Es ist noch kein Wohnungsbauprojekt bekannt, das wegen des neuen Baulandbeschlusses der Stadt nicht zustande gekommen ist. Das mag auch daran liegen, dass die Regel, die Bauherren zu 70 Prozent den Wohnungsmix ihrer Projekte vorschreibt, noch nicht lange in Kraft ist. Und daran, dass Bauland bisher so selten und begehrt war, dass sich die Unternehmen darum förmlich gerissen haben. Das führte bei besonders attraktiven Grundstücken zu einem regelrechten Bieterwettstreit und enormen Preisen.

Dennoch: Durch den Beschluss ist das Bauen nicht leichter geworden, das ist kaum zu bestreiten. Insofern überrascht das Ergebnis einer Umfrage nicht, die die Industrie- und Handelskammer (IHK) im Oktober und November gemacht hat. Die Kammer hat sich bei 100 Unternehmen aus der Immobilienbranche erkundigt, inwiefern ihr Geschäft unter dem Baulandbeschluss leidet, der neben 30 Prozent für geförderten Wohnraum auch feste Kontingente für genossenschaftliche oder gemeinschaftliche Wohnungen, Mietwohnungen und preisreduzierte Eigentumswohnungen vorschreibt. Geantwortet haben nur 20 Betriebe, aber die sind sich weitgehend einig: Der Beschluss sei teuer, bürokratisch und „nicht praxistauglich“.

95 Prozent der befragten Unternehmen beklagen, dass ihre Projekte nun nicht mehr wirtschaftlich seien. Drei Viertel sehen große bürokratische Hürden, 60 Prozent einen höheren zeitlichen Aufwand. Etwas mehr als die Hälfte hält die Quotenregel für nicht realisierbar und sieht Finanzierungsprobleme bei Kreditinstituten. Die Folgen: 70 Prozent wollen neue Projekte nicht mehr in Frankfurt, sondern lieber im Umland angehen, wo es keine entsprechenen Quoten gibt. Der gleiche Anteil erhöht die Preise für die freifinanzierten Wohnungen. Die Hälfte der Unternehmen versucht, die Anzahl der Wohneinheiten bei ihren Bauprojekten so weit zu reduzieren, dass der Schwellenwert unterschritten wird, von dem an der Baulandbeschluss gilt. Ein Drittel plant um, vom Wohnprojekt zu einer gewerblichen Nutzung.

Verschärfen Markteingriffe die Situation?

Für IHK-Präsident Ulrich Caspar steht fest, dass die Stadt ihrem Ziel, mehr preiswerten Wohnraum zu schaffen, mit dem Baulandbeschluss einen schlechten Dienst erweist. Die Regelung sei „kontraproduktiv“ und „de facto ein Instrument zur Wohnungsbau-Einschränkung“. Wenn die Unternehmen in der Konsequenz lieber außerhalb Frankfurts bauten, steige dadurch nur der Pendlerverkehr. Und weil die preisfreien Wohnungen nun noch teurer würden, steige das Mietniveau in der gesamten Stadt weiter an. Denn geförderte Wohnungen fließen nicht in den Mietspiegel ein. Für Caspar ist belegt, dass Markteingriffe die Situation nur noch verschärfen und nicht verbessern. „Die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau müssen verbessert und nicht verschlechtert werden“, sagt er. Der Beschluss sei ein weiteres Investitionshemmnis. „Es wird weniger private Bauprojekte geben“, prophezeit er und rät der Stadt, die Quote von 70 Prozent zu reduzieren.

Allerdings steht Frankfurt mit seinem Baulandbeschluss nicht allein. In fast allen Großstädten gibt es vergleichbare Regelungen, die mal strenger und mal milder ausfallen. Aber kaum eine Stadt macht gar keine Vorgaben zur Art und zum Preissegment der Wohnungen. Darauf angesprochen rät Caspar, sich an Hamburg zu orientieren. Die Stadt habe auf viele Regelungen verzichtet, die Situation auf dem Wohnungsmarkt habe sich entspannt. Als negatives Beispiel nennt er München: Dort gelten vergleichbare Beschlüsse schon seit mehr als 20 Jahren. Dass die Wohnkosten dort besonders hoch sind, hängt für Caspar mit der strengen Wohnungspolitik zusammen. „Wer sehr viel reguliert, schreckt Investoren ab, das sieht man in München“, meint der Kammerpräsident.