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Immobilienmarkt : Blase nicht auszuschließen

Die Nachfrage nach eigenem Wohnraum wächst. Bild: AFP

Deutsche Häuser sind gerade sehr gefragt. Fachleute sprechen zwar nicht von einer Immobilienblase. Gründe zur Beunruhigung gibt es trotzdem.

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          Fast alle Fachleute sind sich einig: Von einer Immobilienblase kann in Deutschland keine Rede sein. Hohe Preise für Wohnungen in München, Berlin, Hamburg oder Frankfurt? Kein Grund zur Beunruhigung, wird allenthalben versichert. In der Tat ist das Preisniveau in London oder Paris erheblich höher, und auch Schweizer amüsieren sich, wenn Deutsche über ihre teuren Immobilien klagen – mit Blick auf die teils doppelt so hohen Preise in der Eidgenossenschaft.

          Es ist schon richtig: Über viele Jahre verteuerten sich fast überall in Europa die Wohnungen, während in Deutschland Stillstand oder, inflationsbereinigt, sogar ein Rückgang der Preise zu beobachten war. Doch diese Phase ist beendet: Seit einigen Jahren steigen die Immobilienpreise in Deutschland stärker als die Inflation, und zwar nicht nur in den Metropolen, sondern im Landesdurchschnitt. An der Spitze steht Berlin. Hier sind Eigentumswohnungen etwa 40 Prozent teurer als 2007 – im Durchschnitt der Hauptstadt, wohlgemerkt. In einzelnen besonders begehrten Quartieren wie Prenzlauer Berg oder Berlin-Mitte haben sich die Preise erheblich stärker erhöht.

          Nun mag Berlin eine Ausnahme sein, da das Ausgangsniveau besonders niedrig war. Doch auch München, Hamburg und Frankfurt verzeichnen kräftige Anstiege, und selbst in kleineren Städten wie Regensburg, Erlangen oder Freiburg haben die Wohnungspreise stark zugenommen.

          Hauskauf günstig wie lange nicht

          Betrachtet man diese Verteuerung des Wohnens als eine Art Nachholprozess im europäischen Rahmen, erscheint sie eher undramatisch. Hinzu kommt, dass der Wohnungserwerb durch die starke Verringerung der Zinsen günstiger geworden ist: Wie der Verband deutscher Pfandbriefbanken für die Frankfurter Allgemeine Zeitung ausgerechnet hat, liegt der Schuldendienst für eine Wohnung in den 100 größten Städten heute jeweils niedriger als vor sieben Jahren, weil der Zinseffekt für den Schuldner stärker ins Gewicht fällt als der Preisanstieg der Wohnung. Zur Entwarnung trägt bei, dass die Zahl der Baugenehmigungen seit 2009 wieder stetig zunimmt, die starke Nachfrage also auf ein zunehmendes Angebot stößt. Und auf der Finanzierungsseite scheint überwiegend Vernunft zu herrschen. Die Eigenkapitalanteile übersteigen nach den Angaben von Marktbeobachtern meist die Marke von 20 Prozent.

          Doch die Lage am deutschen Wohnungsmarkt lässt sich auch etwas weniger entspannt schildern. Die Deutsche Bundesbank hat wiederholt vor überhitzten Teilmärkten in den Metropolen gewarnt und hält das Niveau der Wohnungspreise dort für um 25 Prozent überhöht. Das Kieler Institut für Weltwirtschaft hält sogar eine höhere Grundsteuer für gerechtfertigt, um die Nachfrage zu dämpfen. Die Industrie- und Handelskammer München rechnet damit, dass die Einwohnerzahl bis 2030 um 250000 zunimmt – und fragt sich, wo die Leute alle wohnen sollen und wo die Preise hinschießen.

          Nicht wie in Spanien oder Irland

          Zeitlich näher liegt indes das Risiko, dass die Zinsen steigen. So mancher Wohnungskäufer könnte dann Schwierigkeiten mit seiner Anschlussfinanzierung erhalten. Doch die wahre Herausforderung für den Immobilienmarkt dürfte kommen, wenn die Zinsen nicht steigen. Niedrige Zinsen in Verbindung mit einer guten Konjunktur könnten der Volkswirtschaft auf Dauer große Verwerfungen bringen: Wenn die Geldschwemme zu exzessiver Kreditvergabe führt, droht die Fehlleitung von Kapital – eine Preisblase am Immobilienmarkt wäre kaum zu vermeiden. Wenn dann noch die Löhne stark steigen, ist jedenfalls auf mittlere Sicht eine schwere Rezession nicht auszuschließen. Dann könnten die zuvor überhöhten Immobilienpreise schnell wieder sinken. Die Blase wäre geplatzt.

          Dieses Szenario mag aus heutiger Sicht nicht allzu wahrscheinlich klingen. Doch selbst Optimisten geben zu, dass die geöffneten Geldschleusen der Notenbanken grundsätzlich die Gefahr der Blasenbildung von Vermögensgütern bergen. Als relatives Risiko kommt hinzu, dass die starke Nachfrage nach deutschen Immobilien mit der Einschätzung von Investoren im In- und Ausland zusammenhängt, dass Deutschland sicherer Hafen und Wachstumsmotor zugleich in Europa ist. Diese Position ist aber nicht in Stein gemeißelt. Das liegt nicht nur an politischen Vorhaben wie der Rente mit 63, dem Mindestlohn, der Mütterrente oder der Mietpreisbremse, die am Wettbewerbsvorteil nagen. Der aus deutscher Sicht billige Euro unterstützt die deutsche Exportwirtschaft in besonderem Maße – auch dies muss nicht von Dauer sein. Schließlich erlebt Deutschland derzeit eine unerwartet starke Zuwanderung aus dem Ausland, die die demographisch vorgegebene Schrumpfung der Bevölkerung dämpft und die Nachfrage nach Wohnungen stärkt – doch auch dies muss kein anhaltender Prozess sein.

          Das starke Interesse an deutschen Immobilien ist also keineswegs von Natur aus dauerhaft. Falls zuvor überhöhte Preise zurückgehen, könnte es – nicht nur am Immobilienmarkt – ungemütlich werden. Katastrophen wie in Spanien oder Irland sind zwar nicht zu erwarten. Doch Gründe zur Beunruhigung gibt es durchaus.

          Michael Psotta

          Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.

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