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Knapper Wohnraum in Frankfurt : Ein Zuhause auf Zeit

Westend-Ensemble: In die Oberpostdirektion (rechts) kommen Eigentumswohnungen, daneben entsteht ein Wohnturm. Bild: Simulation Jo Franzke

Bürogebäude werden immer häufiger zu Wohnhäusern umgebaut, etwa im Westend und im Niederrad. Die Zielgruppe sind oft Geschäftsreisende.

          In Frankfurt werden 2040 rund 830.000 Menschen leben. So haben es die Demographen in der Stadtverwaltung vorausberechnet. Das Bauland reicht kaum aus, um diese 120.000 weiteren Einwohner unterzubringen. Um neuen Wohnraum zu schaffen, muss die Stadtverwaltung also kreativ werden. Deshalb gewinnt auch die Umwandlung von Büroflächen an Bedeutung. In den vergangenen Jahren sind 15 bis 25 Prozent der neuen Wohnungen auf diese Weise entstanden. „Es ist fast zum Tagesgeschäft geworden“, sagte Martin Hunscher, der Leiter des Planungsamts, am Donnerstag auf der Fachtagung „Heuer Dialog“.

          Rainer Schulze

          Redakteur in der Rhein-Main-Zeitung.

          Im Westend zum Beispiel will Christoph Gröner die 1907 errichtete Oberpostdirektion zum Wohnhaus umbauen. Mit seiner CG-Immobilien-Gruppe hat er das Projekt erworben, für das es eine positiv beschiedene Bauvoranfrage gibt. Das neobarocke Verwaltungsgebäude stand zuletzt lange leer, weil sich kein Büromieter fand. Der vorherige Eigentümer hatte den Architekten Jo Franzke beauftragt, eine Umwandlung zu prüfen. Seine Pläne will Gröner nun verwirklichen.

          Teilmöblierte Wohnungen für Pendler

          Insgesamt sollen in drei Bauten mehr als 400 Wohnungen entstehen. 200 Eigentumswohnungen sind in dem Altbau vorgesehen, der denkmalgerecht saniert wird und ein neues Dachgeschoss bekommt. In einem benachbarten, neu zu errichtenden Hochhaus entstehen 178 teilmöblierte Appartements, die 40 bis 80 Quadratmeter groß sind und für 800 bis 1000 Euro vermietet werden. Im Erdgeschoss ziehen eine Postfiliale und eine Kita ein. In einem dritten Baukörper an der Westendstraße werden weitere 60 Eigentumswohnungen untergebracht. Ein Quadratmeter Wohnfläche kostet zwischen 6000 und 8000 Euro. Gröner bereitet den Bauantrag vor und will Ende 2015 mit dem Abriss der alten Bürogebäude neben dem Baudenkmal beginnen. Nur die Tiefgarage bleibt übrig. Vom Frühjahr 2016 an soll dann gebaut werden. Dafür kalkuliert Gröner 18 bis 24 Monate ein. Er investiert 240 Millionen Euro.

          Gröner rechnet damit, dass in die teilmöblierten Hochhauswohnungen überwiegend Pendler einziehen werden. Er will das Gebäude nach Fertigstellung und erfolgreicher Bewirtschaftung an einen großen Fonds übergeben. Jo Franzke hat sowohl den neuen Kopf der Oberpostdirektion als auch das Hochhaus noch einmal stark überarbeitet. „Es wird die Substanz ergänzen und aufwerten“, sagt der Architekt, der das Projekt auch als südlichen Eingang zum Westend bezeichnet.

          Das Problem mit dem Brandschutz

          Nicht immer ist Umwandlung der richtige Weg. Friedrich Toffel zum Beispiel, Geschäftsführer der Dreyer & Kollegen Real Estate GmbH, rät aus wirtschaftlichen Gründen davon ab. Dabei hat sein Unternehmen in der Bürostadt Niederrad als erstes bewiesen, dass ein Bürohochhaus auch für Wohnzwecke umgebaut werden kann. Der Wohnturm Lyoner Straße 19 wurde 1968 als Büroturm errichtet und stand seit 2002 leer. Die 98 Wohnungen sind heute zu mehr als 90 Prozent vermietet, allerdings überwiegend an „Trolley-Manager“, also an Geschäftsleute, die aus dem Rollkoffer leben und ihren Lebensmittelpunkt anderswo haben. Die Baukosten lagen auf Neubau-Niveau, allerdings sparte Toffel ein halbes Jahr Bauzeit. Trotz einer Rendite von fünf Prozent würde er das Gebäude aus heutiger Sicht abreißen: In einem Neubau wären die Flächen effizienter zu nutzen und der Brandschutz und die Bausubstanz von vornherein auf einem modernen Stand.

          Auf dem Nachbargrundstück hat das Unternehmen Catella eine andere Zielgruppe im Fokus. Geschäftsführer Klaus Franken will ein früher von einer Gewerkschaft genutztes Bürohaus abreißen und ein Gebäude namens „Living Lyon“ mit klassischen Mietwohnungen errichten. Ein Quadratmeter kostet rund 12,50 Euro: Für eine Zwei-Zimmer-Wohnung werden 600 Euro, für drei Zimmer 850 Euro fällig.

          Der Architekt Rolf Toyka, Geschäftsführer der Architektenkammer, wünscht sich, dass in der Bürostadt noch mehr „normale Wohnungen“ entstehen. Er empfiehlt die Umwandlung der Bürohäuser noch aus anderen Gründen: Weil bei einer Umrüstung der Betonkern und die Tiefgarage stehen blieben, spare der Bauherr viel „graue Energie“.

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