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Eigenheimfinanzierung : Nichts schönrechnen

Ein eigenes Haus können sich viele nur in der Provinz leisten, wenn überhaupt Bild: REUTERS

Der Traum vom eigenen Haus endet für viele bei der Finanzierung. Wer nur wenig Ersparnisse hat, muss nüchtern kalkulieren. Denn leben will er ja schließlich auch noch.

          3 Min.

          Gudrun Römhild weiß, wie es geht, wenn das Wunschobjekt entdeckt ist. Ausgaben für Urlaub, Fitnessstudio, Essengehen und Kinobesuch, also für all die Dinge, die das Leben bisher schön machten, werden schnell kleingerechnet, um den Kauf einer Immobilie irgendwie finanzierbar zu machen. Und so diente denn das Seminar der Juristin zum Thema Baufinanzierung in der vergangenen Woche bei der Verbraucherzentrale Hessen vor allem diesem Zweck: den potentiellen Immobilienkäufern die Augen für die Gefahren des Dünn-Drübers bei der Gesamtkalkulation zu öffnen. „Rechnen Sie so genau wie möglich, Pi mal Daumen bringt nichts“, lautet der Appell der Juristin.

          Petra Kirchhoff

          Redakteurin in der Rhein-Main-Zeitung.

          Die Sparbereitschaft von Menschen, die Immobilienbesitzer werden wollen, ist enorm. Viele Verbraucher, die zu Römhild in die Beratung kommen, lassen bei der Berechnung der finanziellen Belastbarkeit Ausgaben für Urlaub und andere Freizeitvergnügen gern unter den Tisch fallen - nach dem Motto: Das brauchen wir nicht mehr, wir haben ja jetzt ein Haus mit Garten. Die Juristin gibt in so einem Fall zu bedenken: „Wir reden hier über die nächsten 30 Jahre.“

          Baugeld so billig wie nie

          So lange dauert es in der Regel, bis eine Immobilie abbezahlt ist. Die Preise in Frankfurt sind happig. Die IHK Frankfurt nannte in ihrem Marktbericht für das erste Halbjahr 2008 eine Spanne von 250.000 bis 390.000 Euro für neue und gebrauchte Reihenhäuser sowie 300.000 bis 480.000 Euro für höherwertige Doppelhaushälften. Für neue Eigentumswohnungen mittlerer Qualität in Frankfurt zahlten Käufer 2500 bis 3100 Euro den Quadratmeter. Das muss man sich leisten können.

          Noch sind die Zeiten günstig. Baugeld ist zurzeit so billig wie nie. Der durchschnittliche Zins für eine zehnjährige Hypothekenfinanzierung liegt nach dem Zinsvergleich, den Bauherren bei der Verbraucherzentrale Hessen jede Woche für fünf Euro ordern können, bei 4,5 Prozent. Im Durchschnitt der vergangenen 30 Jahre lag er bei sieben bis acht Prozent.

          Allerdings handelt es sich hierbei nur um eine grobe Marschrichtung, wie Römhild betont. Denn ob ein Kunde bei einer Bank denselben günstigen Hypothekenzins wie sein Nachbar bekommt, hängt nicht nur von seiner Bonität ab, sondern auch von der sogenannten Beleihungsgrenze. Wenn jemand nicht gerade Spitzenverdiener ist und zusätzliche Sicherheiten bietet, finanzieren Banken und Sparkassen eine Immobilie nicht voll, sondern behalten einen Risikoabschlag von rund zehn Prozent des Verkehrswertes ein. Das ergibt den sogenannten Beleihungswert, von dem die Kreditgeber dann wiederum 60 bis 80 Prozent finanzieren. Nur für diesen Teil gibt es die guten Kreditkonditionen - was darüberliegt, kostet Aufschlag.

          Instandhaltungskosten werden oft unterschätzt

          Aus diesem Grund werden oft 20 Prozent Eigenkapital als Voraussetzung für eine Baufinanzierung genannt. Grundsätzlich gilt: Je höher das Eigenkapital, um so günstiger die Zinskonditionen. Was die Bank in jedem Fall an eigenen Mitteln verlangt, sind die Kosten für Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent des Kaufpreises), die Kosten für den Notar, der den Kauf abwickelt (etwa ein Prozent), sowie eventuell die Maklerprovision (sechs Prozent) - alles in allem also noch einmal elf Prozent des Kaufpreises.

          In der Praxis unterschätzt werden bei der Ermittlung des Kreditbedarfs nach Römhilds Erfahrung die Instandhaltungskosten bei einer gebrauchten Immobilie. Käufer mit wenig Eigenkapital müssten von Anfang an wissen, wie viel Geld sie noch reinstecken müssten. „Denn die Nachfinanzierung wird teuer.“ Römhild empfiehlt daher Gutachten mit exakten Kostenvoranschlägen. Auch wer neu baut, braucht eine Reserve für Probleme, die während des Baus unverhofft auftreten. Drei Nettogehälter, die oft als Puffer genannt werden, reichen nicht aus.

          Steht der Finanzierungsbedarf, können Verbraucher anhand einer einfachen Formel ausrechnen, was der Kredit im Monat kostet. Dazu muss die Summe aus dem Finanzierungsbedarf mal Nominalzins plus Tilgung durch die Summe aus zwölf Monaten mal 100 Prozent, also 1200, geteilt werden. Bei einem Darlehen von 200.000 Euro, einem Nominalzins von 4,54 Prozent und ein Prozent Tilgung ergibt sich demnach eine monatliche Rate von 923,33 Euro. Diese Summe ist wie eine Kaltmiete anzusehen.

          300 Euro Nebenkosten im Monat

          Zur monatlichen Rate hinzu kommen noch Wohnnebenkosten, etwa Gebühren für Müllabfuhr, Strom, Heizung, Wasser und Wohngebäudeversicherung. Diese Kosten sind nicht zu unterschätzen. Bei einem Einfamilienhaus mit rund 100 Quadratmeter Grundfläche etwa berechnet die Verbraucherzentrale 300 Euro Nebenkosten im Monat. Wenn dann die Zinsen im Zuge der Folgefinanzierung steigen und damit die monatliche Belastung, kann es für manch einen eng werden.

          Nicht gerade ermunternd ist der Blick auf die Restschuld, die nach zehn Jahren Kreditbedienung übrig ist. Bei oben genanntem Beispiel sind dies rund 174.000 Euro von geliehenen 200.000, wobei in der Zeit 85.000 Euro an Zinsen an die Bank geflossen und erst 25.000 Euro getilgt worden sind.

          Ein Sondertilgungsrecht sollten Bankkunden daher in jedem Fall vereinbaren. Inzwischen sei dies sogar Standard in Verträgen, weiß Römhild. Viele Banken verlangten dafür allerdings Aufschlag. „Verbraucher sollten sich nicht aufreiben an dem Punkt“, rät die Juristin. Zehn Prozent bei einem 200.000-Euro-Darlehen bedeuteten 20.000 Euro im Jahr. „Das muss man erst mal schaffen.“ Eine Nummer kleiner hilft auch. Schon 2500 Euro Sondertilgung im Jahr können die Restschuld in zehn Jahren um knapp 30.000 Euro senken und die Gesamtlaufzeit um sechs Jahre verkürzen.

          Tipps für die Baufinanzierung

          Jeder Darlehensvertrag kann innerhalb von zwei Wochen nach Abschluss widerrufen werden. Was viele Kunden laut Gudrun Römhild von der Verbraucherzentrale Hessen nicht wissen: Auch ein Vertrag mit 15 Jahren Laufzeit kann nach zehn Jahren ohne Nennung von Gründen gekündigt werden. Das bietet sich dann an, wenn das Baugeld zu diesem Zeitpunkt günstiger ist als zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Sich jetzt per sogenanntem Forwarddarlehen günstige Zinsen für Baugeld zu sichern, das erst später gebraucht wird, ist laut Römhild insofern riskant, als schon eine exakte Kostenplanung für das Projekt vorliegen muss. Jede Nachfinanzierung wird teuer. Die Juristin rät Immobilienkäufern, sich nicht zu viele Angebote von Banken einzuholen, da sonst der Überblick verlorengehe. Online-Banken hätten oft günstigere Angebote als Filialinstitute. Günstiges Baugeld gibt es auch über unterschiedliche Programme, unter anderem Ökologisches Bauen, bei der staatlichen Förderbank KfW. Die Landestreuhandstelle Hessen fördert Wohneigentum und Neubau vor allem bei Einkommensschwachen. (hoff.)

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