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Sozialwohnungen in Großstädten : Explodierende Mieten sind die Ausnahme

  • -Aktualisiert am

Auch für „kleine Leute“ erschwinglich: Wohnungen der ABG in der Ginnheimer Platensiedlung Bild: Helmut Fricke

Die Mietpreisbindung einer Sozialwohnung läuft nach 20 bis 30 Jahren aus. Um Mieter in solchen Fällen zu schützen, investiert die Stadt Millionen – denn allein in den nächsten vier Jahren sind tausende Wohnungen betroffen.

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          Egal ob Frankfurt, Wiesbaden oder Berlin: Immer mehr Sozialwohnungen fallen aus der Mietpreisbindung. Meldungen dieser Art sind den Medien beinahe im Wochenrhythmus zu entnehmen. Das Thema liefert aber nicht nur Schlagzeilen, sondern taugt auch für Wahlkämpfe. Zuletzt war es die Linkspartei, die forderte, Sozialwohnungen als solche unbegrenzt zu erhalten. In der Regel läuft diese Bindung – je nach Region – nämlich nach etwa 20 bis 30 Jahren aus.

          Dass sich allerdings Mieter die ehemals geförderte Wohnung nach Ablauf der Mietpreisdeckelung nicht mehr leisten können, sei so gut wie nie der Fall – das sagt zumindest Frank Junker, Chef der städtischen Wohnbaugesellschaft ABG Holding. Rechtlich ist die Sache klar geregelt. Um insgesamt zehn Prozent innerhalb von drei Jahren darf die Miete steigen, sobald die Preisfestschreibung endet. Bei der ABG sind es nur fünf Prozent innerhalb von fünf Jahren. Die von vielen befürchtete Mietenexplosion widerlegen also zumindest in diesem Fall die Zahlen.

          Sollten Mieter mit dieser Preissteigerung finanziell überfordert sein, könnten sie Wohngeld beantragen, rät Junker. Sei eine Wohnung aus der Bindung gefallen, werde dieses in der Regel genehmigt. Ihm sei kein Fall bekannt, in dem ABG-Mieter nach Ende der Sozialbindung ihre Wohnung hätten aufgeben müssen, sagt Junker. 52.286 Wohnungen hält die ABG in Frankfurt und ist damit der mit Abstand größte Eigentümer an Wohnraum. Knapp 16.000 davon sind laut Junker geförderte Einheiten, also etwas weniger als ein Drittel. Die Miete der frei finanzierten Einheiten liegt im Schnitt bei 7,93 Euro pro Quadratmeter. „Von den geförderten Wohnungen werden bis 2040 jedoch etliche aus der Bindung fallen“, so der ABG-Chef.

          Das Planungsdezernat will die Bindungen verlängern

          Das weiß auch die Stadt. Deshalb greift sie gezielt in den Markt ein, indem sie sogenannte Belegrechte kauft und damit sicherstellt, dass ehemals geförderte Wohnungen auf dem ungefähr selben Mietniveau bleiben. Dafür zahlt die Stadt dem Eigentümer die Differenz zwischen der „Fördermiete“ und der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie eine Pauschale von maximal zehn Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Bindungsjahr. Bei 1500 ABG-Wohnungen sei das bisher der Fall gewesen, sagt Junker. „Somit sind quasi ganze Quartierte öffentlich gefördert, obwohl die Bindung ausgelaufen ist.“

          Im gesamten Stadtgebiet wurden bisher rund 6400 Wohnungen gekauft oder vorsorglich gesichert. Die „Sozialmiete“ gilt dann weitere zehn bis 15 Jahre. Nun gibt es im Magistrat Überlegungen, diese neue Bindung auf 15 bis 25 Jahre zu verlängern. Denn alleine in den nächsten vier Jahren werden nach städtischen Angaben weitere 4900 geförderte Wohnungen aus der Bindung fallen. Laut „Frankfurter Rundschau“ möchte das Planungsdezernat für bis zu 50 Prozent dieser Wohnungen die Sozialbindung verlängern. Die Aufwendungen hierfür dürften sich auf mehrere Millionen Euro belaufen.

          Dass langfristig immer mehr Wohnungen aus der Bindung fallen, als neue gebaut werden, der Bedarf aber mindestens gleichbleibend hoch ist, stimmt. 2018 etwa wurden lediglich 65 neue Sozialwohnungen in Frankfurt fertiggestellt. Doch alleine dort warten rund 10.000 Haushalte auf eine geförderte Wohnung. Etwa 30.000 jener Wohneinheiten gibt es heute noch im Stadtgebiet, die Zahlen sind seit den achtziger Jahren rückläufig. Und Negativbeispiele von ehemaligen Sozialwohnungen, die nach einer Verdrängung der Mieter verkauft und in Eigentum umgewandelt wurden, gibt es nicht nur im Rhein-Main-Gebiet. Nicht ohne Grund kaufte etwa der Berliner Senat unlängst 6000 ehemalige Sozialwohnungen von privaten Eigentümern zurück – und gibt dafür Milliarden aus.

          Dass aber die Befürchtung, jede Sozialwohnung werde früher oder später an raffgierige Investoren verkauft, unberechtigt ist, zeigt nicht nur das Beispiel der AGB: Immerhin 396 aus der Bindung gefallene Wohnungen hat die Stadt seit 2009 von der Nassauischen Heimstätte erworben, der zweiten großen öffentlichen Wohnungsbaugesellschaft. „Die Einstiegsmiete für diese Wohnungen beträgt fünf Euro pro Quadratmeter im Monat“, sagt ein Unternehmenssprecher. Darüber hinaus habe die Stadt seit 2014 für 80 Wohnungen die Belegungsrechte gemäß den Programmen des Landes erworben. 16.336 Einheiten hält die Nassauische in Frankfurt derzeit, 4190 davon sind öffentlich gefördert. 1530 Einheiten würden in den nächsten 30 Jahren aus der Bindung fallen, teilt der Sprecher mit.

          Nur noch Sozialwohnungen bauen will die Stadt nicht

          Theoretisch wäre dann eine Mieterhöhung um bis zu 20 Prozent innerhalb von drei Jahren möglich. Bis Mitte Oktober dieses Jahres gilt jedoch die sogenannte Kappungsgrenze, die jene Erhöhung auf maximal 15 Prozent begrenzt. „Eine Verordnung zur Verlängerung der Kappungsgrenze in 31 Kommunen ist in Arbeit“, so der Heimstätten-Sprecher. Gute Nachrichten gibt es für die Mieter der Nassauischen, die die Grenzen für „mittlere Einkommen“ nicht überschreiten, sprich in der Regel Anspruch auf eine geförderte Wohnung hätten: Bis 2023 beschränke das Unternehmen die Mieterhöhungen für jene Bewohner auf ein Prozent im Jahr.

          Forderungen, die ABG solle fortan nur noch Sozialwohnungen bauen, lehnen Junker und die Koalition im Römer wie berichtet ab. 25.000 Menschen hatten dieses Ansinnen des Bündnisses Mietentscheid unterschrieben. In Zukunft möchte die ABG jedoch nicht mehr nur 30, sondern 50 Prozent Sozial-und Mittelstandswohnungen errichten. Auch deren Bindung wird allerdings auf 30 Jahre begrenzt sein. So steht es im Gesetz.

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