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Säumige Mieter : „Man kann es den Leuten nicht ansehen“

Sie waren doch so nett: Aber mitunter stellen sich Mieter später als schlechte Wahl heraus Bild: argum / Falk Heller

Wie zahlungsfähig ein Mieter ist, zeigt sich oft erst, wenn er schon eingezogen ist. Vermieter sollten sich bei der Auswahl nicht auf ihr Gefühl verlassen, rät die Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund.

          Er war doch so nett, das Äußere korrekt, der Auftritt freundlich - solche optimistischen Beschreibungen bekommt Wolf-Bodo Friers oft zu hören, wenn Eigentümer verzweifelt bei ihm anrufen, weil ein Mieter die Miete nicht zahlt. Friers ist Geschäftsführer der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund in Frankfurt. Gerade erst hatte der Rechtsanwalt zwei Klagen über säumige Mieter auf dem Tisch. In einem Fall, die Vermietung gewerblicher Räume, ging es um eine Forderung von 22.000 Euro, im anderen wartete der Wohnungseigentümer seit sieben Monaten auf den Mietzins.

          Petra Kirchhoff

          Redakteurin in der Rhein-Main-Zeitung.

          Das passt in die Diskussion, die der Bundesverband Haus & Grund gerade angestoßen hat. Er fordert eine Verschärfung der Gesetze, um Vermieter besser vor sogenannten Mietnomaden schützen zu können. Danach sollen Gerichte Räumungsklagen rascher als bisher durchsetzen können. Als Mietnomaden gelten Mieter, die es von Anfang an darauf anlegen, keine Miete zu zahlen und, wenn eine Immobilie verwohnt oder gar verwüstet ist, zur nächsten ziehen, um dort Unheil anzurichten.

          „Die meisten Mietverhältnisse laufen reibungslos“

          Wie viele solcher krassen Mietbetrugsfälle es in Deutschland gibt, ist - auch mangels einer einheitlichen Definition für Mietnomaden - umstritten. Haus & Grund spricht von 15.000, der Mieterbund von 1000. Auch Friers relativiert. „Die meisten Mietverhältnisse laufen reibungslos.“ Gleichwohl schmälere dies nicht die Not derjenigen Eigentümer, die auf Miete warteten und nicht wüssten, wie sie ihre Hypothek bedienen sollten. „Die Bank wartet nämlich nicht. Da tut jeder Monat richtig weh.“

          Nach Friers' Erfahrung sind es vor allem Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die Gefahr laufen, bei der Mieter-Auswahl danebenzugreifen. Viele seien durch Scheidung oder Arbeitslosigkeit unter Druck und in dieser Situation gern bereit, wichtige Warnsignale zu übersehen und Zugeständnisse zu machen, etwa, indem sie Mieter schon vor dem Beginn des Mietverhältnisses den Schlüssel für die Wohnung überließen.

          Friers beklagt, dass viele Eigentümer zu spät Hilfe suchen. Dabei sind sich Mietrechtsexperten einig: Wenn ein Mieter die Miete nicht zahlt und nicht auf die Zahlungsaufforderung reagiert, sollte der Eigentümer nicht erst abmahnen, sondern sofort fristlos kündigen. „Vermieter müssen möglichst von Anfang an Druck machen.“

          Anwalt: Erst Mietzahlung und Kautionsrate abwarten

          Das Problem ist: „Man kann es den Leuten nicht ansehen“, sagt Friers. Umso mehr sollten Vermieter ihre Rechte kennen und bei der Auswahl ein paar Ratschläge beachten. Der Rechtsanwalt empfiehlt, die Wohnung keinesfalls dem Mieter zu überlassen, bevor nicht die erste Mietzahlung und die erste Kautionsrate auf dem Konto eingegangen sind. Dass der Mietvertrag zu diesem Zeitpunkt unterschrieben sein sollte, auch dieser Punkt sei wichtig. Erlaubt sind in diesem Zusammenhang Fragen nach dem Arbeitgeber, dem Einkommen, dem Familienstand und Haustieren. Macht der Mieter bei einem dieser Punkte falsche Angaben, kann dies zur Anfechtung oder fristlosen Kündigung des Mietvertrags führen. Für falsche Angaben zum Thema Rauchen und das Spielen von Musikinstrumenten gilt dies laut Haus & Grund nicht.

          Friers rät Eigentümern, sich vor Unterzeichnung des Mietvertrags den Personalausweis vorlegen zu lassen, Name, Adresse und Geburtsdatum zu notieren. Dies sei notwendig für die Bonitätsauskunft. Auch sei es mit den Daten später leichter, Forderungen geltend zu machen.

          Oberste Priorität freilich hat die Zahlungsfähigkeit des Mieters. Ein Gehaltsnachweis ist dann aussagekräftig, wenn er überprüft werden konnte, etwa durch Nachfrage beim Arbeitgeber.

          Selbstauskunft von der Schufa einholen

          Haus & Grund holt auf Anfrage und gegen Gebühr Bonitätsauskünfte über Mieter ein. Der Verein arbeitet mit der Auskunftei Creditreform zusammen und übernimmt dort für Mitglieder die Abfrage. Für ausreichend hält Friers auch, wenn der Mieter eine Selbstauskunft der Schufa vorlegt.

          Zunehmend treten auf Mieter spezialisierte Auskunfteien auf den Markt, wie die Zentrale Vermieterschutz Datenbank, die nach eigenen Angaben 50 Millionen Negativmerkmale von acht Millionen Mietern verzeichnet und nach den Bestimmungen des Bundesdatenschutzgesetzes arbeitet. Der Bundesdatenschutz überprüft diese Auskunfteien jedoch nicht. „Wir haben keinen Überblick über den Markt“, heißt es auf Nachfrage beim Bundesdatenschutzbeauftragten in Bonn. Es handele sich um einen Graubereich.

          Deutlich kritisch äußert sich Jens Giwitz, Geschäftsführer des Frankfurter Mieterschutzbundes: „Mieter-Auskunfteien sind mit großer Vorsicht zu genießen.“ Unter Umständen tauchten dort auch Mieter auf, die aus berechtigten Gründen die Miete um 50 Euro gemindert hätten. „Wer prüft nach, ob die Einträge richtig sind?“ Grundsätzlich will Giwitz beim Thema Mietnomaden nichts beschönigen. „Diesen Leuten muss das Handwerk gelegt werden.“ Allerdings handele es sich nur um Einzelfälle. Eine Änderung des Mietrechts sei dafür nicht erforderlich.

          Der Weg zur Räumungsklage

          Ein Vermieter kann einem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand oder wenn zwischen zwei Zahlungsterminen mehr als eine Monatsmiete offen geblieben ist. Auch ständig unpünktliche Mietzahlungen berechtigen Vermieter zu fristlosen Kündigungen, ebenso Mieter, die den Hausfrieden stören oder die Wohnung beschädigen. Reagiert der Mieter oder bei Menschen mit wenig Geld das Sozialamt nicht, indem etwa Miete nachgezahlt wird, bleibt dem Vermieter - unter Wahrung bestimmter Fristen - nur die Möglichkeit, beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung zu klagen und sich ein sogenanntes Räumungsurteil, auch Räumungstitel, zu erstreiten. Ohne diesen kann kein Vermieter die Räumung einer Wohnung durchsetzen. Einfach das Schloss auszutauschen ist nicht erlaubt. Eine Räumung ist zudem nur mit Hilfe staatlicher Organe, in der Regel Gerichtsvollzieher, zulässig.

          Schonfristen für Mieter

          Damit die Mieter jedoch nicht plötzlich auf der Straße sitzen, hat der Gesetzgeber Schutzbestimmungen und Schonfristen vorgesehen. Dadurch ziehen sich Verfahren in die Länge. Ganz gewiefte Mieter kennen die Tricks, und mancher Eigentümer ist an solchen Kandidaten schon verzweifelt. Wenn alles gut läuft, ist nach Angaben des auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwaltes Peter Mendel in Frankfurt jedoch innerhalb von sechs bis acht Wochen ein Räumungstitel zu bekommen. (hoff.)

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