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Umwandlung leerstehender Bürogebäude zu Wohnhäusern : Büffeln im früheren Bürohaus

Wohnen an der Adickesallee: Im Spätsommer sollen in dieses frühere Bürohaus Studenten einziehen. Bild: Röth, Frank

Die Umwandlung leerstehender Bürogebäude zu Wohnhäusern liegt im Trend. Besonders attraktiv ist die Umnutzung als Studentenwohnheim.

          3 Min.

          Nackter Beton und jede Menge Bauschutt: Das Haus Adickesallee 63-65 hängt irgendwo zwischen Vergangenheit und Zukunft. Die alten Büromöbel sind draußen - und mit ihnen auch die Teppichböden, die Haustechnik und der ganze Rest. Es steht nur noch das pure Skelett. Nur ganz oben, im sechsten Stock, ist schon zu erkennen, was aus dem Gebäude werden soll: Dort sitzen schon Fenster in den Fassungen, im Inneren werden neue Trennwände gesetzt. Hinter Schallschutzfenstern sollen hier bald Studenten wohnen: 168 Appartements richtet der Bauherr, der sein Projekt „The Flag“ nennt, ein. Der Campus Westend liegt direkt um die Ecke.

          Rainer Schulze

          Redakteur in der Rhein-Main-Zeitung.

          Eigentlich hatte der frühere Eigentümer das Bürohaus an der Adickesallee gegenüber dem Polizeipräsidium schon abgeschrieben. Die schmucklose Kiste, Baujahr 1982, ließ sich einfach nicht mehr vermieten - so wie rund ein Drittel aller leerstehenden Bürogebäude in Frankfurt. Um diese Immobilien wieder in einen vermietbaren Zustand zu bringen oder umzunutzen, müsste man viel Geld investieren. Da sie aber oft schon sehr teuer gekauft wurden und noch nicht wertberichtigt wurden, warten viele Eigentümer auf bessere Zeiten. So liegen Hunderttausende Quadratmeter unvermietbarer Büroraum im Stadtraum brach, während Wohnungen dringend gesucht werden.

          Nicht einfach zu verwirklichen

          Ein Umbau ist keine leichte Sache. Da in der Regel an ein Bürohaus andere Anforderungen gestellt werden als an ein Wohnhaus, müssen die Grundrisse verändert werden. Oft befindet sich an beiden Seiten des Gebäudes ein Treppenhaus und ein Fahrstuhl. Dazwischen liegt ein langer Gang, von dem die Büros abgehen. Wohnhäuser aber benötigen andere Grundrisse, separierte Zugänge, offene Küchen, viele Bäder und durchgehende Zimmer. Daher müssen in vielen Fällen neue Treppenhäuser eingebaut werden, was die Baukosten in die Höhe treibt. Infolgedessen rechnen sich Umnutzungen oft nur dort, wo sich die Wohnungen auch entsprechend teuer verkaufen oder vermieten lassen.

          Bei einem Appartementhaus oder Hotel ist das anders. Die Grundstruktur des Bürogebäudes kann häufig beibehalten werden, denn die Zimmer gehen ohnehin beidseits vom Flur ab. Aber auch ein Projekt wie das „The Flag“ ist nicht einfach zu verwirklichen: Um je Appartement ein Badezimmer einzubauen, müssen neue Versorgungschächte gebaut werden. Die aufwendige Haustechnik wird verschlankt. Um die Nebenkosten niedrig zu halten, wird das Haus gedämmt und erhält eine moderne Biomasse-Heizanlage. Mit Baukosten von 1600 Euro je Quadratmeter liegt der Bauherr fast auf Neubauniveau. „Aber man spart Bauzeit“, sagt der Architekt Frank Hildebrandt. Hinzu kommen Steuervorteile: Da Studentenwohnheime und Hotels als gewerbliche Gebäude gelten, gibt es steuerliche Vergünstigungen.

          Jenseits der Schmerzgrenze

          Im vergangenen Jahr wurden im Stadtgebiet durch Umwandlung von Büroflächen 610 Wohnheimplätze gewonnen. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Zahl mehr als verdreifacht. Die Rahmenbedingungen für solche Projekte sind gut, denn bezahlbarer Wohnraum für Studenten ist in Frankfurt knapp, das Studentenwerk als öffentlicher Träger kommt mit der Versorgung nicht hinterher. Daher engagieren sich immer mehr private Bauherren - auf dem Riedberg und am Westbahnhof mit Neubauten, in Bockenheim und an der Adickesallee mit Umnutzungen. Das Projekt „The Flag“ trifft auf eine große Nachfrage. In Trier wurde ein ähnliches Haus innerhalb von vier Wochen vermietet. In Münster ist das erste schon komplett belegt. Für die 209 Wohnungen in einem zweiten Gebäude haben sich 520 Interessenten gemeldet. In Frankfurt ist der Einzug im Spätsommer geplant.

          Mit rund 450 Euro Monatsmiete für ein teilmöbliertes Appartement liegt das Projekt „The Flag“ für viele Studenten allerdings jenseits der Schmerzgrenze. Umgerechnet auf die Zimmergröße bedeutet das Quadratmeterpreise von mehr als 15Euro, inklusive Internet und Kabelfernsehen.

          Im Stadtgebiet schlummern noch etliche solcher Gebäude

          Die Umwidmungen sind auch politisch gewollt. Gemessen an der Leerstandsmenge in Frankfurt - fast zwei Millionen Quadratmeter Büroraum liegen brach - ist die Größenordnung zwar bescheiden. Aber dennoch ist ein Trend spürbar. 2010 wurde ein Viertel des gesamten Zuwachses an Wohnraum im Stadtgebiet durch Umnutzung gewonnen. „Die Umwandlung von Büros zu Wohnungen, Appartements und Hotels ist eine Erfolgsstory“, sagt der Leiter der Bauaufsicht, Michael Kummer. Für seinen Geschmack könnte es sogar noch mehr sein: „Die Branche ist aufgefordert, noch mehr Phantasie zu entwickeln.“

          Doch nicht jedes leerstehende Bürogebäude kommt für eine Umnutzung in Frage. „Die Gebäudestruktur muss es hergeben, aber auch der Kaufpreis ist wichtig“, sagt Markus Bieker, Projektleiter des Bauherrn. Die alten Eigentümer kalkulieren häufig mit dem Ertragswert, der eine mögliche Vermietung einschließt, und nicht mit dem reinen Verkehrswert der Bausubstanz. „Man muss den goldenen Mittelweg finden“, sagt Bieker. Außerdem sei die Lage wichtig. „Niederrad ist für uns nicht interessant.“

          Im Stadtgebiet schlummern noch etliche solcher Gebäude. Der Immobilienmakler Rainer Ballwanz hält die Umwandlung für eine „unbedingt nötige Strategie“: „Es ist eigentlich nur logisch, in Zeiten des knapper werdenden Baulands.“ Ballwanz beteiligt sich an dem Umbau des alten Arbeitsamts im Ostend zu Mietwohnungen. Ende 2012 soll das Projekt fertig sein. Die 98 Mietwohnungen kosten durchschnittlich 13,50 Euro je Quadratmeter. Auch dieses Gebäude wurde bis auf das Tragwerk zurückgebaut. „Eigentlich erstellen wir einen Neubau.“

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