Der Berliner Mietendeckel ist nicht mit dem Grundgesetz vereinbar und deshalb nichtig. Das hat das Bundesverfassungsgericht am Donnerstag in einem lang erwarteten Beschluss entschieden. Die Vorschriften, die seit Anfang 2020 in mehreren Stufen die Mieten für Wohnungen in der Hauptstadt erst einfroren und dann teilweise senkten, entfalten deshalb keine Wirkung. Viele Berliner Mieter müssen deshalb nun Miete nachzahlen.

Die Karlsruher Richter stellten in ihrer Entscheidung ausschließlich auf die fehlende Kompetenz des Berliner Senats für diese Fragen ab. Die Landespolitik könne eine solche Regelung gar nicht treffen, weil der Bund mit der Mietpreisbremse 2015 schon tätig geworden ist und darin alle Belange der Mietvertragsparteien abschließend geregelt habe, stellten die Verfassungsrichter klar. Damit bleibe kein Raum für die Landespolitik, Regelungen zur Miethöhe zu treffen.

„Aus der sozialistischen Mottenkiste“

Der Berliner Mietendeckel trat im Februar 2020 in Kraft. Die Idee kam ursprünglich von der SPD, umgesetzt wurde sie von der Linken, die in der rot-rot-grünen Landesregierung den Bausenat führt. Während die Immobilienwirtschaft und Ökonomen das Gesetz von Anfang an scharf kritisierten – von einer „Politik aus der sozialistischen Mottenkiste“ sprach der frühere Chef des Sachverständigenrats Lars Feld –, stieß der Deckel in Meinungsumfragen auf Sympathien. Anfang vergangenen Jahres sagten in einer repräsentativen Umfrage sieben von zehn Befragten, sie fänden den Mietendeckel gut. Selbst unter den Anhängern von CDU und FDP war die Gruppe der Befürworter größer als die der Gegner.

Umstritten war der Deckel vor allem wegen der vom Senat festgelegten Mietobergrenzen. Inklusive aller Zuschläge lag der höchste erlaubte Quadratmeterpreis bei 11,54 Euro Kaltmiete. In neuen Mietverhältnissen durften Vermieter keine höhere Miete entgegennehmen, in bestehenden maximal 20 Prozent mehr. Der Deckel galt für rund 1,5 Millionen Wohnungen, die vor 2014 fertiggestellt wurden. Von den Senkungen in bestehenden Mietverhältnissen waren dem Senat zufolge rund 340.000 Wohnungen betroffen.

Das Gesetz war nicht nur wegen seines Eingriffs in die Eigentumsrechte umstritten, sondern auch weil davon vor allem Besserverdiener profitierten. Für die Altbauten in begehrten Vierteln wie Charlottenburg, Kreuzberg und Prenzlauer Berg sah das Gesetz Obergrenzen zwischen 6 und 7 Euro plus Zuschläge vor. Als die CDU gemeinsam mit der FDP Anfang Mai vergangenen Jahres ihre Klage in Karlsruhe einreichte, sprach ihr rechtspolitischer Sprecher Jan-Marco Luczak von einem „Förderprogramm für gutverdienende Zahnärzte“.

Mieterbund enttäuscht

Bundesbauminister Horst Seehofer (CSU) äußerte sich erfreut. „Der Mietendeckel ist jetzt Geschichte. Das ist gut, denn auch baupolitisch war er der völlig falsche Weg." Der Deckel habe keine neue Wohnung geschaffen.

Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen begrüßte die Entscheidung aus Karlsruhe. „Nun ist Rechtsklarheit für Mieter und Vermieter gleichermaßen geschaffen worden“, sagte Verbandspräsident Andreas Ibel und mahnte: „Bei jetzt fällig werdenden Mietnachzahlungen appellieren wir an alle Marktteilnehmer, sozial verantwortlich zu handeln.“

Der Deutsche Mieterbund zeigte sich enttäuscht. Die Entscheidung aus Karlsruhe sei „bitter“ und „ein lauter Weckruf an den Bundesgesetzgeber, endlich zu handeln und die Mietenexplosion in vielen deutschen Städten zu stoppen“, sagte Präsident Lukas Siebenkotten.

Die meisten Vermieter, die ihre Preise senken mussten, hatten ihre Mieter schon darauf hingewiesen, dass sie die Differenz zwischen der gedeckelten und der vertraglich vereinbarten Miete nachfordern werden, wenn das Bundesverfassungsgericht das Gesetz kippt. In neuen Verträgen war es zuletzt üblich, die zwischen Vermieter und Mieter vereinbarte Miete festzuhalten, zahlen mussten die Wohnungsbezieher aber zunächst nur die gedeckelte Miete. Mieterverbände haben diese „Schattenmieten“ wiederholt kritisiert.

Das auf Immobilien spezialisierte Analysehaus F+B ging zuletzt von 512.000 Wohnungen mit zwangsgesenkten Mieten aus und hat als Größenordnung der drohenden Nachforderungen einen Betrag von monatlich 1,2 Millionen Euro ausgerechnet. Die Rechnung basiert auf der Annahme, dass die gedeckelte Durchschnittsmiete im Schnitt bei 7,05 Euro je Quadratmeter liegt, die vertraglich vereinbarte Marktmiete mit 13,63 Euro dagegen fast doppelt so hoch.

Eine spannende Frage ist nun, inwieweit das Thema im Bundestagswahlkampf wieder aufkommt. Die Grünen fordern in ihrem kürzlich veröffentlichten Programmentwurf, Mietobergrenzen im Bestand mit einem Bundesgesetz zu ermöglichen. Reguläre Mieterhöhungen sollen auf 2,5 Prozent im Jahr und im Rahmen des Mietspiegels begrenzt werden.

Die SPD will in angespannten Wohnlagen ein Mietenmoratorium einführen. Mieten könnten dann für eine bestimmte Zeit nur im Rahmen der Inflationsrate erhöht werden. Am weitesten gehen die Linken: Sie wollen einen deutschlandweiten Mietendeckel nach Berliner Vorbild inklusive der Absenkung zu hoher Mieten.