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Erklär mir die Welt (35) : Warum lohnt sich das eigene Häuschen nicht?

Der Traum von den eigenen vier Wänden kann zum Albtraum werden Bild: F.A.Z.-Dieter Rüchel

Die eigene Immobilie gilt als sicherste Form der Kapitalanlage. Dass dies eine Illusion ist, zeigt sich oft erst beim Verkauf. Denn die Preisrisiken sind enorm und nicht kalkulierbar.

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          „Schaffe, schaffe Häusle baue“, sagen die fleißigen Schwaben, und wer wollte es ihnen und anderen verdenken. Der Traum von den eigenen vier Wänden, am besten noch im Grünen gelegen, aber mit gutem Verkehrsanschluss, hat Millionen Deutsche in den vergangenen Jahrzehnten dazu bewogen, ihr Erspartes in Haus und Garten anzulegen.

          Im Nachfolgenden soll nicht die radikale These vertreten werde, der Kauf einer Wohnimmobilie (Haus oder Wohnung) sei für einen Durchschnittsverdiener notwendigerweise eine schlechte Entscheidung. Es gibt gute Gründe, in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Viele Menschen fühlen sich in der eigenen Immobilie sicherer und freier als in einer angemieteten, und dieses Gefühl soll ihnen nicht genommen werden. Wer gerne Rasen mäht und Hecken schneidet, findet ein Betätigungsfeld.

          Konzentration des Kapitals ist das Problem

          Nur sind diese Annehmlichkeiten nicht umsonst zu haben. Die These lautet deshalb: Der Kauf eines Hauses ist für eine Familie mit durchschnittlichem Einkommen aus rein finanzieller Sicht eine problematische und sehr wahrscheinlich nicht optimale Entscheidung - jedenfalls, wenn man die moderne Wirtschaftstheorie heranzieht.

          Der Kauf oder Bau einer eigenen Immobilie ist in der Regel die größte wirtschaftliche Einzelentscheidung im Leben eines Durchschnittsverdieners. Sie bindet, weil in der Regel zum Teil durch langfristige Kredite finanziert, über Jahrzehnte, schafft aber im Gegenzug einen Vermögenswert. Durchschnittsverdiener mit eigenem Haus besitzen darüber hinaus meist kein nennenswertes Vermögen - seien es Wertpapiere, Bankguthaben oder Goldbarren. Die Konzentration des Kapitals auf die Immobilie ist das Problem. Denn die moderne Finanztheorie besagt, es sei viel sinnvoller, sein Vermögen auf verschiedene Anlageformen zu verteilen, um Risiken zu minimieren.

          Die sicherste Anlageform überhaupt?

          Wer sein gesamtes Geld in eine Anlageform investiert, setzt sich dem aus, was Ökonomen ein Klumpenrisiko nennen: Geht mit der Anlage etwas schief, ist der Sparer möglicherweise ruiniert. Wer sein Vermögen breit streut, wird nicht in die Situation kommen, alles auf einmal zu verlieren.

          An dieser Stelle wird sich bei Hausbesitzern Widerstand regen: Gilt die eigene Immobilie nicht als sicherste Anlageform überhaupt? Wenn sonst im Leben schon alles schiefgehen sollte, bleibt doch immer noch das eigene Haus (oder die eigene Wohnung) als Refugium.

          Die Gesellschaft wird mobiler

          Diese Überlegung scheint zu stimmen, gäbe es nicht so viele Zwangsversteigerungen von Wohnimmobilien. Die Vorstellung von den eigenen vier Wänden als Fluchtburg vor den Widrigkeiten des Lebens ist eine Illusion - allerdings eine sehr verbreitete in einem Land, in dem viele Häuser über Jahrzehnte von mehreren Generationen bewohnt werden.

          Kennzeichnend für eine Wohnimmobilie ist die Unsicherheit über ihre Preisentwicklung bei einem künftigen Verkauf. Denn immer seltener leben Bauherren in ihrem Haus bis zum Ende ihrer Tage. Die Gesellschaft wird mobiler; immer mehr Menschen ziehen aus beruflichen Gründen mindestens einmal in ihrem Leben um. Wenn sie ihre Immobilie dann verkaufen wollen, kann es schwierig werden.

          Müllentsorgungsanlage in der Nähe

          Die langfristigen Preisrisiken sind vielfältig und schwer kalkulierbar. So mag eine Region aus wirtschaftlicher Sicht an Attraktivität verlieren, was einen Teil der Bevölkerung dazu bewegt umzuziehen. Man erinnere sich an die steuerbegünstigten Bauten von Immobilien in den neuen Bundesländern nach der Wiedervereinigung, die sich in vielen Fällen als eine Fehlinvestition herausgestellt haben.

          Und selbst das schönste Häuschen im Grünen wird drastisch an Wert einbüßen, wenn in seiner unmittelbaren Nähe eine Umgehungsstraße oder eine Eisenbahnlinie oder eine Müllentsorgungsanlage gebaut wird. Der Bau einer zusätzlichen Landebahn für den Frankfurter Flughafen ist auch deswegen umstritten, weil er den Wert der umliegenden Immobilien reduzieren wird. Wer zahlt viel Geld für ein Haus, das sich in unmittelbarer Nähe einer Einflugschneise befindet?

          Praktische und Wohlfühl-Gründe

          Hinzu tritt das demographische Risiko. Die Zahl der Deutschen wird deutlich zurückgehen und zur Verödung ganzer Regionen, vor allem, aber nicht nur im Osten, beitragen. Weil immer weniger Kinder geboren werden, dürfte zudem langfristig die Nachfrage nach dem klassischen Einfamilienhaus mit zwei Kinderzimmern und einem Garten zurückgehen. Als beschwerlich kann sich auch die Illiquidität einer Immobilie erweisen: Wertpapiere sind jederzeit leicht verkäuflich, die Trennung von einer Immobilie kann viel Zeit kosten und Ärger bringen.

          Noch einmal: Es existieren viele praktische und Wohlfühl-Gründe für das eigene Haus oder die eigene Wohnung. Aber wer (nahezu) sein ganzes Vermögen in eine Immobilie steckt, darf sich nicht beschweren, wenn die Rechnung eines Tages nicht aufgeht.

          So wohnen die Deutschen

          Es ist paradox: Das Bauen wird in Deutschland auf vielfältige Weise, darunter auch steuerlich, gefördert, aber dennoch wohnt nur ein geringerer Teil der Bevölkerung in eigenen vier Wänden als in den meisten anderen westlichen Industrienationen. Bausparkassen wie in Deutschland existieren in ähnlicher Form auch im Ausland, aber dafür ist der langfristige Hypothekarkredit, der auf der Eintragung einer Schuld im Grundbuch beruht, eine deutsche Spezialität.

          Die Gründe für den deutschen Rückstand sind zum Teil historisch bedingt. In Frankreich etwa befinden sich besonders auf dem Land viele Immobilien seit Generationen in Familienbesitz. In Deutschland hat der Zweite Weltkrieg mit der Wanderung von Millionen Menschen diese Kontinuität zerstört. Den Drang zum Eigenheim gebremst hat fraglos auch der starke Mieterschutz. Wer sich in einer Mietwohnung als quasi unkündbar ansieht, muss nicht die vermeintliche Sicherheit einer eigenen Wohnung suchen.

          Interessant ist der Blick nach Amerika, wo die Menschen mobiler sind, aber trotzdem die eigenen vier Wände schätzen. Das passt schon zusammen: Während Deutsche gern teure Häuser für die Ewigkeit bauen, bauen die Amerikaner gern billig und anspruchslos.

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