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Frankfurt : Jedes Jahr werden 500 Büros zu Wohnungen

Umbau: Bevor in dem 1981 errichteten Bürohaus an der Walter-Kolb-Straße 86 Mietwohnungen entstehen können, muss das Gebäude entkernt werden. Bild: Helmut Fricke

Der Trend zur Umwandlung von Bürohäusern hält an. Seit 2008 wurden auf diesem Weg mehr als 3500 Wohnungen gewonnen. Oft entscheiden sich die Eigentümer aber für Abbruch und Neubau.

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          „Wir haben ein Vierteljahr lang nur gerechnet.“ Iris Dilger und ihr Team von der Wohnkompanie haben sich die Entscheidung nicht leichtgemacht. Eigentlich wollten sie das Bürogebäude, das seit 25 Jahren in der City West steht, erhalten und zum Wohnhaus umbauen. Aber nach reiflicher Überlegung stand fest: Die schmucklose Bürokiste mit der Spiegelglasfassade abzureißen und durch ein Wohnhaus zu ersetzen ist wirtschaftlicher.

          Rainer Schulze
          Redakteur in der Rhein-Main-Zeitung.

          Die City West ist bisher nicht das angesagteste Wohnquartier. Es ist, als könnte sich der zu Bockenheim gehörende Stadtteil nicht entscheiden, ob er Wohn- oder Büroviertel sein will. Das Unternehmen Wohnkompanie will das ändern. Es hat das Bürogebäude mit der Anschrift Solmsstraße 25 erworben, um an seiner Stelle ein Wohnhaus mit 130 Eigentumswohnungen zu errichten.

          Die Vorteile des Neubauens

          Anfang 2016 sollen die Arbeiten beginnen. Zunächst wird das Bürohaus bis auf die zweigeschossige Tiefgarage abgerissen. Nach den Plänen des Wiesbadener Architekturbüros HS.02 Huthwelker, Stoehr und Partner entsteht sodann ein siebengeschossiger Neubau mit Ein- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen und einem begrünten Innenhof. Dilger, die Geschäftsführerin des Bauherrn, ist von der Lage überzeugt, die sie als „die schönste“ innerhalb der City West beschreibt. Der Blick falle zur einen Seite auf die Skyline, zur anderen auf den Taunus.

          Wohnkompanie-Niederlassungsleiter Sven Ehnert hält die City West für einen „richtig lebendigen Stadtteil“ mit Wochenmarkt und gut frequentierten Geschäften. Ehnert erläutert, warum sich der Abriss mehr lohnt als der Umbau. Zwar bleibt bei einer Umnutzung der Rohbau erhalten. Aber der vermeintliche Zeitgewinn wird durch andere Nachteile aufgezehrt. Oft sind die Treppenhäuser und Versorgungsschächte nicht an der richtigen Stelle. Neue Durchbrüche zu schaffen ist aufwendig, zeitraubend und kostspielig.

          Außerdem ist bei einer Umnutzung das Verhältnis der Bruttogeschossfläche - also des gesamten umbauten Raums - zur Wohnfläche nicht optimal. Bei einem Neubau kann der Bauherr die Grundrisse flexibler gestalten. Ein Bürohaus ist nun einmal für andere Zwecke geplant worden als ein Wohnhaus. Das gilt auch für Statik und Brandschutz. Bei dem Wohnkompanie-Projekt in der City West zum Beispiel wären Träger übrig geblieben, die man hätte kaschieren müssen. „Wir haben uns gefragt, ob die Kundschaft diese Einschränkungen in Kauf nimmt“, sagt Ehnert.

          Umwandlungstrend schon seit einigen Jahren

          Viele Eigentümer leerstehender oder schlecht vermieteter Bürogebäude stellen derzeit ähnliche Kalkulationen an wie die Wohnkompanie. Wenn der Buchwert der Gebäude es zulässt, kommt eine Nutzung als Wohnhaus in Frage - entweder durch einen Umbau oder durch Abbruch und Neubau. Der Trend hält schon seit einigen Jahren an. Seit 2008 sind durch die Umwandlung von Büro- zu Wohnraum 3500 Wohnungen entstanden, davon rund 40 Prozent nach Abbruch. Das sind mehr als 500 Wohneinheiten im Jahr. „Diese Zahl ist enorm“, sagt der Sprecher des Planungsdezernats. Die Umnutzung der Gebäude sei ganz im Sinn der Stadt. Denn die auf diese Weise gewonnenen Wohnflächen sind nicht im Bauland-Programm der Stadt aufgeführt, sie stehen zusätzlich zur Verfügung.

          Neubau: Dem Wohnhaus in der City West weicht ein Bürohaus von 1990.
          Neubau: Dem Wohnhaus in der City West weicht ein Bürohaus von 1990. : Bild: Simulation HS.02

          Die Stadt unterstützt Bauherren, die Büroraum umwandeln wollen, daher nach Kräften. In den vergangenen Jahren sind 15 bis 25 Prozent der neuen Wohnungen auf diese Weise entstanden. Allein 2014 wurden durch die Umwandlung von zuvor gewerblich genutzten Flächen 978 Wohneinheiten gewonnen, davon 440 nach Abbruch. Bis Juli 2015 sind schon 362 Wohnungen aus ehemaligen Gewerbeflächen entstanden.

          Kosten für Umbau bei Neubau-Niveau

          Im gesamten Stadtgebiet gibt es derzeit rund ein Dutzend solcher Bauprojekte. In Sachsenhausen finden sich zwei Beispiele. An der Waidmannstraße räumt die Gero Real Estate ein altes Bürogebäude ab und baut ein Mehrfamilienhaus mit 65 Wohneinheiten. Eine positiv beschiedene Bauvoranfrage liege vor, sagt der Sprecher des Planungsdezernats.

          An der Ecke von Walter-Kolb-Straße und Schifferstraße wird ein besonders nüchternes Bürohaus neu genutzt: In dem 1981 nach einem Entwurf des Architekten Helmut Joos für den Generali-Versicherungskonzern errichteten Gebäude schafft das zur Versicherungsgruppe Munich Re gehörende Unternehmen Meag 86 „hochwertige“ Mietwohnungen. Denn günstig ist so ein Umbau nicht, die Baukosten liegen in der Regel auf Neubau-Niveau. Die Entkernung hat schon begonnen, die Fertigstellung ist für das erste Quartal 2017 vorgesehen. Im Westend will die CG-Immobilien-Gruppe die 1907 errichtete Oberpostdirektion zum Wohnhaus umbauen, mehr als 400 Wohnungen sind geplant. Das Umbau-Zentrum der Stadt liegt aber in Niederrad. Dort hat der Wandel der Bürostadt zu einem gemischt genutzten Viertel mit Wohnungen und Arbeitsplätzen eine solche Dynamik erreicht, dass die Stadt ihr selbstgestecktes Ziel von 3000 Wohnungen voraussichtlich sogar übertreffen wird.

          Frankfurt prädestiniert für Umbauten

          Nun hat auch das 1991 errichtete Saonehaus den Besitzer gewechselt. Der Immobilienfonds Activum SG Capital hat das Gebäude erworben und will zumindest in einem Teil davon Wohnungen einrichten. Das Bürogebäude ist in zwei gleich große Hälften gegliedert, die eine steht leer. Nach Auskunft von Bilfinger Real Estate eignet sie sich für eine Nutzung als Wohnraum, wie eine Machbarkeitsprüfung ergeben habe. Bilfinger hatte den Verkauf des Gebäudes im Auftrag eines institutionellen Investors begleitet.

          Frankfurt ist aus mehreren Gründen für solche Projekte prädestiniert. Einerseits stehen hier traditionell besonders viele Büros leer. Außerdem sind die in den achtziger und neunziger Jahren errichteten Bürohäuser in die Jahre gekommen. Viele dieser Flächen erfüllen nicht mehr die Anforderungen der Nutzer an modernen Büroraum. Statt der Sanierung kommt oft ein Umbau in Frage.

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