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Immobilien in Frankfurt : Heißer, aber nicht zu heiß

Luxus im Hinterhof: die Kepler-Residenz im Frankfurter Nordend. Bild: Lena Grimm

Der Markt heizt sich auf. Trotz steigender Immobilienpreise herrscht in Frankfurt keine Angst vor einer Blase.

          3 Min.

          „Vero“ nennt sich das neue Bauvorhaben für 118 Luxuswohnungen in bester Frankfurter Westendlage. Großzügige Grundrisse, hübsche Gärten, ausladende Loggien. Das alles hat seinen Preis. Bis zu 7800 Euro kostet hier der Quadratmeter Wohnfläche. Für das größte Penthouse müssen die Käufer mehr als drei Millionen Euro zahlen. Die Telefone des Maklers stehen deshalb aber nicht still.

          Rainer Schulze

          Redakteur in der Rhein-Main-Zeitung.

          Solch exklusive Wohnprojekte sind zwar nicht an der Tagesordnung, doch an der Statistik lässt sich deutlich ablesen: Der Markt heizt sich auf. Auf dem gesamten Frankfurter Immobilienmarkt ziehen seit fünf Jahren die Preise kontinuierlich an. Auch Wohnraum verhält sich nämlich nicht anders als jedes andere Gut, das zur Neige geht – er wird teurer. Das Frankfurter Stadtgebiet ist weitgehend besiedelt, das Bauland wird knapp. In Neubaugebieten und gewachsenen Vierteln ist nur noch Platz für rund 18.000 neue Wohnungen. Da die Bevölkerung in den vergangenen Jahren kontinuierlich auf inzwischen 688.492 Einwohner gewachsen ist und die Neubautätigkeit mit dem Wachstum nicht Schritt hält, steigen die Preise.

          Bauherren und Eigentümer profitieren

          Fast schon dramatisch ist die Zunahme auf dem Mietmarkt, in den innenstadtnahen Lagen ist günstiger Wohnraum schon eine Rarität und nur noch in unsanierten Bestandsgebäuden zu finden. Hohe Baukosten und Grundstückspreise machen Neubauwohnungen für viele unerschwinglich. Für frei finanzierte Neubau-Mietwohnungen in zentrumsnahen Lagen werden durchschnittlich 11 bis 13 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gezahlt. Gut ausgestattete Wohnungen in besonderen Lagen kosten sogar 15 Euro und mehr.

          Auch Bauherren und Besitzer von Eigentumswohnungen profitieren von der guten Nachfrage. Der Durchschnittspreis für Neubau-Eigentumswohnungen ist im Jahr 2009 um vier Prozent auf 3196 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gestiegen. Für Bestands-Eigentumswohnungen sind die Quadratmeterpreise um fünf Prozent auf 2210 Euro geklettert.

          Mengenmäßig sind Luxusimmobilien nur ein kleiner Teil

          Teure Eigentumswohnungen werden im Stadtgebiet immer stärker nachgefragt. Mit 335 Wohnungen wurden im vergangenen Jahr aus der Kategorie, in der für den Quadratmeter Wohnfläche mehr als 3500 Euro gezahlt werden, rund 20 Prozent mehr verkauft als im Vorjahr.

          Mit rund 2550 verkauften Wohnungen liegt das Verkaufsvolumen zwar über dem Vorjahr, aber noch im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Mengenmäßig sind Luxusimmobilien nur ein kleiner Teil. Nach Angaben des Immobilienunternehmers Rainer Ballwanz lag der Großteil aller Transaktionen in Frankfurt im Jahr 2007 im unteren Preissegment von weniger als 200.000 Euro. Das „Premium-Segment“ mit Kaufpreisen von mehr als 600.000 Euro machte vor drei Jahren nur 1,1 Prozent des Marktes aus.

          „Schallmauer“ bei 8000 Euro

          Der Trend geht Ballwanz zufolge aber eindeutig zu teureren Immobilien. Es sei wahrscheinlich, dass das „Premiumsegment“ überproportional wächst und der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubau-Eigentumswohnungen steigt. Der Makler rechnet mit einer Zunahme von durchschnittlich fünf Prozent im Jahr. „Wohnen hat eine Riesenrenaissance“, sagt er. Die Verunsicherung auf den Kapitalmärkten führe dazu, dass feste und inflationsunabhängige Anlagen attraktiver werden. „Wohnimmobilien stehen auf jeder Einkaufsliste. Man kann die Pipeline gar nicht genug füllen.“ Selbst für deutsche Verhältnisse ist die Eigentumsquote in Frankfurt niedrig und liegt bei nur 17 Prozent. Wer eine Neubauwohnung erwerben möchte, muss sich beeilen. Schon 2016, meint Ballwanz, könnten die Flächenreserven für Neubauten aufgebraucht sein.

          Der Vorsitzende des Gutachterausschusses, Michael Debus, geht davon aus, dass das Preissegment zwischen 3500 und 5000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche zunehmend den Markt bestimmt. Jenseits dieser Preisspanne sei der Bedarf aber in Frankfurt stabil und längst nicht so hoch wie in München. Sollte der Trend zum Bau von „Premiumwohnungen“ anhalten, fürchtet Debus, dass der Markt zu hoch bewertet wird: „Man sollte darauf achten, dass kein Überangebot produziert wird.“ Für Debus besteht die Gefahr, dass das untere Segment unterversorgt wird. „Wir müssen aufpassen, dass für die minderbemittelte Bevölkerung noch etwas übrig bleibt“, sagt er. Auch Ballwanz sieht dieses Risiko. Es seien immer mehr hochwertige Immobilien am Markt, im mittleren Segment hingegen gehe das Angebot stark zurück. Mit eigenen Projekten will der Makler gegensteuern. „Wir kümmern uns, dass auch das Marktsegment um die 3000 Euro bedient wird.“ Für teure Luxuswohnungen liege in Frankfurt die „Schallmauer“ bei 8000 Euro je Quadratmeter.

          Das „Premiumwohnen“ konzentriert sich derzeit noch auf etablierte Luxuslagen. 2008 wurde zum Beispiel in Bergen-Enkheim, Bonames oder Hausen für eine Neubauwohnung noch weit weniger als 3000 Euro je Quadratmeter gezahlt, in Sindlingen sogar weniger als 2000. Für das südliche Westend notierte der Gutachterausschuss hingegen im gleichen Jahr Höchstpreise von 7000 Euro und für Sachsenhausen und das westliche Nordend schon 4500 Euro. Und selbst in Bornheim, Ostend und Nordend wurden schon mehr als 3000 Euro gezahlt.

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