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Studie Immobilienberatung : Auf geht es zum Wohnungskauf nach Fulda

Hat Potential: Fulda ist zwar zehnmal kleiner als Frankfurt. Aber die Kreisstadt bietet Investoren auf dem Wohnungsmarkt attraktivere Renditechancen als die große Metropole. Das Luftbild zeigt die Stadt im Jahr 2010. Bild: euroluftbild.de/Robert Grahn

Wer im Geschäft mit Wohnimmobilien auf eine hohe Rendite aus ist, sollte einen Blick auf die „B-Städte“ werfen. Das empfiehlt ein Beratungsunternehmen mit einer Studie.

          Investoren, die in Hessen, Rheinland-Pfalz oder im Saarland in den Wohnungsmarkt einsteigen wollen und das Risiko nicht scheuen, müssen nicht unbedingt in Frankfurt oder Wiesbaden auf die Suche nach attraktiven Immobilien gehen. Weil die Kaufpreise dort sehr hoch sind, ist die Rendite entsprechend gering. „Es lohnt sich auch, in die B-Städte zu schauen“, sagt Sebastian Denker von dem Immobilienberatungsunternehmen Dr. Lübke & Kelber.

          Rainer Schulze

          Redakteur in der Rhein-Main-Zeitung.

          Zu den attraktiven „B-Städten“ zählen vor allem Fulda, Kassel und Worms. Diese drei Kommunen sind einer Studie des Unternehmens zufolge die „hidden champions“ auf dem Immobilienmarkt. Hier sei das Risiko-Rendite-Verhältnis beim Erwerb von Bestandswohnungen besonders günstig, heißt es in der Studie, für die Dr. Lübke & Kelber den Investmentmarkt für Wohnungen untersucht hat. Wiesbaden, Frankfurt und Offenbach belegen beim Investment in Bestandswohnungen sogar die letzten Plätze. Während die Anfangsrendite beim Kauf eines Mehrfamilienhauses in Frankfurt und Wiesbaden bei nur 4,4 beziehungsweise 4,9 Prozent liegt, beträgt sie in Fulda mehr als 6 Prozent. Bei Neubauprojekten schneiden Koblenz, Kaiserslautern und Trier am besten ab. In diesen Städten können besonders hohe Renditen erzielt werden. Wegen der hohen Neubau-Preise liegt Frankfurt auf dem letzten Platz.

          Kaufen ist günstiger als mieten

          Das Unternehmen empfiehlt seinen Kunden daher, auch in der zweiten Reihe der Städte Ausschau zu halten. „Jeder möchte in Frankfurt investieren. Die Preise sind entsprechend hoch, das drückt auf die Rendite“, sagt Denker. Wer das Risiko allerdings scheut, ist in Frankfurt gut aufgehoben. Die Stadt sei ein „sicherer Hafen“ für Investoren, meint der Experte.

          Der Abteilungsleiter Boris Groth gibt allerdings zu bedenken, dass Investments in Frankfurt wegen der hohen Preise unter Umständen nicht mehr wirtschaftlich sein könnten. „Die normale Fuldaer Wohnanlage ist wahrscheinlich interessanter als in Frankfurt.“ In guten Lagen von Frankfurt, Wiesbaden und Offenbach liegt die Eigenkapitalrendite unter dem von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestsatz.

          Das Unternehmen hat für sein jährlich erscheinendes „Risiko-Rendite-Ranking“ die Rahmenbedingungen in 16 Städten in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland untersucht und ausgewertet. Verschiedene Werte wie die Nachfrage nach Wohnraum, die Bevölkerungsentwicklung, die Angebotsmieten und die Eigentumspreise wurden ermittelt und miteinander verglichen. Frankfurt, Mainz und Darmstadt sind für Investoren die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. In allen 16 Städten ist es zudem günstiger, zu kaufen, als zu mieten: Der Erwerb einer Eigentumswohnung führe zu einer niedrigeren durchschnittlichen Haushaltsbelastung als eine vergleichbare Bruttomietbelastung, heißt es. „Insbesondere vor dem Hintergrund des Vermögensaufbaus für die Altersvorsorge ist der Kauf einer Wohnung häufig sinnvoller als die Anmietung“, sagt Groth.

          Trier wächst mit am stärksten

          Die Untersuchung lieferte auch einige überraschende Ergebnisse. So ist die Nachfrage nach Mietwohnungen in Landau in der Pfalz erstaunlich hoch. Die kleine Stadt landete hinter Mainz und Darmstadt und noch vor Frankfurt auf dem dritten Platz. Denker begründet dies mit der hohen Anzahl an Studenten und dem geringen Angebot an Mietwohnungen in der Stadt. In Landau in der Pfalz hat die Universität Koblenz-Landau einen Campus mit etwa 7000 Studenten. Um die Nachfrage zu messen, wurden Gesuche auf dem Internetportal Immobilienscout 24 ausgewertet.

          Zu den am stärksten wachsenden Städten, deren Einwohnerzahl zwischen 2004 und 2010 besonders zulegen konnte, zählen nicht nur Mainz und Frankfurt, sondern auch Trier. Am langsamsten wuchsen Saarbrücken und Kaiserslautern. Dort ging die Einwohnerzahl in den Jahren 2013 und 2014 sogar zurück. Laut einer Prognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung soll die Zahl der Haushalte bis 2025 in Wiesbaden, Offenbach und Ludwigshafen prozentual besonders stark zunehmen. Diese Prognose weicht zum Teil allerdings deutlich von eigenen Berechnungen der lokalen Statistikämter ab.

          Kaufpreise könnten zulegen

          Frankfurt ist in dem Ranking Spitzenreiter bei der durchschnittlichen Wirtschaftsleistung pro Einwohner, gefolgt von Ludwigshafen, Koblenz und Darmstadt. Schlusslichter bei diesem Wert sind Offenbach, Worms und Fulda. Die höchste Beschäftigtendichte und geringste Arbeitslosenquote wurde in Fulda, Frankfurt, Koblenz, Darmstadt und Marburg ermittelt. Beim Pendlersaldo, ebenfalls ein Indikator für einen funktionierenden Arbeitsmarkt, liegen Fulda, Frankfurt und Saarbrücken auf den ersten Plätzen.

          Für die Wohnungsmärkte ergibt sich ein differenziertes Bild. Die Leerstandsquote ist mit 0,6 Prozent in Frankfurt am geringsten und mit 4,2 Prozent in Koblenz am höchsten. Das höchste Potential für Mieterhöhungen prognostiziert Dr. Lübke & Kelber für Frankfurt, Wiesbaden, Offenbach, Ludwigshafen und Mainz. Auch die Kaufpreise werden in diesen Kommunen voraussichtlich am stärksten zulegen. Auf dem Markt für Eigentumswohnungen war die Nachfrage im ersten Halbjahr 2015 in Frankfurt, Mainz, Darmstadt und Koblenz am höchsten. Sie soll besonders in Frankfurt, Offenbach und Wiesbaden noch zulegen.

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