Ein Wohnprojekt ist kein Kuchen, der nach Rezept gebacken wird. Fasst die Römer-Koalition den von ihr geplanten Baulandbeschluss, werden die Zutaten für Bauvorhaben, die einen neuen oder geänderten Bebauungsplan brauchen, allerdings – wie in einem Backbuch – weitgehend vorgeschrieben. Dann würde die Stadt für 70 Prozent der Grundstücksfläche die Wohnungsmischung bestimmen: 30 Prozent für geförderte Wohnungen, 15 Prozent für gemeinschaftliche und genossenschaftliche Wohngruppen, 15 Prozent für preisfreie Mietwohnungen und zehn Prozent für preisreduzierte Eigentumswohnungen.

Die Koalition hat sich auf das Regelwerk verständigt, um das Wohnungsangebot bedarfsgerechter zu gestalten. Bauträger sollen nicht mehr vornehmlich Eigentumswohnungen zum Höchstpreis bauen, sondern auch „bezahlbaren“ Wohnraum anbieten. Durch die Vorgaben sollen die Grundstückspreise sinken. In der Baubranche stößt diese Initiative auf heftige Kritik. Der Magistrat will die Regeln trotzdem noch in diesem Jahr beschließen. Die Stadtverordneten werden voraussichtlich Anfang des nächsten Jahres zustimmen.

Regelwerk widerspricht dem Geschäftsmodell

Gerald Lipka hofft, dass die Stadt auf die Kritik hört und den Beschluss noch abwendet. Der Geschäftsführer des Landesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen meint, dass die wirtschaftliche Kalkulation vieler seiner Mitglieder gefährdet sei. „Das Regelwerk widerspricht ihrem Geschäftsmodell.“ Diese Entwickler sind nämlich keine Bestandshalter, sondern Bauträger. Das bedeutet, dass sie stets neue Projekte verwirklichen und verkaufen. Die Einnahmen sichern die Finanzierung und sind unerlässlich für das folgende Investment. Würden diese Bauträger nun gezwungen, auch Mietwohnungen zu bauen, müssten sie sich entweder mit anderen Partnern zusammentun oder ihr Geschäftsmodell grundlegend ändern. Die Mietwohnungen könnten „global“ verkauft werden, also an einen großen Bestandshalter. Auch die genossenschaftlichen Wohnungen sind für Lipka ein „nicht marktgängiger Bestandteil“ des Baulandbeschlusses.

Lipka gibt zu bedenken, dass die vielen Vorgaben gerade bei kleinen Projekten nicht zu realisieren sind. „Je kleinteiliger die Grundstücke werden, umso schwieriger ist es, sie an den Beschluss anzupassen.“ Lipka meint, die Stadt habe sich zu sehr am Geschäftsmodell der eigenen Gesellschaften orientiert. „Das ist eine massive Wettbewerbsverzerrung zulasten der Privaten.“ Doch auch der Geschäftsführer der städtischen Wohnungsgesellschaft ABG, Frank Junker, ist skeptisch. Die Intention, mit dem Beschluss die ausufernden Bodenpreise zu beeinflussen, sei richtig. Aber Junker vermisst eine Modellrechnung dazu, wie sich der Beschluss auf den Planungsgewinn auswirkt. Er sieht die Gefahr, dass Grundstücke „liegenbleiben“ könnten und dass ein abstrakter Beschluss gefasst wird, der auf den Einzelfall nicht anwendbar ist. Die privaten Bauträger leisten laut Lipka einen unverzichtbaren Beitrag zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum. Er befürchtet, dass der Anreiz, in den Wohnungsbau zu investieren, verlorengeht. „Wir beobachten ohnehin schon dramatisch fallende Baugenehmigungen.“ So seien die Fertigstellungszahlen landesweit innerhalb eines Jahres um 14 Prozent gesunken, die Genehmigungen gingen um 5,5 Prozent zurück.

Grundstückspreise zu hoch

Das liegt nach Lipkas Beobachtung nicht nur an fehlenden Grundstücken, sondern auch an Restriktionen. „Je mehr solche Themen in der Diskussion sind, umso mehr schreckt das Investoren ab.“ Die Mitglieder des Landesverbands wichen zunehmend aus in die B-Städte oder bauten lieber Bürohäuser. Besonders schlimm treffe es jene Kollegen, die ein Grundstück unter anderen Bedingungen erworben hätten und nun dem neuen Regelwerk unterworfen seien. „Sie können wirtschaftliche Probleme bekommen. Solche Eskapaden sind existenzbedrohend.“

Lipka leugnet nicht die Probleme auf dem Wohnungsmarkt. Die Grundstückspreise seien zu hoch, der Mittelstand werde zerrieben. Aber er meint, dass nicht politischer „Aktionismus“ weiterhelfe, sondern nur ein größeres Angebot. Den Wohnungsmarkt vergleicht er mit einem Biotop. „Je mehr ich eingreife, umso mehr geht schief.“

Die Stadt reagiert gelassen auf die Kritik und verweist auf andere Städte. „Wir sind nicht die ersten, die einen Baulandbeschluss auf den Weg bringen“, sagt der Sprecher des Planungsdezernats. Außerdem empfange das Dezernat auch andere Signale aus der Immobilienbranche, wonach eine Anwendung der Regeln durchaus „machbar“ sei. Die Stadt hofft, dass sich der Baulandbeschluss dämpfend auf die Bodenpreise auswirkt. „Uns ist wichtig, dass klare Regeln gelten, die beim Grundstückskauf schon bekannt sind und einbezogen werden“, sagt der Sprecher. Ob alle Bauvorhaben bis ins Detail streng an die Quotenregelung gebunden sein würden, sei noch nicht klar. Dies werde Teil der „Ausführungsrichtlinien“ sein, die aber noch nicht vorlägen. Das Dezernat will bei der Anwendung des Regelwerks pragmatisch sein. „Unser Ziel ist es, dass Wohnungen entstehen. Wir wollen keine verhindern.“