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Bürohäuser in Frankfurt : Rekord beim Hochhaus-Monopoly

Nicht fertiggstellt: Für den Omniturm zahlte eine Commerzbank-Tochter 700 Millionen Euro. (Simulation) Bild: BIG

Im vergangenen Jahr wechselten in Frankfurt Bürohäuser für mehr als zehn Milliarden Euro die Besitzer. Die Mainmetropole gilt vielen Kapitalanlegern als sicherer Hafen. Ein Verkauf lohnt sich kaum.

          Als vor acht Jahren der gerade fertiggestellte Opernturm den Besitzer wechselte, spülte dies dem Bauherrn Tishman Speyer rund 550 Millionen Euro in die Kasse. Heute würde der Opernturm wohl nahezu doppelt soviel kosten, schätzt Christian Lanfer, der im Maklerhaus JLL für den Frankfurter Investmentmarkt zuständig ist. „Aber was macht der Eigentümer dann mit dem Geld?“

          Rainer Schulze

          Redakteur in der Rhein-Main-Zeitung.

          Viele Investoren sind in einer Zwickmühle. In Ermangelung anderer Möglichkeiten, verlässlich zu investieren, sind Bürohäuser heiß begehrte Wertanlagen. Besonders in deutschen Großstädten, die bei ausländischen Kapitalanlegern als „sichere Häfen“ gelten, wie Lanfer sagt. In dieser Situation könnte man mit dem Verkauf einer Immobilie zwar einen satten Gewinn machen. Aber wohin dann damit?

          Wer mietet die Bürohäuser?

          Im vergangenen Jahr wurden auf dem Frankfurter Investmentmarkt alle Rekorde gebrochen. 10,2 Milliarden Euro, so viel Geld wie noch nie, wurde im Handel mit Büroimmobilien ausgegeben. Der bisherige Höchstwert aus dem Jahr 2007, als Bürohäuser im Wert von rund acht Milliarden Euro den Besitzer wechselten, wurde deutlich überboten. Die teuersten Türme im Hochhaus-Monopoly waren 2018 der noch nicht fertiggestellte Omniturm von Tishman Speyer, der einem Immobilienfonds der Commerzbank 700 Millionen Euro wert war.

          Knapp gefolgt vom Trianon im Bankenviertel, das für 670 Millionen Euro an einen südkoreanischen Käufer ging. Für den Eurotower zahlte eine Versicherung aus Taiwan 530 Millionen Euro. Der frisch sanierte Büroturm ist zwar schon in die Jahre gekommen. Aber für die Käufer zählt eher der Mieter als das Alter. Und im Eurotower sitzt immerhin die Europäische Bankenaufsicht, die zur Europäischen Zentralbank gehört.

          „Schnell noch eine Milliarde Euro unterbringen“

          JLL und andere Maklerhäuser zählten im vergangenen Jahr 29 Immobilien, die für mehr als hundert Millionen Euro den Besitzer wechselten. Dank der guten Nachfrage ist der Frankfurter Immobilienmarkt heute ein Verkäufermarkt. Unter dem hohen Anlagedruck sank auch die Spitzenrendite auf inzwischen nur noch 3,15 Prozent. Ganz verzweifelt sind die Käufer allerdings nicht. „Es gab noch keine Anfrage: Wir müssen noch schnell eine Milliarde Euro unterbringen und sind unkompliziert“, sagt Lanfer und grinst. Gegen eine Überhitzung spricht aus seiner Sicht nämlich das gute Marktumfeld. „Es passt gerade alles. Wir haben eine gute Vermietungssituation und eine stabile wirtschaftliche Lage. Wer hohe Preise zahlt, der begeht kein Harakiri.“

          Denn auch auf dem Vermietungsmarkt wurde im vergangenen Jahr ein mehr als solides Ergebnis erzielt. Mit 633 000 neu vermieteten Quadratmetern wurde das Vorjahresergebnis zwar um elf Prozent unterschritten. Aber das hatte auch auf einem besonders hohen Niveau gelegen. Laut Markus Kullmann, Abteilungsleiter für Bürovermietung bei JLL, war 2018 das drittbeste Vermietungsjahr überhaupt auf dem Frankfurter Markt.

          41 Euro pro Quadratmeter

          Mit 715 neu geschlossenen Mietverträgen steht das Jahresergebnis auf einer breiten Basis. Die Nachfrage sei breit gefächert und nicht nur von wenigen Großabschlüssen geprägt, meint Kullmann. Aber auch 2018 gab es einige besondere „Deals“. Weil die Commerzbank in der City-West mit dem 36 000 Quadratmeter großen Cielo ein relativ günstiges Gebäude mietete, sank die Durchschnittsmiete im Frankfurter Marktgebiet leicht um vier Prozent auf etwas mehr als 20 Euro je Quadratmeter.

          Die Spitzenmiete im Bankenviertel steigt hingegen leicht auf 41 Euro. Der Mietvertrag, den diese Zeitung für ein Neubauprojekt im Europaviertel abgeschlossen hat, war der zweitgrößte des vergangenen Jahres. Ebenfalls im Europaviertel und auf dem dritten Platz liegt das Bürohaus Zebra, in das die Wirtschaftsberatungsgesellschaft Deloitte einziehen wird. Nintendo zieht in ein Neubauprojekt in der Bürostadt Niederrad – der vierte Platz. Die Beispiele zeigen, dass die meisten Unternehmen, die in Frankfurt neue Flächen suchen, hier schon ansässig sind und lediglich umziehen oder sich erweitern. „Frankfurt ist immer noch ein in sich geschlossener Markt“, meint Kullmann.

          Geringe Fläche sorgt für hohe Mieten

          Dank des regen Vermietungsgeschäfts ist die Leerstandsquote in Frankfurt weiter rückläufig. Sie liegt nur noch bei 6,3 Prozent und hat sich seit 2010 mehr als halbiert. Besonders preiswerte Gebäude, die für weniger als 20 Euro pro Quadratmeter vermietet werden, sind inzwischen eine Rarität. Aber auch hochwertige Flächen gehen zur Neige: In den erstklassigen Objekten ist der Leerstand im vergangenen Jahr um 30 Prozent gesunken. Wer in einen Frankfurter Büroturm ziehen möchte, hat keine große Auswahl mehr. Nur noch im Messeturm stünden größere Flächen en bloc frei, erläutert Kullmann. Auch viele Bürohäuser, die im Bau sind oder erst in den nächsten Jahren entstehen, sind schon vorvermietet. „Wir sprechen mit jedem Entwickler und ermuntern sie zu bauen“, sagt der JLL-Abteilungsleiter.

          Durch die Verknappung lassen sich höhere Mietpreise erzielen. Wegen der neuen Blüte des Büromarkts schrecken immer mehr Eigentümer von einer Umwandlung ihrer alten Bürogebäude in Wohnhäuser zurück. „Jetzt sind die Preise für Wohn- und Büroflächen wieder auf einem Niveau. Immer mehr Entwickler denken darüber nach, ob sich eine Umwandlung überhaupt noch lohnt“, meint Lanfer. Die Makler blicken zuversichtlich ins neue Jahr: Für 2019 rechnen sie zwar nicht mit neuen Rekorden. Aber mit Abschlüssen weit über dem Durchschnitt.

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