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Wohnungsmarkt im Taunus : Eigenheime fast nur für Millionäre

Wohnsiedlung der 1920er-Jahre: Neben Neubauten gibt es in Oberursel auch alten Wohnbestand. Bild: Michael Kretzer

Selbst die Corona-Krise scheint den Preisanstieg bei Immobilien nicht zu dämpfen. Auch Wohnungen werden immer teurer – obwohl in der Hochtaunus-Stadt Oberursel überdurchschnittlich viel gebaut wird.

          3 Min.

          Es ist eher eine symbolische Zahl, denn der tatsächliche Kaufpreis hängt von vielen Faktoren ab. Aber dass der Mittelwert aller Bodenrichtwerte für Wohn- und Mischgebiete in Oberursel zum ersten Mal die Marke von 1000 Euro je Quadratmeter übersprungen hat, ist ein Zeichen für eine seit Jahren anhaltende Entwicklung. Die Richtwerte werden alle zwei Jahre festgelegt, und 2018 lag der Mittelwert noch bei 922 Euro. Auch nach Wohnlagen getrennt ergibt sich kein anderes Bild, nur fiel die Steigerung unterschiedlich aus. Bei guten Lagen wie dem Maasgrund, an der Altkönigstraße oder im Eichwäldchen war sie mit 20 Prozent am größten, von 1148 auf 1381 Euro. Mittlere Lagen wurden um zwölf, einfache Lagen um 14 Prozent teurer. 767 Euro sind dort im Mittel zu zahlen. Genaueren Aufschluss gibt die in 222 Zonen unterteilte Bodenrichtwertkarte des Stadtgebiets.

          Bernhard Biener

          Korrespondent der Rhein-Main-Zeitung für den Hochtaunuskreis.

          Was den Immobilienmarkt angeht, so ging der Geldumsatz seit dem Spitzenjahr 2017 abermals zurück und lag 2019 bei 232 Millionen Euro. Die Zahl der Transaktionen schwankt hingegen meist um die 550. Doch gab es 2019 eine deutliche Verschiebung, wie der Vorsitzende des Gutachterausschusses, Lothar Hecker, erläuterte. Es seien deutlich weniger Eigentumswohnungen verkauft worden, nur 278 im Vergleich zu den 348 des Vorjahres. Die verkaufte Fläche neugebauter Eigentumswohnungen ging um mehr als die Hälfte zurück, von 9700 auf 4400 Quadratmeter. Zwar waren 2018 besonders viele neue Wohnungen auf den Markt gekommen. Aber der Rückgang im Folgejahr blieb nicht ohne Folgen. „Das Angebot ist zu knapp“, sagte Hecker.

          Trend zum Homeoffice

          Die Preise gingen weiter nach oben. Der Durchschnittswert für den Quadratmeter Eigentumswohnung stieg nach Auswertung der Kaufverträge von knapp 5200 im Jahr 2018 auf mehr als 5500 Euro im vorigen Jahr. „Eine 100-Quadratmeter-Wohnung kostet dann 550.000 Euro, und der Stellplatz für 30.000 Euro kommt noch dazu“, sagte der Gutachter. An der Spitze seien vier Eigentumswohnungen für mehr als eine Million Euro verkauft worden. Auch beim Wiederverkauf habe sich der Quadratmeterpreis von 3300 auf gut 3500 Euro erhöht. Selbst 50 Jahre alte Hochhauswohnungen erzielten diesen Wert. Diese Entwicklung hat natürlich Einfluss auf die Mieten. Vor zehn Jahren war eine Wohnung im Neubau noch für 8,50 Euro zu mieten. Inzwischen sind es mehr als zwölf Euro. „Es werden aber auch 16 oder 17 Euro aufgerufen“, sagte Hecker.

          Wie die Entwicklung durch die Corona-Pandemie beeinflusst wird, kann der Vorsitzende des Gutachterausschusses noch nicht abschätzen. Nach einer ersten Durchsicht sei im April und Mai die Zahl der Kaufverträge um 50 Prozent zurückgegangen. Auf die Preise habe die Krise bisher keinen Einfluss. Sie seien für Eigentumswohnungen sogar abermals um sieben bis acht Prozent gestiegen. Schon eher erwartet Hecker durch den Trend zum Homeoffice Auswirkungen auf den Markt für Büroimmobilien.

          Druck für eine Umwandlung in Wohngrundstücke

          Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hat vor allem mit den Hauspreisen zu tun. „Mittlere Einkommen sind da ohne Chance“, sagte Bürgermeister Hans-Georg Brum (SPD). Wer 2004 einen Quadratmeter Wohnbauland kaufte, musste dafür im Mittel noch 570 Euro zahlen. 2019 waren es schon 1188 Euro. Bei den voriges Jahr geschlossenen, vom Gutachterausschuss ausgewerteten Kaufverträgen lag der Mittelwert für ein freistehendes Einfamilienhaus bei mehr als einer Million Euro. Das günstigste wurde für 410.000 Euro verkauft, das teuerste für 2,35 Millionen Euro. „Wir liegen einfach zu hoch“, sagte Hecker, der von einer „unguten Entwicklung“ sprach. Bei Doppelhaushälften reichte die Spanne von 330.000 bis 1,3 Millionen Euro, was einen Mittelwert von knapp 700.000 Euro ergab. Bemerkenswert fand er es, dass auch Reihenhäuser für mehr als eine Million Euro verkauft wurden. Der Mittelwert lag hier bei 637.000 Euro.

          Ganz anders war die Entwicklung bei den Gewerbegrundstücken. Zwar weist die Tabelle hier 2019 einen Sprung des mittleren Kaufpreises von 205 auf 293 Euro je Quadratmeter aus. Das liegt jedoch daran, dass lediglich vier Grundstücke den Eigentümer wechselten. Der Gutachterausschuss geht von einer maßvollen Preissteigerung aus. Im langfristigen Vergleich sind Gewerbegrundstücke heute immer noch günstiger als vor 22 Jahren. Kein Wunder also, dass der Druck für eine Umwandlung in Wohngrundstücke groß ist, wie Bürgermeister Brum sagte.

          Nach wie vor werden in Oberursel überdurchschnittlich viele Wohnungen gebaut, und in ihrer jüngsten Sitzung haben sich die Stadtverordneten mit einem weiteren Vorhaben befasst. An der Erich-Ollenhauer-Straße sollen auf dem Gelände einer ehemaligen Glasfabrik 100 Wohnungen entstehen. Direkt daneben sind vor wenigen Wochen die ersten Mieter in die „Erich-Ollenhauer-Höfe“ eingezogen. Der Versicherungskonzern Alte Leipziger hat dort 107 Mietwohnungen errichtet. Auch wenn eine Mehrheit der Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans für das neue Projekt zugestimmt hat, gab es kritische Stimmen. Der FDP wird die Bebauung an dieser Stelle zu viel, und die Oberurseler Bürgergemeinschaft sorgt sich um die Folgekosten für die Stadt, etwa für weitere Kindergartenplätze.

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