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Museum der Weltkulturen : 41 Euro Monatsmiete für den Museumsquadratmeter

Bild: F.A.Z.

Makler bewerten die Miete für den Neubau des Museums der Weltkulturen auf dem Degussa-Areal skeptisch. Was die Stadt für den Bau eines eigenen Gebäudes zu zahlen hätte, ist schwer zu sagen.

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          „Es gibt eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass dieses Gebäude ein betriebswirtschafliches Desaster wird“, sagt ein Immobilienmakler. Für 59 Millionen Euro soll für das Museum der Weltkulturen auf dem Degussa-Areal ein Neubau errichtet werden. 25 Jahre lang will die Stadt rund 3,5 Millionen Euro brutto Jahresmiete zahlen, damit Einbäume aus der Südsee, ein Männerhaus aus Neuguinea und 65-000 weitere Exponate hier eine angemessene, 8500 Quadratmeter große Bleibe erhalten. Mit der Einigung zwischen der Stadt und dem Eigentümer des Grundstücks, der Deutschen Immobilien Chancen (DIC), ist die quälend lange Suche nach einem Standort eigentlich beendet. Im Magistrat sei der politische Wille vorhanden, nur noch die Details müssten geklärt werden, sagt der Sprecher des Planungsdezernats.

          Rainer Schulze

          Redakteur in der Rhein-Main-Zeitung.

          Nicht nur die hohen Mietkosten stoßen in Maklerkreisen aber auf Skepsis. Denn noch ist nicht geklärt, ob in 25 Jahren das Gebäude in das Eigentum der Stadt übergeht oder ob es die Kommune zumindest zu einem günstigen Preis kaufen kann. „Ein Museum baue ich doch nicht für 25 Jahre“, sagt einer und warnt vor der „ökonomisch nicht gerade sinnvollen Maßnahme“.

          Miete auf dem Degussa-Gelände höher als in Banktürmen

          59 Millionen Euro soll der Bau kosten. Die Rechnung „Miete mal Laufzeit“ ist sicherlich zu simpel, um zu dem Schluss zu kommen, für 87,5 Millionen Euro könne die Stadt ihr Gebäude auch gleich selbst auf einem eigenen Grundstück bauen. Der Investor trägt das Risiko steigender Baukosten. Außerdem sind die Grundstückskosten in Höhe von 12 Millionen Euro im Preis enthalten. Würde die Stadt selbst bauen, müssten die Beschaffungskosten für ein geeignetes Grundstück ebenfalls mit veranschlagt werden. In den Mietkosten enthalten ist ferner die Rendite, der Investor verspricht sich nach eigenen Angaben fünf bis sechs Prozent. Das ist, gemessen an dem Gewinn, den die DIC mit der ursprünglich geplanten Wohnbebauung hätte erzielen können, bescheiden. Beim Bau von Eigentumswohnungen hätte der Investor eine weit höhere Rendite veranschlagen können: „Unter elf Prozent fasst man so ein Unterfangen nicht an“, sagte der Immobilienmakler Rainer Ballwanz, ein Kenner der Branche.

          Gute Lage, hohe Miete: Das Museum für Weltkulturen soll auf dem Degussa-Areal neu entstehen

          Umgerechnet auf den Quadratmeterpreis wird jedoch deutlich, dass die Stadt auf dem Degussa-Gelände eine Miete zahlen würde, die sogar die Frankfurter Spitzenmiete übersteigt. Da die Stadt ihre Mietpreise auf die Nutzfläche und nicht die Bruttogeschossfläche bezieht, muss eine Größe von etwa 7000 Quadratmetern zugrunde gelegt werden. Ein Quadratmeterpreis in Höhe von mehr als 41 Euro im Monat wird selbst in den begehrten Türmen im Bankenviertel nicht gezahlt. Außerdem ist nicht geklärt, was nach 25 Jahren mit dem Museum geschieht. Geht es in den Besitz der Stadt über? Oder wird der Mietvertrag verlängert? Das, so der Büroleiter der Oberbürgermeisterin, Peter Heine, zähle zu den „Details“, die noch geklärt werden müssten. Noch ist aber offen, ob das Gebäude nach 25 Jahren an die Stadt fallen könnte. Vom städtebaulichen Zuschnitt her wäre das gut möglich. „Das Gelände lässt sich gut rausschneiden“, sagt Hochbauamtleiter Hans Jürgen Pritzl.

          Angesichts der hohen Kosten empfehlen wichtige Stimmen in der Koalition, andere Standorte weiterhin zu prüfen. Bisher gibt es keine Berechnungen, wieviel die Stadt ein Eigenbau kosten würde. Um seriös gegenzurechnen, was der Bau an anderer Stelle kosten würde, müssten die Ämter ein detailliertes Raumkonzept kennen. Dieses liegt, wie in der Verwaltung zu erfahren war, jedoch nicht vor.

          Im Jahr 2013 könnte das neue Museum eröffnet werden

          Zu den Standorten, die in der Diskussion waren, zählt das Sudfass-Areal. Pläne im Römer, das Bordell an der Flößerbrücke zu erwerben und an seiner Stelle den Kulturbau zu errichten, wurden nicht weiterverfolgt. Die Angaben, das Areal sei zu klein für den Museumsbau, treffen aber nach Angaben aus der Verwaltung nicht zu. Die Stadt hätte, wie zu hören ist, das Sudfass-Areal vor einem halben Jahr kaufen können – zu einem Preis von rund zehn Millionen Euro. Der Besitzer soll von seiner ursprünglichen Forderung von 15 Millionen schon abgerückt sein. Die Frist, in der die Stadt hätte zugreifen können, ist verstrichen. Aber der Draht zum Verkäufer steht noch. Sein Vorteil wäre: Mit der Stadt gewönne er einen seriösen Abwicklungspartner.

          Bei anderen Standorten, die bisher genannt wurden, wäre die Stadt ohnehin schon Eigentümerin. Ein Grundstück östlich des Honsell-Dreiecks im Ostend ist derzeit unbeplant. Auf einem Gelände in der Nähe des Senckenbergmuseums, das ebenfalls schon im Gespräch war, würde die Stadt auch Grundstückskosten sparen. In der Opposition sind Forderungen laut geworden, noch einmal über den Garten des jetzigen Domizils am Sachsenhäuser Mainufer als Ort für einen Erweiterungsbau nachzudenken. Die Grünen hatten sich gegen diese Pläne gestellt, da sie aus ökologischen Gründen einen Eingriff in den Park ablehnen. Anfang der neunziger Jahre war der Bau eines 116 Millionen Mark teuren Anbaus nach Plänen des amerikanischen Architekten Richard Meier aus finanziellen Gründen zurückgestellt worden. Der Preis müssten heute höher angesetzt werden, da die Baukosten im Vergleich zu damals gestiegen sind.

          Im Unterschied zu einem privaten Investor müsste die Stadt nach Angaben der Architektenkammer die einzelnen Gewerke europaweit ausschreiben. Die Stadt ist nach Angaben der Kammer verpflichtet, den günstigsten Anbieter zu beauftragen. Was auf den ersten Blick wie ein Vorteil wirkt, muss auf den zweiten keiner sein. Die Bauzeit könnte sich in die Länge ziehen. „Zeit verursacht auch Kosten“, sagte Sprecher Christof Bodenbach. Der Vorteil eines von der DIC errichteten Gebäudes auf dem Degussa-Areal wäre, dass Frankfurt schon schnell in den Genuss eines neuen Museums käme. Als Fertigstellungstermin wird das Jahr 2013 genannt.

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