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Probleme mit neuem Wohnraum : Am Ziel vorbei gebaut

  • -Aktualisiert am

Gute Anbindung: Neubaugebiet Sang in Ober-Rosbach Bild: Cornelia Sick

Bauunternehmen haben derzeit volle Auftragsbücher. Auch in Hessen entsteht neuer Wohnraum – aber am falschen Ort

          3 Min.

          An einigen Stellen wächst Hessen, an anderen schrumpft es. Vor allem Städte wie Frankfurt, Offenbach und Wiesbaden verzeichnen seit Jahren Zuwächse. Diese Entwicklung ist zwar nicht neu. Ein Blick in die Statistiken zum Neubau von Wohnungen ließe allerdings vermuten, dass etwa der Vogelsbergkreis der am stärksten wachsende Ort des Landes sei - dem ist mitnichten so. Trotzdem wird dort, zumindest prozentual, viel mehr gebaut als etwa in Frankfurt oder Wiesbaden - zu viel, wie das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in einer Studie warnt.

          Eigentlich hätte in Frankfurt, der hessischen Stadt mit den in absoluten Zahlen meisten Zuzüglern, so viel gebaut werden können wie lange nicht mehr: Die Zahl der Baugenehmigungen lag 2018 bei 7329 - der mit Abstand höchste Wert seit Jahren. Dass die Theorie aber nicht immer mit der Praxis einhergeht, zeigen die tatsächlich fertiggestellten Wohneinheiten: 3761, also nur die Hälfte des Möglichen und 1361 weniger als 2017.

          Das IW mit Sitz in Köln spricht bei „A-Städten“ wie Frankfurt von einer „enormen Wohnungsknappheit“. Diese entstehe, weil vor allem zwei Gruppen in die begehrten Ballungsräume drängten: junge Deutsche und Zuwanderer aus dem Ausland - wobei Asylsuchende nur einen vergleichsweise geringen Anteil von 17 Prozent ausmachen. Der weitaus größte Teil der Zuzügler aus dem Ausland stammt aus europäischen Ländern.

          Wachstum oder Schwund?

          Ob eine Kommune den durch Wachstum oder Schwund errechneten Bedarf an neuen Wohnungen erreicht, zeigt sich an der Deckungsquote, die das IW für sämtliche hessische Kreise veröffentlicht hat. Frankfurt liegt in diesem Wohnungsbedarfsmodell auf die vergangenen drei Jahre gerechnet bei rund 79 Prozent – was recht genau dem Landesdurchschnitt entspricht. Dieser Wert ist deutlich höher als der Wiesbadens, wo lediglich 54 Prozent erreicht wurden. Im ebenfalls wachsenden Hochtaunuskreis regt sich häufig Protest gegen neue Baugebiete, was einer der Gründe ist, warum dort die Deckungsquote knapp unter 50 Prozent liegt. Im Klartext: Dort wurden nicht einmal halb so viele Wohnungen gebaut, wie nötig wären.

          Jedoch baut Frankfurt - jedenfalls im Verhältnis zum Bevölkerungswachstum - signifikant weniger als zum Beispiel der Lahn-Dill-Kreis mit 141 Prozent Deckungsquote oder der Vogelsbergkreis: Dort wurden rekordverdächtige 230 Prozent erreicht. Wirklich sinnvoll sind derlei Quoten, die weit über dem vom IW errechneten Bedarf liegen, aber nicht. Denn in der Praxis heißt das oft, dass vor allem an den Ortsrändern kleinerer Kommunen Neubauten hochgezogen werden und gleichzeitig alter Baubestand im Kern nicht saniert oder abgerissen wird, da eine Instandsetzung aus betriebswirtschaftlicher Sichtweise nicht sinnvoll erscheint. Forscher warnen seit Jahren, dass dadurch ganze Ortskerne veröden und aussterben – die Dörfer verlören ihr Gesicht.

          Auch das IW kommt zum Schluss: „Oft wird am falschen Ort gebaut. Im ländlichen Raum wird Leerstand nicht genutzt, sondern er nimmt zu. In den wachsenden Ballungsräumen entsteht hingegen nicht genügend neuer Wohnraum“, sagt Ralph Henger, Immobilien-Ökonom des Instituts. Teils mangele es am politischen Willen, aber auch Protest der ansässigen Bevölkerung, eine ausgelastete Bauwirtschaft, restriktive Bauvorschriften und Bodenspekulation spielten eine Rolle. „Zudem sind viele Großstädte weder strategisch noch personell auf das starke Wachstum ausgelegt. Planungsämter und Baubehörden leiden vielerorts unter Personalmangel“, schreibt das Institut.

          Positive Bilanz der Ökonomen

          Interessant sind auch die Unterschiede auf der kleinsten lokalen Ebene. Während beispielsweise der Landkreis Offenbach nur rund 50 Prozent seines errechneten Bedarfs deckt - laut IW also deutlich zu wenig -, gelingt der Stadt Offenbach beinahe eine Punktlandung mit 103 Prozent Deckungsquote. Keine Auskunft gibt die Studie jedoch über Miet- oder Kaufpreise der neu gebauten Wohnungen. Rückschlüsse auf die Folgen für die Stadtentwicklung lässt das Papier also nicht zu.

          Nichtsdestotrotz ziehen die Kölner Ökonomen auch ein positives Fazit. Die Bautätigkeit, selbst wenn die Deckungsquote nicht erreicht werde, habe einen unmittelbaren Einfluss auf die Mieten. „Die Mietpreissteigerungen in Frankfurt fallen schwächer aus als beispielsweise in Köln“, heißt es in der Studie. Denn dort werde nicht einmal die Hälfte der benötigten Wohneinheiten gebaut - was unmittelbare Auswirkungen auf den Markt habe: Das Angebot kommt einer steigenden Nachfrage nicht hinterher - die Mieten steigen deshalb stärker an.

          Eine aktuelle Studie des Immobilienunternehmens JLL bestätigt diese These. Die Mieten neu abgeschlossener Verträge in Frankfurt stiegen verglichen mit dem Vorjahr zuletzt um 2,3 Prozent, was deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt von etwa fünf Prozent liegt.

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