Die Erkenntnisse der jüngsten Volksbefragung von 2011 über den Zustand der deutschen Wohnungen haben auch Fachleute überrascht. „Die Wohnungen sind schlechter ausgestattet als erwartet“, sagte der Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund, Rolf Kornemann, dieser Zeitung. So offenbart der vom Statistischen Bundesamt vorgestellte Zensus, dass 1,7 Prozent der 41,3 Millionen Wohnungen - immerhin knapp 700.000 Unterkünfte - keine Toilette oder kein Bad haben. In 330.000 Wohnungen davon fehlt sogar beides. Das betrifft in erster Linie Ostdeutschland - mit einer Ausnahme: Auch in München verfehlen immerhin 1,5 Prozent der Wohnungen den sanitären Mindeststandard.

Für Michael Voigtländer, Immobilienfachmann des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW), ist die schlechte sanitäre Ausstattung ein Hinweis darauf, dass die energetische Sanierung eine große Herausforderung bleibt. Das zeigten auch die Angaben über die Heizungen: „Mehr Wohnungen als gedacht haben offenbar eine veraltete Technik und heizen beispielsweise noch mit Kohleöfen“, sagte Voigtländer. So sind zwar knapp 29 Millionen Wohnungen mit Zentralheizung ausgestattet und weitere 5 Millionen mit Fernwärme. Doch 2,5 Millionen Wohnungen haben nur Einzel- oder Mehrraumöfen; in fast 200.000 Behausungen fehlt die Heizung gänzlich.

Über die Einordnung der vielleicht erstaunlichsten Zensus-Angabe sind sich die Fachleute weniger einig. Die Gesamtzahl der Wohnungen, 41,3 Millionen, liegt um 500.000 über der bisherigen Annahme, während die Bevölkerungszahl statistisch um 1,5 auf 80,2 Millionen geschrumpft ist. Volker Eichener, Rektor der EBZ Business School in Bochum, sieht darin einerseits einen klaren Hinweis darauf, dass die Bevölkerung tatsächlich schrumpft; andererseits sei das Wohnungsangebot bundesweit eher zu hoch, wobei man aber in Wachstumsregionen mit Wohnungsnot und in Schrumpfregionen mit Überschuss differenzieren müsse.

Im Osten stehen viele Wohnungen leer

Dass die Befragung ergeben habe, dass es 500.000 Wohnungen mehr als bisher angenommen gibt, führt Eichener darauf zurück, dass auch sogenannte Schrottimmobilien enthalten seien, die niemand mehr vermieten könne. Deren Zahl wird nach Kornemanns Worten noch zunehmen: Wenn der aktuelle Mieter eine Wohnung ohne Toilette oder Bad einmal verlasse, werde diese ebenfalls leerstehen.

Den auf den ersten Blick nahestehenden Schluss, die rechnerische Zunahme des Wohnungsbestandes bei gleichzeitiger Schrumpfung der Bevölkerung werde die Wohnungspolitik entspannen, will Kornemann nicht ziehen. So stamme die Befragung aus dem Jahr 2011; seitdem seien 400.000 Menschen im Saldo eingewandert. Sicherlich sei die Wohnungsversorgung besser als bisher unterstellt. Doch für politische Maßnahmen müsse man erst einmal genauere regionale Angaben das Statistischen Bundesamts über die Entwicklung der Haushaltszahlen abwarten.

Auch Eichener weist auf die zahlreichen Immigranten hin, meint aber, dass diese nicht nach Gelsenkirchen oder Gotha kämen, sondern in die Ballungsräume mit ihren Arbeitsplatzangeboten. In diesen Regionen müsse man den Wohnungsbau ankurbeln, etwa mit verstärkten Abschreibungsmöglichkeiten oder sogar Nothilfeprogrammen für Städte mit großer Wohnungsnot. Abzulehnen sei dagegen, mit Mietpreisbremsen am System herumzudoktern, ohne die Ursachen anzugehen.

Auch wenn genauere Angaben über die Haushaltszahlen noch fehlen, bieten die Leerstandsangaben einen klaren Hinweis auf wachsende und schrumpfende Regionen. Die deutsche Leerstandsquote liegt bei 4,4 Prozent. Unter den Bundesländern kommen Hamburg und Schleswig-Holstein auf nur 1,5 und 2,7 Prozent, während in Sachsen und Sachsen-Anhalt fast jede zehnte Wohnung leersteht. Auch die drei Großstädte mit Leerstandsquoten von mehr als 10 Prozent liegen jeweils im Osten: Chemnitz, Leipzig und Halle.