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Wohnungsbau in Wiesbaden : Dämpfende Wirkung auf den Mietspiegel

Hier wird’s enger: In der Hermann-Löns-Siedlung in Schierstein entstehen 264 neue Wohnungen. Bild: Cornelia Sick

Die Stadt Wiesbaden will den Wohnungsbau ankurbeln. Doch Flächenmangel und hohe Baukosten machen es dem kommunalen Bauunternehmen schwer, die politisch gesetzten Ziele zu erreichen.

          Kommunalpolitiker bauen neue Häuser nicht, sie formulieren aber ehrgeizige Ziele für den Wohnungsmarkt. Rund 1200 Wohnungen sollen in Wiesbaden jährlich hinzukommen, um dem Zuzugsdruck gerecht zu werden. Ein Drittel sollen Sozialwohnungen sein, um Unterkünfte auch für die ärmeren Schichten der Bevölkerung in der Landeshauptstadt bereitzustellen.

          Oliver Bock

          Korrespondent der Rhein-Main-Zeitung für den Rheingau-Taunus-Kreis und für Wiesbaden.

          Dieser Beschluss der Stadtverordneten aus dem Jahr 2017 bedeutet eine Zäsur, weil über viele Jahre der Wohnungsbau in der Stadt ein Randthema war. Die Kommunalpolitik beschäftigte sich vorrangig mit anderen Themen. Doch Wiesbaden boomt, die Zeichen stehen auf Wachstum. Nun geht die Stadt mit politischer Ernsthaftigkeit das Thema an. Und mit ihrem kommunalen Wohnungsbauunternehmen GWW hat sie ein Instrument dafür. Seit Januar ist der neue Geschäftsführer Thomas Keller für Neubauprojekte zuständig. Keller gehört dem Unternehmen schon 14 Jahre an.

          Bauland ist in Wiesbaden rar

          Die GWW ist der wichtigste Spieler auf dem lokalen Mietwohnungsmarkt. Ihr gehören rund 13.000 Wohnungen, von denen ein Drittel der Sozialbindung unterliegen. Das sind deutlich mehr, als beispielsweise die Nassauische Heimstätte in Wiesbaden verwaltet. In Wiesbaden gibt es etwa rund 108.000 Mietwohnungen bei einem Gesamtbestand von etwa 140.000 Einheiten.

          Und hier auch: An der Hagenstraße errichtet die GWW rund 50 neue Wohnungen.

          „Bis 2030 sollen 3000 Wohnungen hinzukommen“, sagt Keller und zeigt sich zuversichtlich, mit der GWW das Ziel auch zu erreichen. Tatsächlich muss die GWW vermutlich sogar 4000 Wohnungen bauen, weil immer wieder Wohnungen verkauft oder für einen Neubau abgerissen werden. Das Bauen und Nachverdichten auf eigenem Areal hat für die GWW schon aus Kostengründen Vorteile, denn Bauland ist in Wiesbaden rar und teuer. Und die Suche nach Grundstücken ist schwierig: „Wir haben alle die gleichen Probleme“, sagt Keller zur Lage der großen Wohnungsunternehmen. „Wir brauchen Konversionsflächen wie Kastel-Housing und neue Quartiere wie das Ostfeld.“

          Kleiner als frei finanzierte Wohnungen

          Vor allem der für 8000 bis 12.000 Menschen gedachte Stadtteil Ostfeld müsse kommen, sonst werde es für die GWW schwer, ihre Ziele zu erreichen. Die Baukosten sind hoch, einschließlich aller Nebenkosten liegen sie inzwischen schon bei mehr als 3000 Euro je Quadratmeter. Und weil Sozialwohnungen zwar kleiner als frei finanzierte Wohnungen sind, sie aber die gleichen Baustandards aufweisen, sind sie sogar teurer.

          Keller appelliert an die Kommunen, mit Grundstücken anders umzugehen als bisher und sie nicht zu Höchstpreisen zu verkaufen. Sogenannte Konzeptvergaben hält er für den besseren Weg: Dann müssen die Bewerber für große Baugrundstücke darlegen, wie sie beispielsweise die politisch gewünschte soziale Durchmischung eines Quartiers in der Praxis erreichen wollen.

          Keinen Glaubensstreit

          Schon heute fehlen nach Berechnungen des Prestel-Instituts gut 2000 Wohnungen in Wiesbaden – vor allem für Menschen mit wenig Einkommen. Der Landesrechnungshof kommt sogar auf ein Gesamtdefizit von 2500 Wohnungen. Je nach Szenario ergibt sich bis 2035 für die Landeshauptstadt ein Bedarf von 8200 bis 22.200 Wohnungen. Aufs Jahr gerechnet, sind das zwischen 430 und 1170 zusätzliche Wohnungen.

          Von einer politisch motivierten Begrenzung des Mietanstiegs auf ein Prozent, wie sie vor einiger Zeit Oberbürgermeister Sven Gerich und Sozialdezernent Christoph Manjura (beide SPD) vorgeschlagen hatten, hält Keller deshalb wenig. Bei einer Inflationsrate von rund zwei Prozent und Baukostensteigerungen von zuletzt drei bis fünf Prozent im Jahr entzöge diese Bremse den Wohnungsbauunternehmen wie der GWW Kapital für neue Projekte. Keller macht daraus aber keinen Glaubensstreit: Er sei optimistisch, gemeinsam mit der Politik eine tragfähige Lösung zu finden.

          Kreativität gefragt

          Schon heute ist bei der Finanzierung Kreativität gefragt. Die GWW errichtet daher auch Eigentumswohnungen, um aus den Gewinnen dieses Bauträgergeschäfts andere Vorhaben im Mietwohnungsbau quersubventionieren zu können. Ein Beispiel für Nachverdichtung ist das Hermann-Löns-Quartier in Schierstein, wo auf einem 2,5-Hektar-Areal bis 2024 in drei Abschnitten 264 neue Wohnungen entstehen – 100 mehr, als dort bislang bewohnt worden waren. Insgesamt investiert die GWW dort fast 65 Millionen Euro.

          Die GWW hat mehrere Standorte identifiziert, wo Wohnanlagen abgerissen und durch neue, nachverdichtete ersetzt werden. Ein zweites Beispiel für diese Strategie findet sich in Wiesbaden-Südost. Auf einem eigenen Grundstück an der Hagenstraße errichtet die GWW mit Hilfe des Landes bis Ende 2020 rund 50 neue Wohnungen.

          Deutlich unter den Wiesbadener Marktpreisen

          Andernorts wie in Kostheim ist erst ein zeitraubendes Bebauungsplanverfahren nötig, bevor die Bagger rollen können. Dort hat die GWW drei Grundstücke gekauft und zu einem 17.000-Quadratmeter-Areal zusammengelegt, um für knapp 50 Millionen rund 200 Wohnungen zu bauen. Auch das Projekt „Auf den Eichen“ (Gräselberg) setzt ein Bebauungsplanverfahren voraus. Auf einem 7,4-Hektar-Areal sollen für 120 Millionen Euro in mehreren Bauabschnitten 400 Wohnungen entstehen, davon werden 30 Prozent dank öffentlicher Förderung für die Bezieher geringer und mittlerer Einkommen reserviert sein.

          Doch gerade die Mittelschicht tut sich schwer, sich beim Wohnungsamt als suchend registrieren zu lassen, um in den Genuss einer geförderten Bleibe zu kommen, die zu Quadratmeterpreisen von neun Euro und weniger angeboten werden kann. Das liegt deutlich unter den Wiesbadener Marktpreisen, die je nach Lage und Ausstattung zwischen 12,50 und 14 Euro je Quadratmeter liegen. Das kann zu der befremdlichen Situation führen, dass eine unsanierte Wohnung in privater Hand teurer angeboten wird als eine von der GWW errichtete Neubauwohnung in unmittelbarer Nachbarschaft. Die Durchschnittsmiete frei finanzierter Wohnungen liegt bei der GWW derzeit bei 7,21 Euro je Quadratmeter.

          Unter Berücksichtigung der geförderten Wohnungen sind es nur 6,72 Euro. Bei den anderen, ehemals gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften sieht das ähnlich aus. Zusammen verfügen sie über rund 24.500 Wohnungen. Allein der Anteil der GWW am Mietwohnungsbestand in Wiesbaden liegt über der Marke von zwölf Prozent. Damit „wirken wir dämpfend auf den Mietspiegel“, sagt Keller selbstbewusst. Die GWW leiste so einen Beitrag dazu, dass die Preistreiberei auf dem Wohnungsmarkt nicht noch weiter ausufere.

          Von der Politik erwartet Keller im Gegenzug mehr Mut zum Städtebau vor dem Hintergrund, dass eine Verjüngung der Stadtgesellschaft angestrebt werde. Und er erwartet eine vorausschauende Flächenpolitik. Das Ostfeld sei der richtige Ansatz. Eine gute Durchmischung von Quartieren könne soziale Brennpunkte vermeiden. Dass mehr gebaut werden müsse, dem stimmten auch die Bürger zu, meint Keller: „Nur eben nicht vor der eigenen Haustür.“

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