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Bei Mieten von Wien lernen : Im Kampf gegen sozialen Sprengstoff

Unbebaute Flächen haben Seltenheitswert: Alte Bahngleise führen ins Frankfurter Europaviertel, dahinter erheben sich die Bankentürme. Bild: Marcus Kaufhold

In deutschen Großstädten steigen die Mieten und fehlen Sozialwohnungen. Unternehmen treiben die Preise in die Höhe. Viele suchen die Lösung in Wien – ist dort das Patentrezept?

          Die Bundesregierung lädt am Freitag zum Wohnungsgipfel ins Kanzleramt, dabei wäre es eigentlich besser, wenn sich die Beteiligten direkt in der Wiener Hofburg träfen. Deutsche Politiker pilgern seit Monaten in die österreichische Hauptstadt, um dort zu erfahren, wie man Mieter und damit Bürger zufriedenstellt. Wie man es schafft, dass Mieten nicht in schwindelerregende Höhen steigen, dass Stadtteile sozial durchmischt bleiben – und es auch Sozialwohnungen in Großstädten gibt.

          Julian Staib

          Politischer Korrespondent für Hessen, Rheinland-Pfalz und das Saarland mit Sitz in Wiesbaden.

          Rüdiger Soldt

          Politischer Korrespondent in Baden-Württemberg.

          Stephan Löwenstein

          Politischer Korrespondent für Österreich und angrenzende Länder mit Sitz in Wien.

          Ein Teil der Antwort darauf ist: Wien selbst gilt als die größte kommunale Hausbesitzerin der Welt. Zwei von drei Mietern leben in einer der gut 400.000 Gemeinde- oder Genossenschaftswohnungen. Die Mieten, die sie zahlen, sind in der Tat atemberaubend günstig, im Durchschnitt zwischen sechs und sieben Euro pro Quadratmeter.

          Das gilt nicht nur für Gemeindebauten in einem der klassischen Arbeiterbezirke, in Favoriten oder Simmering, auch in teuerster Wohnlage im 1. Bezirk gibt es Gemeindewohnungen, und in Heiligenstadt im gediegenen 19. Bezirk steht der bekannteste Gemeindebau aus dem Jahr 1930, der einen bezeichnenden Namen trägt: Karl-Marx-Hof.

          Weil die Mittelschicht aus der Stadt gedrängt wird, steigt das Verkehrsaufkommen

          Davon können Mieter in deutschen Großstädten nur träumen. Nach München ist Frankfurt in der Regel an der Spitze der Statistiken, was die Mietpreise betrifft – vor allem steigen die Preise hier auf hohem Niveau relativ schnell. In den vergangenen fünf Jahren um 17 Prozent. Der Wohnungsmarkt, berichten Makler, sei leergefegt. Wie auch in anderen westdeutschen Großstädten sind Leute mit mittlerem Einkommen zunehmend gezwungen, raus aus der Stadt zu ziehen – wodurch die Pendlerströme stetig anwachsen. Frankfurt könnte in die absurde Lage kommen, dass ein Teil der Pendler dank des schon ab Februar 2019 drohenden Diesel-Fahrverbots neue Autos brauchte, um noch in die Stadt fahren zu dürfen.

          Die heutige Situation hat viel mit falschen Prognosen zu tun. Noch vor zehn Jahren glaubte man, Deutschland hätte fertig gebaut. Erst seit ein paar Jahren wachsen die Großstädte. In Frankfurt sind es durch Geburtenüberschuss und Zuzug fast 15.000 Menschen zusätzlich pro Jahr. 2020 werden 100.000 Menschen mehr in der Stadt leben als prognostiziert.

          Inzwischen baut Frankfurt, fördert verstärkt Sozialwohnungen und vergibt Aufträge vermehrt an jene mit einem guten Konzept anstatt an Meistbietende. Kräne prägen das Stadtbild fast ebenso wie Hochhäuser. Doch all das reicht nicht. Es brauchte, um jährlich 15.000 neue Einwohner unterzubringen, 6000 bis 7000 Wohnungen. Gebaut wurden zuletzt jährlich aber nur etwa knapp 3500.

          Auch in Köln und Hamburg klagt man darüber: Man kann nicht so schnell bauen, wie man gerne wollte. Bundesweit gebe es bis 2020 einen Bedarf von 350.000 bis 400.000 Wohnungen jährlich, hieß es am Donnerstag vom Städte- und Gemeindebund. Bisher gelinge es nicht, diesen Bedarf zu decken. 2016 seien 278.000 Wohnungen fertiggestellt worden. Die Frage des bezahlbaren Wohnraums werde zum „sozialen Sprengstoff“, heißt es in einer Stellungnahme des Vorsitzenden des Städtebunds, Gerd Landsberg.

          Zwei Hessen, die nach Wien gereist sind, um dort zu lernen, sind der dortige SPD-Spitzenkandidat Thorsten Schäfer-Gümbel und Frankfurts Planungsdezernent Mike Josef. Das Thema Wohnen dominiert den Landtagswahlkampf zumindest in Städten – in Nordhessen kämpfen Kommunen mit Leerstand. Regelmäßig wirft die SPD der Hessischen Landesregierung aus CDU und Grünen vor, sie habe in den 19 CDU-regierten Jahren alle Landeswohnbaugesellschaften bis auf eine privatisiert. Nur noch die Nassauische Heimstätte befindet sich in Landeshand – und auch deren Verkauf hatte die Regierung einst erwogen. Allerdings unterschied sich Hessen damit nicht von anderen Bundesländern.

          Wien bietet nicht nur genügend Wohnungen mit sozialverträglichen Mietpreisen, sondern wurde 2015  vom Magazin „The Economist“ auch zur lebenswertesten Stadt der Welt gewählt.

          Öffentliche Wohnungen stehen auch Besserverdienenden offen

          Wohnungsbau ist immer auch mehr als eine Sozialmaßnahme. Seit dem Ende der Monarchie wird Wien von der sozialdemokratischen SPÖ regiert. Und zu deren DNA gehört seit den Tagen von Victor Adler, der schon im 19. Jahrhundert die miserablen Lebensbedingungen von Arbeitern anprangerte, die Schaffung von bezahlbarem und ordentlich ausgestattetem Wohnraum. Um das zu finanzieren, wurden in den zwanziger Jahren eigens Steuern und eine besonders starke Progression eingeführt.

          Die Bauten, vor allem aus jener Zeit, haben auch einen architektonischen und sozialen Anspruch nicht nur in dem Sinne, dass der Wohnraum billig ist. Stolze Fassaden, luftige Innenhöfe und Grünflächen sowie sanitäre Anlagen (damals allerdings noch Gemeinschaftsbäder) zeugten von Hygienebewusstsein und Modernität.

          Zum politischen Programm gehört aber auch die Verteilung. Gerade in bürgerliche Wohnviertel wurden Gemeindebauten gesetzt. Und es sollen dort auch nicht nur die Armen wohnen. Die heutigen Einkommensgrenzen von gut 45.000 Euro – bei einer vierköpfigen Familie 85.000 – ermöglichen es auch Doppelverdienern mit überdurchschnittlichen Einkommen, sich um eine öffentliche Wohnung zu bewerben. Wer dann einmal die Einkommensgrenzen übersteigt, darf ohne Mieterhöhung wohnen bleiben. So werde die soziale Durchmischung gefördert, argumentiert die SPÖ-geführte Stadtverwaltung. Nebenbei vermeidet man es auf diese Weise aber auch, der eigenen politischen Klientel auf die Füße zu treten.

          Mietverträge können vererbt werden

          Es gibt eine Art Heimvorteil für altgediente Wiener: Ohnehin kann man erst dann eine Gemeindewohnung bekommen, wenn man schon zwei Jahre in der Stadt lebt, und dann gibt es immer noch Wartelisten. Gerüchten zufolge soll auch das richtige Parteibuch nicht schaden – dazu bekommt man von offizieller Seite aber ein klares Dementi zu hören; höchstens vielleicht mal ganz früher. Außerdem können die Mietverträge an Ehepartner und direkte Nachkommen „vererbt“ werden.

          Es gibt also Mieter aus „Gemeindebaudynastien“, die einen geradezu lächerlichen Mietzins von drei bis fünf Euro pro Quadratmeter zahlen. Das Vererben gilt übrigens auch für private Mietwohnungen. Auch da gibt es schmucke Altbauwohnungen, die seit Generationen von einer Familie bewohnt werden und so geringe Mieten kosten, dass Eigentümervertreter auch schon mal von einer faktischen „Enteignung“ sprechen. Die Kehrseite der Medaille bekommt zu sehen, wer neu nach Wien zieht. Da können je nach Lage zwischen 12 und 19 Euro Miete je Quadratmeter fällig werden.

          Wien hat dem Trend widerstanden, öffentliche Wohnungen zu verkaufen. Anders als in vielen Städten Europas, anders aber auch als die österreichische Bundesregierung in der Zeit der früheren ÖVP/FPÖ-Regierung, die 2003 unter skandalösen Umständen, die derzeit in einem Korruptionsprozess aufgearbeitet werden, 60.000 Bundeswohnungen verkaufte.

          Auch Wien hat allerdings in den vergangenen Jahrzehnten nicht mehr viel dazugebaut. Bis zum Fall des Eisernen Vorhangs schrumpfte die Bevölkerung stetig. Jetzt aber, da sich die Stadt wieder der Marke von zwei Millionen Einwohnern nähert, die zuletzt zu Kaisers Zeiten gezählt worden ist, hat die Stadtregierung wieder neue Bauprogramme aufgelegt. Rund 3500 Wohnungen an 28 Standorten sind in Planung. Das gilt auch nach dem Wechsel des Bürgermeisters von Michael Häupl zu Michael Ludwig (beide natürlich SPÖ). Schließlich war Ludwig zuvor Wohnbaustadtrat.

          Ausverkauf der deutschen Städte rächt sich

          Frankfurt hat die städtische Wohnbaugesellschaft ABG nie verkauft; eines der wenigen verbliebenen Mittel, um dämpfend auf den Mietpreis einzuwirken. Mittlerweile dürfen Mieten der ABG in fünf Jahren nicht mehr als fünf Prozent steigen, zudem müssen ABG-Neubauprojekte mindestens 40 Prozent geförderten Wohnraum umfassen. Es sind sinnvolle Maßnahmen, jedoch mit begrenztem Effekt: Die ABG unterhält in der Stadt etwa 51.000 Wohnungen. Deren Mieter zahlen im Schnitt rund acht Euro. Sie dürfen sich zu den Glücklichen zählen. Im freien Wohnungsmarkt hingegen beträgt die Durchschnittsmiete mittlerweile knapp 14 Euro.

          Im vergangenen Jahrzehnt war die Versuchung für deutsche Städte groß, die eigenen Wohnungen zu Geld zu machen. Man rechnete nicht damit, dass der Wohnungsmarkt so stark unter Druck geraten würde – und Unternehmen gingen weitreichende soziale Zusicherungen ein, die jedoch zeitlich begrenzt waren. In Baden-Württemberg verantwortete den Verkauf ausgerechnet der sozialdemokratische Finanzminister Nils Schmid. 2012 verkaufte die Wohnungsbaugesellschaft der Landesbank LBBW 21.000 Wohnungen erst an die Wohnungsgesellschaft Patrizia, später übernahm Vonovia, heute Deutschlands größter Vermieter.

          Über die Immobilientochter der Landesbank hatten das Land und die Stadt Stuttgart damals eine Mehrheit im Aufsichtsrat. Der Verkauf an eine „Heuschrecke“, wie viele Sozialdemokraten damals schimpften, war notwendig geworden, weil das Land die LBBW mit einer Milliardenhilfe während der Banken- und Finanzkrise 2008 unterstützen musste, die EU-Kommission im Beihilfeverfahren den Verkauf der LBBW-Immobilientochter vorgeschrieben hatte.

          Schmid rechtfertigte der Verkauf damit, dass er keine Heuschrecke erkennen könne. Die für die Mieter ausgehandelte Sozialcharta lief allerdings schon 2017 aus, und Anfang 2018 zeigte sich besonders deutlich an einem Objekt von Vonovia in der Konstanzer Schwaketenstraße mit 252 Wohnungen, welche Folgen der Wohnungsverkauf hatte, letztlich müssen dort Mieter mit einem durchschnittlichen Einkommen oder einen kleinen Rente die Zeche für die Finanzmarktkrise zahlen.

          Vonovia saniert und erhöht dann die Miete um 40 Prozent

          Vonovia hat in Konstanz nämlich, ähnlich wie bei Objekten in Offenburg, Stuttgart oder Esslingen, mit „energetischen Sanierungen“ begonnen und zugleich eine saftige Mieterhöhung angekündigt. Bislang konnten Modernisierungsmaßnahmen zu elf Prozent auf die Miete umgelegt werden. Im Konstanzer Fall kam hinzu, dass die Wohnungen erst 2004 zuletzt energetisch saniert worden sind.

          Die Bewohner mussten mit einer Mieterhöhung von etwa 40 Prozent rechnen, Ehepaare, die für ein 80-Quadratmeter-Wohnung bislang gut 700 Euro bezahlen, müssen nach dem Abschluss der Bauarbeiten mit einer Miete in Höhe von 900 Euro rechnen. Der Protest der Mieter ließ in Konstanz nicht lange auf sich warten.

          Bundestagsabgeordnete von Union, Grünen, SPD und FDP machten, nachdem sich eine Mieterinitiative gegründet hatten, Hausbesuche in der Schwaketenstraße. Der Konstanzer Oberbürgermeister Ulrich Burchardt (CDU) stellte ein Wutvideo ins Netz, der Bundestagsabgeordnete Andreas Jung setzt sich seit Bekanntwerden des Falls vehement dafür ein, die Möglichkeit, Sanierungskosten auf die Mieten umzulegen, noch stärker einzuschränken, als es von der Bundesregierung ohnehin geplant war. Die Umlagemöglichkeit von elf auf acht Prozent zu senken sei nicht ausreichend.

          Die Abgeordneten sprechen sich für einen „Wucher-Riegel“ aus. Die Umlagefähigkeit soll so begrenzt werden, fordert Jung, dass die Miete nicht mehr erhöht werden kann als bis zu einem Niveau von zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. „Denn sogenannte Mieterhöhungen von bis zu fünfzig Prozent haben nichts mit Sozialer Marktwirtschaft zu tun. Gesetzliche Regeln, die das zulassen, müssen geändert werden“, sagt Jung. Die grüne Landtagsabgeordnete Nese Erikli spricht sogar von „asozialen Methoden“ der Vonovia.

          Vonovia spricht mit Mietern, Ergebnis offen

          Der Konstanzer Oberbürgermeister vereinbarte im Sommer ein Härtefallmanagement für die Mieter in der Konstanzer Siedlung. Das heißt: Jeder Mieter kann seine wirtschaftliche Lage gegenüber der Vonovia erläutern, und die Wohnungsgesellschaft entscheidet dann, ob sie diese Kunden von der Mieterhöhung ausnimmt. Das ist inzwischen geschehen. „Die Vonovia hat mit allen, die einen Härtefall gemeldet haben, inzwischen gesprochen. Das waren etwa hundert Mieter“, sagt Winfried Kropp, Sprecher des Mieterbundes Bodensee. Bislang wisse aber niemand, ob sich Vonovia an die in diesen Gesprächen gemachten Versprechungen halten werde. Es gebe nichts Schriftliches.

          Wie in Konstanz ist Vonovia in vielen Städten in direkter Auseinandersetzung mit den Mietern. Auch andere Wohnungsgesellschaften modernisieren und erhöhen anschließend die Mieten. Viele der Wohnungen, um die es geht, waren früher in Besitz von Kommunen und Ländern.

          Wohnungsbau wird zum Wahlkampfschlager

          Die Parteien können sich gegenseitig Vorwürfe machen. Die politischen Mittel, um die Mieten aber zu deckeln oder gegen die Härten des Wohnungsmarktes vorzugehen, sind umstritten. Eine kürzlich erschienene Studie der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung zeigte, dass die Mietpreisbremse nur wirkt, wenn sie konsequent angewandt wird. Vermieter müssten ihre Preisaufschläge bei Neuvermietung teilweise um 30 Prozent verringern, profitieren würden allerdings vor allem Mieter der Mittelschicht.

          Das Wohngeld etwa, so kritisiert es der Deutsche Landkreistag, steigt nicht so schnell wie die Mietpreise und wird auch nicht an die Inflation angepasst. Die Frage ist auch, ob der Staat das Gewinnstreben von Wohngesellschaften ausgleichen oder selbst mehr bauen muss. 70.000 Sozialwohnungen müssten jedes Jahr gebaut werden, um den Bestand aufrechtzuerhalten.

          Die Angst um die eigene Wohnung bewegt viele Menschen. Vor allem in Großstädten war es zuletzt ein entscheidendes Wahlkampfthema. Befragungen zeigten, dass der Frankfurter Oberbürgermeister Peter Feldmann (SPD) damit im Frühjahr seine Wiederwahl sicherte – er hatte jedoch auch das Glück, dass die CDU sich nicht für Mieter interessierte. Befragungen zeigen, dass viele Menschen damit rechnen, dass sie bald mehr zahlen müssen – und besorgt sind, dass dadurch ihr Lebensstandard sinkt oder sie gar ausziehen müssen. Eine Umfrage zeigte im Juli, dass 69 Prozent der Deutschen bezahlbaren Wohnraum für eines der wichtigsten politischen Themen halten – gleich nach innerer Sicherheit und sozialer Absicherung.

          In Wien war die Wohnungsbaupolitik immer auch Teil einer Art Klientelpolitik. Doch gerade in klassischen Arbeiterbezirken ist die rechte FPÖ auf dem Vormarsch. In einigen Wahlsprengeln hat deren Farbe Blau zuletzt das Wiener Rot schon überholt. Das gilt ironischerweise auch für „den Gemeindebau“. Dem SPÖ-Altvorderen Bruno Kreisky wird das Wort zugeschrieben, Dankbarkeit sei keine politische Kategorie. Angst ist allerdings schon eine. Man darf erwarten, dass die SPÖ mit dem Thema, wer für den Erhalt und wer für den Verkauf von öffentlichen Wohnungen stehe, den nächsten Wahlkampf bestreiten wird.

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