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Blasengefahr : Teure Immobilien

Ob die Häuser in München nicht zu teuer sind? Bild: dpa

Es gibt in Deutschland keine Spur einer Immobilienblase, meint das IW. Vorsicht, bitte.

          2 Min.

          Sätze, die in einem keinen Widerspruch duldenden Ton vorgetragen werden, reizen besonders zum Widersprechen. Einen solchen Satz hat der Direktor des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), Michael Hüther, in der vergangenen Woche vorgetragen - ausführlich noch einmal nachzulesen auf der Webseite des IW. Die These lautet: Auf dem deutschen Immobilienmarkt gebe es derzeit „von einer Blase keine Spur“. Die deutschen Immobilienmärkte seien „gesund“, aktuell stark steigende Preise seien lediglich „Ausdruck einer großen Nachfrage“.

          Diese mit Verve vorgetragene These steht in eklatantem Widerspruch zu dem, was die Deutsche Bundesbank zu diesem Thema veröffentlicht hat. Die Notenbank hatte in ihren Monatsberichten gemahnt, sie beobachte mit Sorge, wie die Immobilienpreise in Deutschland zum Teil gestiegen seien. Es sei „nicht gesichert“, dass „steigende Kaufpreise jederzeit durch künftige Mieteinnahmen gedeckt werden können“. In Notenbanker-Deutsch hieß das: Hier könnte eine sogenannte Vermögenspreisblase („asset price bubble“) zumindest im Entstehen begriffen sein.

          Eine Blase erkennt man erst, wenn sie geplatzt ist

          Wer hat denn nun recht? Gibt es auf dem deutschen Immobilienmarkt, zumindest bei Eigentumswohnungen in begehrter Lage, Ansätze einer Blasenbildung? Es gilt der wenig tröstliche Satz des großen Ökonomen Milton Friedman: „Eine spekulative Blase erkennt man immer erst, wenn sie geplatzt ist.“ Schließlich ist eine Blase nichts anderes als eine Übertreibung: Ob die hohen Preise, die in München, Frankfurt, Hamburg, aber auch in Regensburg oder auf Föhr derzeit für Immobilien gezahlt werden, übertrieben sind oder durch künftige Mieteinnahmen und Wertsteigerungen gedeckt sein werden, weiß man verbindlich eben erst in der Zukunft. Etwas mehr Vorsicht, eine Blase kategorisch auszuschließen, wäre deshalb angebracht.

          Sicher ist: Es gibt im Moment in Deutschland einen Ansturm auf Eigentumswohnungen, der als ziemlich außergewöhnlich bezeichnet werden kann. An ihm beteiligen sich sowohl Deutsche als auch Griechen, Italiener und Spanier. Und zwar nicht, weil die Interessenten in den Wohnungen leben wollen. Sondern ausschließlich, weil sie diese Wohnungen als Kapitalanlage nutzen wollen.

          In Deutschland treibt nicht Euphorie die Immobilienpreise. Sondern Angst.

          Nicht Euphorie treibt die Preise in die Höhe, wie bei der Entstehung von Immobilienblasen in den Vereinigten Staaten oder in Spanien. In diesen Ländern hatten niedrige Zinsen die Investoren leichtsinnig werden lassen. In Deutschland ist das Gegenteil der Fall. Menschen verfallen in Angst - und stecken ihr Geld deshalb in Immobilien.

          Beiden Fällen gemeinsam ist eine Gefahr: Euphorie wie Angst sind schlechte Ratgeber. Sie verhindern einen nüchternen Blick auf die Rendite. Wenn bei einigen Immobilien der Kaufpreis das 55-fache der Jahreskaltmiete beträgt (normal war früher etwa das 20-fache), klingt das absurd.

          Wie immer haben allerdings in der Debatte um die Immobilienblase die Akteure auch eigene Interessen. Die Immobilienwirtschaft (Vertreter, die ihr zugerechnet werden können, sitzen auch in Gremien des IW) möchte die Wohnungspreise natürlich nicht als überhöht dargestellt wissen. Die Branche ist am Werterhalt ihrer Immobilien interessiert und möchte weiter Wohnungen vermitteln oder verkaufen.

          Einige Banken hingegen äußern sich deutlich kritischer - möglicherweise, um ihre Vorsicht bei Krediten zu rechtfertigen, um höhere Zinsen durchzusetzen oder um ganz andere Anlageprodukte an Investoren verkaufen zu können. Die Deutsche Bundesbank schließlich, die im Rat der Europäischen Zentralbank erbittert für einen stabilen Euro kämpft, könnte ein Interesse daran haben, die Blase als beunruhigend darzustellen - als zusätzliches Argument für mehr Vorsicht in der Geldpolitik.

          Christian Siedenbiedel
          Redakteur in der Wirtschaft.

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