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Wohnungsmarkt in Frankfurt : Höher, teurer, kleiner

Der Grand Tower, der höchste Wohnturm Deutschlands, steht im Frankfurter Europaviertel. Bild: Helmut Fricke

Die Preise für Wohnungen sind auch im Corona-Jahr 2020 in Frankfurt weiter gestiegen, aber schwächer als zuvor. Kleine Wohnungen kosten mitunter relativ mehr als große. Fachleute für Immobilienwerte wissen, woran das liegt.

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          Wer vermögende Eltern, viel gespart oder geerbt hat, der kann sich in Frankfurt auch weiterhin eine eigene Wohnung leisten. Aber es wird nicht leichter. Der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung ist 2020 quer durch alle Altersklassen, Größen und Wohnlagen auf 5730 Euro je Quadratmeter gestiegen. Das sind knapp sechs Prozent mehr als im Vorjahr. Der Anstieg hat sich im vergangenen Jahr etwas abgeschwächt, 2019 waren die Preise noch um rund zehn Prozent gestiegen. Aber die Auswirkungen der Corona-Krise auf den Wohnungsmarkt sind bisher überschaubar. „Die Pandemie hat keinen Einfluss auf die Immobilienpreise, wohl aber auf den Umsatz“, sagt Michael Debus, Vorsitzender des Gutachterausschusses für Immobilienwerte. Die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen ist nämlich um rund 35 Prozent gesunken.

          Rainer Schulze

          Redakteur in der Rhein-Main-Zeitung.

          Aber die Preise kennen nur eine Richtung: nach oben. Das gilt vor allem im Neubausegment. Für eine neue Eigentumswohnung muss man im Schnitt sogar 7730 Euro je Quadratmeter auf den Tisch legen. Das ist ein Zuwachs um 8,7 Prozent. Als besonderen Preistreiber macht der Gutachterausschuss die neuen Wohntürme aus. 209 Wohnungen in der besonders teuren Preisklasse von mehr als 10.000 Euro je Quadratmeter wechselten im vergangenen Jahr den Besitzer. Viele davon dürften auf das Hochhaus-Segment entfallen.

          25.000 Euro je Quadratmeter

          Dieser Wohnungstypus machte zwar nur 19 Prozent der Verkäufe im vergangenen Jahr aus, beeinflusst aber mit seinen hohen Preisen von durchschnittlich 11.700 Euro die Entwicklung. Auch die teuerste Wohnung, die im vergangenen Jahr veräußert wurde, lag mit rund 25.000 Euro je Quadratmeter an der Spitze eines neuen Wohnturms. „Die Wohnhochhäuser beeinflussen die mittlere Preisentwicklung stark“, sagt Debus. Das wird auch deutlich, wenn man die Neubauwohnungen nach Stadtteilen differenziert. Im Europaviertel, wo besonders viele neue Hochhauswohnungen veräußert wurden, liegen die Durchschnittspreise im Neubausegment bei 12.580 Euro je Quadratmeter. Zum Vergleich: Im Nordend liegt der Durchschnittspreis für eine Neubauwohnung bei 8500 Euro, in Nied sind es 8180 Euro, in Kalbach 7390 Euro.

          Wer nicht so viel Geld hat, muss sich nach Bestandswohnungen umschauen. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4250 Euro ist die Baualtersklasse 1978 bis 1990 am günstigsten. Sogar leicht um 4,4 Prozent auf 5920 Euro gesunken ist der Preis, der 2020 für eine Altbauwohnung verlangt wurde. Allerdings variieren die Preise sehr stark in den Stadtteilen. Im Westend kostet der Quadratmeter einer Altbauwohnung 10.120 Euro, das Nordend ist mit 6660 Euro in dieser Baualtersklasse am zweitteuersten.
          Besonders stark sind auch die Kaufpreise für Reihenmittelhäuser gestiegen: im Neubausegment um fast 16 Prozent auf mehr als eine Million Euro. Allerdings sei die Stichprobe klein, gibt der Leiter des Vermessungsamtes Rainer Müller-Jökel zu bedenken. Reihenmittelhäuser aus den Jahrgängen 1950 bis 1977 kosteten nicht einmal die Hälfte. Vergleicht man die Preise für Eigenheime in Frankfurt mit denen in der Region, so wird klar, dass man im Umland viel Geld sparen kann.

          Kleine teurer als große

          Im Neubausegment liegt Frankfurt hinter München auf dem zweiten Rang der teuersten Städte in Deutschland. Weil sich viele Menschen bei diesen Preisen nur noch kleinere Wohnungen leisten können, hat die mittlere Wohnfläche in den vergangenen acht Jahren kontinuierlich abgenommen auf inzwischen 71 Quadratmeter. Relativ betrachtet, sind kleine Wohnungen sogar teurer als große: Zahlt man in dem Segment zwischen 45 und 79 Quadratmeter 8620 Euro je Quadratmeter, sind es bei großen Wohnungen mit mehr als 120 Quadratmetern nur 7530 Euro.

          Wie lange die Preise noch steigen, kann auch Debus nicht sagen. „Der Markt ist nicht unbegrenzt steigerungsfähig. Irgendwann ist eine Grenze erreicht“, glaubt er. Aber wann dieses „irgendwann“ eintritt, mag er nicht vorhersagen. Planungsdezernent Mike Josef (SPD) hofft, dass sich der verhältnismäßig geringe Zuwachs der Baulandpreise auch auf die Wohnungskosten auswirkt. Statt einer Steigerung von 50 Prozent im Jahr 2018 hätten die Baulandpreise in den vergangenen beiden Jahren nur noch jeweils um fünf Prozent zugenommen. Dafür macht der Stadtrat auch die Regulierung durch den neuen Baulandbeschluss verantwortlich. „Wir kriegen die Preise nur durch klare Vorgaben in den Griff.“ Der Dezernent ist auch gespannt, ob sich die Pandemie auf die Grundrisse der Wohnungen auswirken wird. Wer zu Hause arbeiten muss, der brauche dafür immerhin einen zusätzlichen Raum – sofern er sich das leisten kann.

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