernhaus in der Provence, eine Ferienwohnung an der Côte d’Azur - Immobilien in Frankreich sind bei Deutschen beliebt. Doch kaufen sollte nur, wer gut informiert ist

          Die Stimmung an der Côte d’Azur war traumhaft, Sommer, Sonne und Erholung pur. Da fiel es dem pfiffigen Immobilienmakler leicht, die junge Familie vom Kauf ihrer Ferienwohnung zu überzeugen. Meerblick und Privatstrand, sogar mit dem Billigflieger zu erreichen - was gibt es Schöneres?

          Zu Hause angekommen aber kehrte der Realitätssinn zurück. Zwei Schulkinder, vielbeschäftigte Eltern, eine pflegebedürftige Großmutter: „Eigentlich war klar, dass wir ein so weit entferntes Feriendomizil gar nicht wirklich nutzen konnten“, sagt Elke Haspen, die eigentlich anders heißt, heute. Die Hamburger waren erleichtert, mit dem Käufer nur einen kurzen Vorvertrag unterschrieben zu haben. Sie überlegten noch ein paar Tage - und entschieden, vom Kauf zurückzutreten. „Doch dann ging das Drama los“, erinnert sich Haspen mit Schrecken.

          Viele Unterschiede zu Deutschland

          Denn beim Immobilienkauf in Frankreich gilt der Vorvertrag als „gegenseitiges Verkaufsverspechen“ und ist damit bindend, erklärt Armin Vigier, Anwalt in München und spezialisiert auf französisches Immobilienrecht. Um sich zum Erwerb einer Immobilie zu verpflichten, braucht es weder die in Deutschland vorgeschriebene notarielle Beurkundung noch den Eintrag in das Grundbuch.

          Zwar gibt es ein siebentägiges Rücktrittsrecht. Ist diese Frist jedoch verstrichen, ist der Kauf rechtsgültig. Der spätere Beurkundungstermin beim Notar dient nur zum Vollzug des Vorvertrages, zur Abwicklung der Zahlung und Abführung der Steuern.

          Für die junge Familie war dies ein Schock. Fachmann Vigier dagegen kennt viele Geschichten wie diese. Seine Erfahrung: Deutsche Immobilienkäufer in Frankreich gehen oft davon aus, dass im Nachbarland ähnliche Gesetze gelten wie zu Hause. Tatsächlich gibt es aber auf vielen Rechtsgebieten deutliche Unterschiede zwischen beiden Ländern. Ganz besonders deutlich wird dies beim Umgang mit Immobilien

          Die Rechtsverbindlichkeit von privaten Vorverträgen ist dabei vielleicht die gravierendste Differenz, aber keineswegs die einzige. Deutliche Abweichungen gibt es auch bei der Besteuerung, beim Verbraucherschutz und - zumindest derzeit noch - auch beim Erbrecht.

          Die Rolle des Maklers

          Doch was heißt das konkret? Wie müssen Erwerber vorgehen, auf welche Fallstricke müssen sie achten? „Rechtzeitig juristische Beratung einholen!“, lautet der eindeutige Rat von Christian Tiriou, Projektleiter beim Zentrum für Europäischen Verbraucherschutz e.V. in Kehl, „und das möglichst auf Deutsch“. Der von Deutschland, Frankreich und der EU geförderte Verein hat die Aufgabe, Verbraucher in grenzüberschreitenden Angelegenheiten zu beraten.

          Vorverträge werden im Nachbarland oft mit Hilfe von Maklern ausgehandelt, Tiriou rät jedoch, bereits hier einen Notar hinzuziehen, und zwar einen, der dem Käufer verpflichtet ist. Es ist in Frankreich erlaubt und verteuert den Verkauf nicht, dass jede Partei einen eigenen Notar wählt. Deutschen Käufern kommt dabei zugute, dass französische Notare grundsätzlich landesweit tätig werden dürfen. Das heißt: Auch wer in der Provence kauft, kann einen Notar aus dem Elsass hinzuziehen. Eine Liste deutschsprachiger Notare gibt es beim deutschen Generalkonsulat Straßburg.

          Gute Sprachkenntnisse sind auch deswegen wichtig, weil auch im Vertragswerk selbst einige Tücken enthalten sein können. Angefangen bei den aufschiebenden Bedingungen, den sogenannten „conditions suspensives“, bis hin zu den Pflichtgutachten. Die „conditions suspensive“ regeln, unter welchen Bedingungen ein Käufer doch vom Vertrag zurücktreten kann. Gesetzlich geregelt ist hier nur das Rücktrittsrecht, wenn die Finanzierung nicht zustande kommt. Es können aber auch weitere aufschiebende Bedingungen vereinbart werden, beispielsweise beeinträchtigende Auflagen von Baubehörden oder ähnliches.

          Bei Verkauf verpflichtend sind außerdem spezielle Gutachten zum Zustand der Immobilie, die der Verkäufer beibringen muss, beispielsweise zum Asbestgehalt der Baustoffe, Bleibelastung oder dem Vorhandensein von Termiten. Wer hier nicht genau liest, ist möglicherweise später selbst zu Instandsetzungen verpflichtet.

          Böse und teure Überraschungen

          Doch nicht nur der Verkaufsvorgang selbst und die Verträge bedürfen besonderer Aufmerksamkeit. Kauffreudige Frankreichfans sollten vor einer Unterschrift auch die Rahmenbedingungen im Nachbarland genau unter die Lupe nehmen, insbesondere die steuerlichen Konsequenzen eines Immobilienerwerbs. Denn auch hier ist vieles anders als es ein vereintes Europa vielleicht vermuten ließe. So wird in Frankreich beispielsweise eine Wohnsteuer erhoben, für die es Deutschland kein Pendant gibt.

          Auch dies führt immer wieder zu bösen und teuren Überraschungen. Ebenso wie auch das Erbschaftsrecht und die Besteuerung im Erbfall, beides ebenfalls deutlich anders als hierzulande. Zwar ist hier 2015 eine europäische Angleichung geplant, das derzeitige Recht jedoch benachteiligt Ehegatten und bevorzugt Kinder. Konkret bedeutet dies, eine Immobilie in Frankreich kann nicht mit Hilfe eines Berliner Testaments dem Ehepartner vermacht werden. Der Nachwuchs ist immer mit im Boot. Gleichzeitig aber gelten in Frankreich für Kinder deutlich höhere Erbschaftsteuern.

          Und ebenso wichtig: Wer ein Haus oder eine Ferienwohnung kauft, sollte sich gleichzeitig auch Gedanken darüber machen, was passiert, wenn man sich in ein paar Jahren davon wieder trennen möchte. In Frankreich gibt es eine Wertzuwachssteuer. Sie beträgt bei kurzzeitigen Verkäufen derzeit 34,5 Prozent. Besitzt man die Immobilie länger, reduziert sich der Prozentsatz zwar, endgültig steuerfrei ist ein Verkauf aber erst nach 30 Jahren.

          Problematisch wird diese Wertzuwachssteuer oft, wenn alte Gebäude gekauft und renoviert werden, erläutert Katja Macor, Anwältin in Freiburg und beratend für die Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilen tätig. Denn später mit dem Zuwachs verrechnet werden, dürfen nur Handwerkerrechnungen, Eigenleistung wird pauschal abgerechnet - mit 15 Prozent vom Kaufpreis.

          Und noch ungünstiger wird die Lage, wenn der Verkaufspreis künstlich gedrückt wird, wie es ein Berliner Paar erlebte. Die Familie kaufte ein altes Bauernhaus im Burgund. Um die Notariatsgebühren zu senken, schlug der Verkäufer vor, im offiziellen Kaufvertrag nur einen Teil des Wertes zu regeln. Einbauten und Gartenanlagen wurden über einen zweiten Vertrag abgewickelt. Ein Konstrukt, auf das sich ein paar Jahre später beim Verkauf keiner einlassen wollte. „Kein Einzelfall“, wie Anwältin Macor weiß. „Aber tückisch und teuer.“

          Familie Haspen übrigens hatte Glück im Unglück. Sie fand einen deutsch-französischen Anwalt, der es mit List und Tücke doch noch schaffte, den Kaufvertrag rückgängig zu machen. In der Regel, darin sind sich alle Experten einig, gelingt das nicht.

          Darauf sollten Käufer achten

          Der Kauf erfolgt in zwei Schritten. Zuerst wird ein Vorvertrag (avant-contrat) abgeschlossen. Dieser ist bereits bindend.

          Die Immobilie geht mit diesem Vertrag rechtlich an den Käufer über.

           Bereits dieser Vorvertrag soll- te juristisch/notariell begleitet werden.

          Mit dem „avant-contrat“ wird eine Anzahlung von 10 Prozent fällig.

          Das Rücktrittsrecht vom Vorvertrag beträgt 7 Tage. Weitere Rücktrittsmöglichkeiten sind durch die aufschiebenden Bedingungen (conditions suspensives) geregelt und sollten genau definiert werden.

          Wird der Vertrag nach Verstreichen der Rücktrittsfrist doch aufgelöst, ist die Anzahlung in jedem Fall verloren.

          Der Beurkundungstermin mit Schlüsselübergabe beim Notar erfolgt oft Wochen nach Abschluss des Vorvertrages.

          Die Zahlung erfolgt über ein Anderkonto des Notars.

          Diese Stellen helfen weiter

          Hilfreiche Adressen/Broschüren: Zentrum für Europäischen Verbraucherschutz e.V. Kehl, 078 51/99148-0, www.cec-zev.eu

          Das Zentrum gibt auch eine Informationsbroschüre „Immobilienerwerb in Frankreich“ heraus Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V. Freiburg 07 61/550 12, www.dsa-ev.de

          Über die Schutzvereinigung kann die Broschüre „Frankreichimmobilien-Informationen und Praxiswissen für Käufer, Besitzer und Verkäufer“ Katja Macor, Oliver Kirner, bestellt werden, 19,50 Euro) Deutsches Generalkonsulat Straßburg 00 33/388 24 67 00 www.strassburg.diplo.de/Vertretung/strassburg

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