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Frankfurts Immobilienmarkt : Schlechte Zeiten für Büromieter

Viel Wert: Das Bürohaus „The Squaire“ am Frankfurter Flughafen ließ sich ein Unternehmen fast eine Milliarde Euro kosten. Bild: AP

Weil weniger Flächen in Frankfurt leer stehen, steigen auf dem Immobilienmarkt die Preise. Wer bisher einen günstigen Vertrag hat, wird mehr zahlen müssen.

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          Verkaufspreise und Mieten kennen nur eine Richtung: nach oben.“ So beschreibt das Maklerhaus JLL die aktuelle Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. Büromieter, deren Verträge auslaufen, werden viel Verhandlungsgeschick beweisen müssen. „Sie stehen vor der schweren Entscheidung, entweder eine wesentlich höhere Miete in gleicher Lage in Kauf zu nehmen oder an citynahe Lagen oder Randlagen zu ziehen, um die Kosten für die Büromieten nicht zu sehr explodieren zu lassen“, sagt der Niederlassungsleiter Markus Kullmann.

          Rainer Schulze

          Redakteur in der Rhein-Main-Zeitung.

          Im vergangenen Jahr sind die Mieten schon deutlich gestiegen. Die Spitzenmiete in erstklassigen Lagen kletterte um vier Prozent auf 41,50 Euro pro Quadratmeter. Eine höhere Spitzenmiete wird nirgendwo sonst in Deutschland gezahlt, wie das Maklerhaus CBRE hervorhebt. Noch stärker ist die Steigerung bei der Durchschnittsmiete. Sie beträgt nun 21,50 Euro – sieben Prozent mehr als im Vorjahr. Gerade kleine und junge Unternehmen in der Gründungsphase, die besonders auf die Mieten achten müssen, werden darunter leiden.

          Mieten steigen

          Die Mieten steigen, weil die verfügbaren Büroflächen zur Neige gehen. Die in Frankfurt traditionell hohe Leerstandsquote ist stark gesunken. Lag der Büroleerstand vor zehn Jahren noch bei fast 15 Prozent, ist er inzwischen auf ein für Deutschland normales Niveau von 5,5 Prozent gesunken. Der „Sockelleerstand“ sei inzwischen abgebaut, sagt Kullmann.

          Insgesamt wurden im vergangenen Jahr 580.000 Quadratmeter Bürofläche neu vermietet. Das ist etwas weniger als im Vorjahr, liegt aber immer noch weit oberhalb des zehnjährigen Durchschnitts. „Wir sind weiterhin in der Zeit der Rekorde unterwegs“, meint Kullmann. Besonders viele Verträge wurden im vierten Quartal unterzeichnet. Die größten Abschlüsse entfallen auf die Deka-Bank, die fast 50.000 Quadratmeter in der Bürostadt Niederrad nutzen will, dann folgt das neue Behördenzentrum der Stadt. Das Amt für Bauen und Immobilien und das Stadtschulamt ziehen in ein leerstehendes Bürohaus am Westbahnhof. Ebenfalls in der City-West liegt ein altes Bürohaus, das künftig von ING Bank genutzt wird. Außer der City-West und Niederrad sind auch noch andere Randlagen stärker gefragt: Der Bürostadt Gateway Gardens wird dank des S-Bahn-Anschlusses eine gute Zukunft prophezeit. „Die Vermietung wird sich beschleunigen“, sagt Carsten Ape, Niederlassungsleiter bei CBRE.

          Branche sorgt für hohe Umsätze

          Die in Frankfurt traditionell stärkste Branche der Banken und Finanzdienstleiter sorgte auch 2019 am Bürovermietungsmarkt für die höchsten Umsätze. Brexit-Effekte können die Makler aber nicht feststellen. „Das hat sich völlig normalisiert. Die Stadt wird nicht mit Brexit-Flüchtlingen geflutet“, sagt Ape. Das Interesse der Co-Working-Spaces hingegen ließ etwas nach. Viele Betreiber müssen erst die bestehenden Zentren füllen, bevor sie weitere Flächen mieten. Weiterhin hoch ist die Nachfrage von Rechenzentren. Sie verbrauchen allerdings derart viel Strom, dass neue Datencenter im Osten der Stadt kaum noch genehmigt werden können. Der Fokus der Betreiber liegt laut Kullmann deshalb auf dem westlichen Stadtgebiet. Weil in den Zentren wenige Arbeitsplätze entstünden, trügen sie leider nicht zur Quartiersentwicklung bei.

          Auch auf dem Investmentmarkt stößt eine starke Nachfrage auf ein knappes Angebot. Im Handel mit gewerblichen Immobilien ziehen die Preise ebenfalls an. Zwei Objekte waren im vergangenen Jahr besonders teuer: Fast eine Milliarde Euro ließ sich ein Fonds das Büro- und Hotelgebäude „The Squaire“ am Flughafen kosten. Auf dem zweiten Platz rangiert das Bürohaus „Die Welle“ neben der Alten Oper, das für 620 Millionen Euro den Besitzer wechselte. Insgesamt wurden nach Angaben des Maklerhauses Colliers im Handel mit gewerblichen Immobilien in Frankfurt 7,8 Milliarden Euro umgesetzt. Einige Makler rechnen damit, dass das Transaktionsvolumen abnimmt. „Der Verkaufswille lässt nach“, sagt Marcus Lütgering, der bei JLL die Investmentsparte verantwortet. „Wer Eigentümer eines Prime-Objekts in erstklassiger Lage ist, kann auch durch Mondpreise nicht zum Verkauf gelockt werden. Denn Höchstmieten garantieren einen sicheren Ertrag im Bestand.“

          Auch für dieses Jahr rechnen die Makler mit überdurchschnittlichen Ergebnissen auf dem Vermietungs- und Investmentmarkt. Es ist allerdings schwer zu prognostizieren, wie sich die gesamtwirtschaftliche Lage auf den hiesigen Büromarkt auswirken wird. „Wir sind am Ende eines Superzyklus“, meint Jan Linsin von CBRE. Frankfurt könnte allerdings im Werben um die Ansiedlung neuer Unternehmen von seiner wirtschaftsfreundlichen Politik profitieren. Während in Berlin Zuzüge nicht immer willkommen seien, würden Entwickler in der Mainmetropole nicht „politisch gestört“, meint Ape. „Diese Stimmung hat man in Frankfurt nicht.“

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