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Mietrecht : Modernisierung hat ihren Preis

Warmhalten von Häusern ist angesagt: Geht es ans bezahlen, erleben Mieter oft böse Überraschungen Bild: dpa

Wird ein Haus saniert, müssen sich Mieter im Anschluss warm anziehen. Denn nach dem Einbau neuer Fenster oder einer neuen Heizung steigt in der Regel die Miete - ganz legal.

          Eine gedämmte Fassade, zugdichte Fenster, eine neue Heizung und endlich ein Balkon – welcher Mieter freut sich nicht, wenn der Vermieter sein Haus schön macht und dabei auch ans Energiesparen denkt. Mieterschutzvereine ermuntern ihre Mitglieder angesichts hoher Nebenkostenabrechnungen sogar, in diese Richtung aktiv zu werden, damit Energieverbrauch und Heizkosten sinken. Beworben wird etwa eine Heizspiegelaktion, bei der Mieter ihren Energieverbrauch überprüfen und bewerten lassen können.

          Petra Kirchhoff

          Redakteurin in der Rhein-Main-Zeitung.

          Margit Heilmann, Geschäftsführerin des Darmstädter Mieterbundes, ist sich durchaus bewusst, welch „schwierigen Spagat“ die Vereine in Zeiten des Klimawandels mit solch einer Empfehlung hinlegen. Denn es sind anschließend die Mieter, die einen Teil der Zeche zahlen. Bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten können Vermieter nach dem Gesetz auf die Jahresmiete aufschlagen.

          Keine Kappungsgrenze bei Mieterhöhung

          Das Problem: Eine gesetzliche Kappungsgrenze gibt es nicht – falls kein ausdrücklicher Wohnungsmangel für eine Region festgestellt wird. Auch die ortsübliche Vergleichsmiete, die im Mietspiegel geregelt ist, schiebt der Mieterhöhung keinen Riegel vor. Und die Gesetze zu Härtefallregelungen sind laut Heilmann so formuliert, dass es kaum gelingt, vor Gericht welche durchzusetzen.

          So kommt es, dass immer mehr Verbraucher Hilfe bei Mieterschutzvereinen suchen, weil sie sich die Miete in ihrer bisherigen Wohnung schlicht nicht mehr leisten können. Heilmann spricht vom „Herausmodernisieren von Mietern“. In Darmstadt sind es nach Erfahrung der Rechtsanwältin vor allem die Wohnungbaugesellschaften, die Sanierungen im großen Stil durchziehen. In vielen Wohnblocks sei 40 Jahre lang nichts gemacht worden, so dass mit der Wärmedämmung „alles andere“ gleich miterledigt werde. „Dadurch entstehen enorme Kosten.“ Auf die Mieter umlegen darf der Vermieter nach dem Gesetz nur die Kosten für Modernisierung. Fördergelder, wie es sie etwa von der staatlichen KfW-Bank gibt, müssen bei den Umlagekosten herausgerechnet werden.

          Mieterhöhungen von 200 Euro keine Seltenheit

          In der Praxis würden solche Gelder aber kaum ausgewiesen, sagt Jens Giwitz. Der Geschäftsführer des Mieterschutzvereins Frankfurt bestätigt, dass Klagen über Mieterhöhungen „erheblich“ zugenommen haben. „Viele Mieter können die Mieterhöhungen nicht mehr stemmen.“ In einem Fall wurde die Kaltmiete für eine 65 Quadratmeter große Wohnung aus den fünfziger Jahren im Frankfurter Nordend sogar von 500 Euro um knapp 580 Euro mehr als verdoppelt – ein extremes Beispiel. Mieterhöhungen von 200 Euro sind laut Mieterschützern aber keine Seltenheit.

          In Frankfurt betroffen sind fast ausschließlich beliebte Stadtteile wie das Nordend, Bornheim und Sachsenhausen. „Hier ist die Nachfrage groß, und der Vermieter weiß, dass die Miete, die er verlangt, auch gezahlt wird“, sagt Giwitz. Nach seiner Beobachtung ist – auch dank günstiger Fördergelder – eine Entwicklung im Gange, die Wohnraum schafft für eine ganz neue Wohnklientel. Sozial schwächere Mieter würden in unattraktivere Wohngegenden abgedrängt.

          Mieterschützer fordern: Gesetzgeber sollte Grenze ziehen

          Was Mieterschützer wie Giwitz ärgert: Wirtschaftlichkeitsberechnungen gibt es nicht. „Es wird überhaupt nicht mehr geschaut, ob die Mieterhöhung im Verhältnis zu den Kosten steht.“ 200 Euro Kaltmiete mehr, nachdem neue Fenster und eine neue Heizung eingebaut wurden – es sei unrealistisch, dass ein Mieter so viel Geld bei den monatlichen Nebenkosten spare.

          Mieterschützer fordern daher, dass der Gesetzgeber eine Grenze einzieht – zum Beispiel über eine wärmetechnische Komponente im Mietspiegel. Das ist in ökologischen Mietspiegeln, wie die Stadt Darmstadt einen hat, schon der Fall. Diese hätte aber nur dann eine Bedeutung, wenn der Gesetzgeber die Elf-Prozent-Regelung bei der Umlegung kippen würde.

          Von Umlage kann ohnehin keine Rede sein, da die Mieterhöhung nicht außer Kraft gesetzt wird, wenn der Vermieter die Umbaukosten über die Miete wieder eingenommen hat. „Faktisch handelt es sich um eine Mieterhöhung“, sagt auch Wolf-Bodo Friers, der Geschäftsführer der Frankfurter Eigentümervereinigung Haus & Grund, mit Hinweis auf den höheren Wohnwert nach einer Modernisierung. Die Eigentümer, die Haus & Grund vertrete, hätten in der Regel aber ein gutes und langfristiges Verhältnis zu ihren Mietern und kein Interesse daran, diese zu vergraulen, sagt Friers. Viele Vermieter machten von der Möglichkeit, Kosten über die Miete umzulegen, ohnehin keinen Gebrauch.

          Rechtzeitig informieren und vorbereiten

          Allen, die dies vorhaben, empfiehlt der Rechtsanwalt, Modernisierungsvorhaben rechtzeitig und gut vorzubereiten. Im Streitfall müsse der Eigentümer darlegen und beweisen, dass etwa der Einbau neuer Fenster notwendig war. Deswegen empfiehlt er Eigentümern auch, Beweismittel wie ein altes Fenster vorsichtshalber aufzubewahren. Friers widerspricht dem Eindruck, dass Eigentümer mit der Modernisierungsumlage den großen Reibach machen: „Sechzig Prozent der Eigentümer machen mit ihrer Immobilie keine Rendite.“

          Hilfe bei Mieterhöhung nach Modernisierung gibt es unter anderem beim Mieterschutzverein Frankfurt, Telefon 0 69/5 60 10 57, www.mieterschutzverein-frankfurt.de. Haus & Grund informiert Eigentümer unter 0 69/9 59 29 10, www.haus-grund.org.

          Die Modernisierungsumlage

          Nach dem Gesetz (Bürgerliches Gesetzbuch § 559) darf der Vermieter die Miete nach einer abgeschlossenen Modernisierung erhöhen. Voraussetzung ist, dass die baulichen Veränderungen den Wohnwert erhöhen oder dazu führen, dass Energie gespart wird. Dies geschieht etwa durch den Einbau einer neuen Heizungsanlage, den Ersatz alter Fenster, die Dämmung der Außenfassade oder den Anbau eines Balkons.

          Bis zu elf Prozent der anteiligen Kosten kann der Vermieter in diesem Fall auf die Jahresmiete dauerhaft aufschlagen - und nicht nur, bis sich die Kosten amortisiert haben. Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung dürfen nicht umgelegt werden, sondern sind von den Gesamtkosten abzuziehen. Auch staatliche Fördergelder muss der Vermieter nach dem Gesetz aus den Modernisierungskosten herausrechnen.

          Eine Kappungsgrenze oder eine Begrenzung der Miethöhe durch einen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete festlegt, gibt es bei der Modernisierungsumlage nicht, wie Mieterschutzvereine kritisieren.

          Formell muss der Vermieter den Mieter drei Monate vor Beginn der Modernisierung über Art, Umfang, Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten sowie die zu erwartende Erhöhung der Miete informieren. Letztere Angaben müssen nach Abschluss der Arbeiten präzisiert werden. Frühestens drei Monate nach Zugang des Schreibens muss der Mieter erstmals höhere Miete zahlen. Hat der Vermieter versäumt, den Mieter rechtzeitig zu informieren, schiebt sich der Beginn nach hinten.

          Der Mieter muss eine Modernisierung in der Regel dulden, allenfalls kann er die Miete während der Bauarbeiten mindern.

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