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Frankfurt : Mehr als fünf Milliarden Euro für Büroflächen

Begehrtes Pflaster: Der Silberturm und viele weitere Büro- und Geschäftshäuser wechselten 2014 den Besitzer. Bild: Slesiona, Patrick

Der Handel mit Büroimmobilien blüht. Aber die Flächen in den Gebäuden finden immer seltener neue Mieter. Was bedeutet das für die Stadt?

          3 Min.

          Immobilienmakler sind Zweckoptimisten. Niemand versteht es so gut, auch durchwachsenen Zahlen noch etwas Positives abzugewinnen, wie sie. Deshalb ist es schon eine Besonderheit, wenn Oliver Barth von einem „schwachen“ Jahr spricht. Seit 20 Jahren seien nicht mehr so wenige neue Büroflächen vermietet worden wie 2014, sagte der Geschäftsführer des Immobilienunternehmens BNP Paribas Real Estate am Dienstag. Nur rund 360.000 Quadratmeter wurden Barth zufolge im Frankfurter Marktgebiet, zu dem auch Eschborn und das Kaiserlei-Areal zählen, vermietet. Der langjährige Durchschnitt liegt bei 450000. Gleichzeitig wechselten im vergangenen Jahr Bürohäuser für mehr als fünf Milliarden Euro den Besitzer. Das ist der zweithöchste Wert, der im Handel mit Büroimmobilien jemals erzielt wurde. „Hätten wir das Doppelte an Produkten im Markt gehabt, hätten wir doppelt so viele Verkäufe gesehen“, meint Barth.

          Rainer Schulze
          Redakteur in der Rhein-Main-Zeitung.

          Wie passt das zusammen? Das eine hat mit dem anderen nur wenig zu tun. Die Investoren gehen in Frankfurt ausgiebig auf Einkaufstour, weil sie viel Eigenkapital zur Verfügung haben und andere adäquate Anlagemöglichkeiten fehlen. Außerdem gilt Deutschland als besonders stabiler und sicherer Standort für Investitionen. Auch in anderen Großstädten wurden viele Immobilien verkauft. Am meisten in München, wo für Bürogebäude insgesamt 5,3Milliarden Euro ausgegeben wurden, knapp gefolgt von Frankfurt. Fast die Hälfte der Investoren kommt aus dem Ausland. Ob das Gebäude in München, Berlin oder Frankfurt stehe, spiele für sie nur eine untergeordnete Rolle, sagt Barth. In Frankfurt habe es besonders viele attraktive Produkte gegeben. „Die Investoren fühlen sich hier sicher.“ Bei langfristigen Mietverträgen sei die Rendite konstant. Und weil keine Unternehmen die Stadt verließen, sei „alles im Lot“.

          Im Bürosegment nur wenige Neubauten

          Für den an die Deutsche Bahn vermieteten Silberturm beispielsweise zahlte Samsung 470 Millionen Euro. Auch der Messeturm, das IBC, das Hochhaus Winx, das Hilton-Hotel, das Palais Quartier und viele andere Gebäude haben neue Eigentümer bekommen. Das Unternehmen Colliers International meldet 124 Transaktionen. Nach einem schleppenden Start gab es zum Jahresende besonders viele Verkäufe. Allein im vierten Quartal wurden 2,8 Milliarden Euro umgesetzt. Für das nächste Jahr rechnet Colliers-Geschäftsführer Robert Menke mit ähnlich guten Zahlen. Wieder rund fünf Milliarden Euro prognostiziert sein Unternehmen. „Die Pipeline für Transaktionen in 2015 ist bereits jetzt gut gefüllt, und große Deals werden für das erste Halbjahr erwartet.“ Unter anderem ist das Bürohaus Squaire über dem Flughafen-Fernbahnhof auf dem Markt.

          Solange keine Unternehmen abwandern, macht die Flaute auf dem Frankfurter Mietmarkt den Maklern keine Sorgen. Dabei fällt auf, dass in anderen Großstädten der Trend im Vermietungsgeschäft gegenläufig ist. Berlin: plus 30 Prozent. Hamburg: plus 19 Prozent, München: plus acht Prozent. Frankfurt: minus 20 Prozent. „Die Stimmung ist trotzdem positiv“, sagt Carsten Ape von der Gewerbeimmobilienagentur CBRE. Viele Unternehmen säßen schon in modernen Gebäuden und verspürten keinen Drang, die Immobilie zu wechseln. Außerdem seien neue, attraktive Projekte rar. Laut BNP ist die Bautätigkeit im Bürosegment so gering wie seit 20 Jahren nicht. Ape bedauert das: „Eine Stadt muss atmen können“, sagt er. Weil die Auswahl gering sei, verlängerten viele Unternehmen ihre Mietverträge.

          Spitzenmiete bei 38 Euro pro Quadratmeter

          Aber gilt das nicht für andere Städte genauso? Nur bedingt, meint Barth. Die Verlängerung der Mietverträge sei ein spezifisches Frankfurter Phänomen. Er spricht von einem regelrechten „Zweitmarkt“ für Mietvertragsverlängerungen. Nach Angaben des Beratungsunternehmens Nai Apollo entgingen dem Markt im vergangenen Jahr durch Vertragsverlängerungen mehr als 200.000 Quadratmeter an zusätzlichem Flächenumsatz.

          Das Geschäft mit den Büroflächen wird traditionell durch große Abschlüsse geprägt. Davon gab es im vergangenen Jahr allerdings nur wenige. Dem Maklerhaus Black Olive zufolge war das Jahr „sehr kleinteilig“. Insgesamt wurden nur vier Abschlüsse über mehr als 5000 Quadratmeter registriert, das entspricht 19,3 Prozent des gesamten Flächenumsatzes. Im Vorjahr machten die großen Abschlüsse laut Black Olive noch die Hälfte des Flächenumsatzes aus. Der größte „Deal“ des Jahres war die Anmietung der Deutschen Bank an der Mainzer Landstraße über rund 32.000 Quadratmeter zu Jahresbeginn. Rund 20.000 Quadratmeter mietete die Union Investment im Winx-Hochhaus auf dem Maintor-Areal. Die Mitarbeiter der Deutschen Bundesbank ziehen auf zirka 15.000 Quadratmetern im Trianon-Hochhaus im Bankenviertel ein, und die Kreditanstalt für Wiederaufbau mietete rund 7000 Quadratmeter in der City West.

          Die Mieten sind auf dem Frankfurter Büromarkt relativ stabil geblieben. Die Spitzenmiete liegt bei 38 Euro je Quadratmeter und wird im Bankenviertel erzielt. In die Innenstadt zieht es auch die meisten Unternehmen: Mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes entfällt auf die zentralen Lagen.

          Obwohl nur relativ wenige Flächen neu vermietet wurden, ist der Leerstand auf dem Büromarkt gesunken: Besonders stark ging er im Frankfurter Stadtgebiet zurück, und zwar um zehn Prozent auf 1,2 Millionen Quadratmeter. Die Makler führen das auf die vielen Umwandlungen in Wohnraum zurück. Allein in der Bürostadt Niederrad gab es fünf größere Umnutzungen. Die meisten leerstehenden Gebäude liegen außerhalb der Innenstadt. Barth glaubt, dass sich dieser Trend weiter fortsetzt. Er warnt aber auch davor, die Standorte „zu wohnlastig“ zu machen. Das könne Büromieter auch abschrecken.

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