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Wohnungsmarkt in Frankfurt : 2,9 Millionen Euro für eine Wohnung im Westend

Hochpreissegment ist gewachsen: Die Preise für Eigentumswohnungen in Frankfurt von 2011 bis 2014. Bild: F.A.Z.

Die Preise steigen, das Bauland geht zur Neige, es werden weniger Baugenehmigungen erteilt. Droht am Frankfurter Wohnimmobilienmarkt eine Spekulationsblase?

          3 Min.

          In den Tagen vor dem 1. August stapelten sich auf den Schreibtischen des Gutachterausschusses für Immobilienwerte in Frankfurt die Verträge. Wegen der Erhöhung der Grunderwerbsteuer zu diesem Termin schlugen viele Käufer lieber vorher zu. Dass im ersten Halbjahr 2014 deutlich mehr Wohnungen verkauft wurden als im Vorjahreszeitraum, hängt auch mit der Steuererhöhung zusammen. Die Fachleute im Gutachterausschuss nehmen an, dass einige Abschlüsse vorgezogen wurden.

          Rainer Schulze
          Redakteur in der Rhein-Main-Zeitung.

          Obwohl im ersten Halbjahr das Angebot an Wohnimmobilien weit hinter der Nachfrage zurückblieb, wuchs der Immobilienmarkt in fast allen Segmenten. Sowohl bei der Anzahl der Verkäufe als auch bei den Erlösen verzeichnet der Gutachterausschuss zweistellige Zuwachsraten. „Zehn Jahre lang war der Immobilienmarkt relativ stabil. In den vergangenen zwei Jahren hat er massiv angezogen“, sagt Rainer Müller-Jökel, stellvertretender Vorsitzender des Ausschusses.

          Immer mehr Eigentumswohnungen

          Besonders begehrt sind Eigenheime und Mehrfamilienhäuser: Im ersten Halbjahr 2014 wurden 28 Prozent mehr Einfamilienhäuser und 48 Prozent mehr Mehrfamilienhäuser verkauft, der Erlös stieg um 32 beziehungsweise 16 Prozent. Der florierende Handel mit Mehrfamilienhäusern zeigt nach Meinung des Gutachterausschusses, dass sich Investoren zunehmend einfachen Gebäuden auch in den dezentralen Stadtlagen zuwenden. Durchschnittlich kostet ein neueres Reihenmittelhaus rund 400.000 Euro.

          Auch Eigentumswohnungen sind stärker gefragt. Insgesamt wechselten in Frankfurt 1850 den Besitzer, zehn Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Weil die Neubaugebiete Europaviertel und Riedberg fast fertig sind, geht das Angebot zurück. Die Verkaufszahlen von Neubauwohnungen stagnieren, viele Käufer weichen auf ältere Bestandsimmobilien aus. Die Verkäufe von Eigentumswohnungen mit einem Baujahr vor 2013 stiegen um 15 Prozent. Der Stadt macht die wachsende Zahl von Umwandlungen Sorge: 2012 wurden 561 Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt, 2013 waren es 1096.

          7500 Euro pro Quadratmeter im Westend

          Auch die Preise sind noch einmal gestiegen. Der mittlere Preis für eine Neubau-Eigentumswohnung lag im ersten Halbjahr bei 4000 Euro pro Quadratmeter und damit fünf Prozent über dem Halbjahreswert des Vorjahrs. Allerdings nahm der Anteil teurer Wohnungen nicht weiter zu: Wie schon im ersten Halbjahr 2013 kosteten 12,5 Prozent der veräußerten Wohnungen mehr als 5000 Euro je Quadratmeter. Spitzenpreise werden im Westend und in Sachsenhausen gezahlt.

          Im Westend müssen für den Quadratmeter einer neuen Eigentumswohnung durchschnittlich mehr als 7500 Euro gezahlt werden. Auch in den Stadtrandlagen sind neue Wohnungen kaum noch zu einem Quadratmeterpreis unter 3000 Euro zu bekommen. Die günstigsten Wohnungen liegen in den westlichen Stadtteilen.

          Teures Pflaster: Das Westend gehört zu den Wohngegenden in Frankfurt, die am meisten kosten.
          Teures Pflaster: Das Westend gehört zu den Wohngegenden in Frankfurt, die am meisten kosten. : Bild: Röth, Frank

          Der bisher höchste Quadratmeterpreis in diesem Jahr liegt laut Gutachterausschuss bei 13 000 Euro und der Spitzenkaufpreis bei 2,6 Millionen Euro. Das Maklerunternehmen Engel & Völkers beziffert den bisherigen Rekordwert in diesem Jahr auf 2,9 Millionen Euro, die für eine 330 Quadratmeter große Neubauwohnung in bester Westend-Lage gezahlt wurden. Büroleiter David Schmitt sieht trotz der insgesamt „enorm“ gestiegenen Preise keine Anzeichen für eine Überbewertung: Verglichen mit anderen internationalen Metropolen, sei Frankfurt immer noch relativ günstig. Besonders frei stehende Einfamilienhäuser und Villen seien gefragt. Weil das Angebot aber wesentlich geringer sei als die Nachfrage, kauften viele, die eigentlich ein Haus suchten, „aus Verzweiflung“ eine Wohnung.

          Niedrige Zinsen begünstigen Kauflaune

          Die Bundesbank hatte zuletzt mehrfach vor einer Überbewertung in den Großstädten gewarnt. Werner Hoffmann, Mitglied der Geschäftsleitung der Landesbausparkasse Hessen-Thüringen, sieht dafür aber noch keine Anzeichen, da die aktuell verkauften Objekte nicht auf Vorrat erworben würden, sondern sofort Nutzer, also Selbstnutzer oder Mieter, fänden. „Frankfurt bietet nicht nur durch die Ansiedlung der EZB viele neue Arbeitsplätze, die entsprechenden Zuzug von Bevölkerung und damit Immobiliennachfrage auslösen.“ Gerade die guten, innerstädtischen Objekte hätten sich in den vergangenen Jahren als sehr preisstabil erwiesen. Wegen der niedrigen Zinsen könnten Käufer auch höhere Preise zahlen.

          Auch Dieter Rose, kaufmännischer Leiter des Bauträgers Dietmar Bücher, warnt vor einer Dramatisierung: „Was wir anbieten, wird heute schneller gekauft als noch vor drei oder vier Jahren.“

          Das Angebot dürfte in den nächsten Jahren knapp bleiben. Weil das Bauland zur Neige geht, ist die Zahl der Baugenehmigungen rückläufig. Die Bauaufsicht berichtet von einem Rückgang von sechs Prozent im ersten Halbjahr. Allerdings war das Niveau zuvor auch sehr hoch: Im vergangenen Jahr wurden 5310 Wohnungen genehmigt - so viel wie seit 50 Jahren nicht.

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