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Deutschlands Wohnungsmarkt : Höhere Mieten für alle!

  • -Aktualisiert am

Wohnen in Berlin ist deutlich teurer geworden über die vergangenen zehn Jahre. Bild: dpa

Wer schon lange in seiner Wohnung lebt, wird vor Mieterhöhungen künstlich geschützt. Das ist unsozial. Was könnte die Politik dagegen unternehmen? Ein Gastbeitrag.

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          Die Wut wird immer größer. Man hört von stundenlangen Schlangen bei Besichtigungen. Von Neumieten, die durchs Dach gehen. Von Mietern, die zu Tausenden gegen explodierende Mieten protestieren. In Berlin soll es eine Volksabstimmung über die Enteignung privater Wohnungsunternehmen geben, ein Mietdeckel ist nun ebenfalls in Planung. Woher kommt die drastische Entwicklung der Mieten – und was wäre ein richtiges Mittel dagegen?

          Wenn eine Stadt attraktiver wird, was passiert dann normalerweise? Neuer Wohnraum entsteht nur sehr langsam. Sind Mieter und Vermieter in der Vertragsgestaltung frei, dann steigen die Preise und Mieten aller Wohnungen – Alt- wie Neuverträge reagieren schnell auf die Veränderung der Nachfrage, weil keine Gesetzesvorgaben die Alteingesessenen schützen.

          Die Menschen in der Stadt schaffen Platz, indem sie zusammenrücken: Menschen, die bisher eine Vierzimmerwohnung hatten, können sich jetzt nur noch eine Dreizimmerwohnung leisten. Der Platzverbrauch pro Kopf geht zurück, und die Einwohnerzahl wächst: In New York wird zwar etwas besser verdient als im Rest der Vereinigten Staaten, doch die Menschen leisten sich die Wohnungen dort vor allem, indem sie nur einen Bruchteil der Quadratmeter bewohnen, die sie in anderen Teilen des Landes nähmen.

          Mehr als 50 Prozent zusätzlichen Wohnraum

          Natürlich treffen solche Mietsteigerungen vor allem die weniger Starken. Wer sich die Miete bisher kaum leisten konnte, zieht jetzt in eine kleinere oder weiter entfernte Wohnung um; wer reich ist, der kann bleiben, wo er war. Doch die Altmieten müssen nicht einmal besonders stark steigen. Weil alle Mietverträge, neu und alt, modifiziert werden können, tragen auch alle Haushalte gemeinsam die Folgen der zunehmenden Attraktivität.

          Derzeit dauert ein Mietverhältnis durchschnittlich acht Jahre – nur zirka zwölf Prozent aller Wohnungen kommen jedes Jahr auf den Markt. Würde jedes Jahr neu verhandelt, würde das effektive Angebot um das Achtfache steigen; auch größere Nachfrageänderungen würden deutlich weniger auf die Preise durchschlagen. Das würde vor allem den sozial Schwächeren nützen, die Wohnraum suchen.

          In Deutschland aber werden Altverträge systematisch geschützt. Mieter können nicht gekündigt werden, solange sie ihre Miete bezahlen. Mieterhöhungen werden über Mietspiegel limitiert. Die sollen angeblich die Situation der letzten vier Jahre widerspiegeln. Faktisch gibt es aber viele Hinweise darauf, dass sich die Mietspiegelpreise – politisch gewollt – meilenweit von den Marktmieten entfernt haben.

          Erst kürzlich zwang der Vermieterverband „Haus und Grund“ die Stadt München vor Gericht, Daten über 30.000 Wohnungen offenzulegen, deren Mieten zwar erhoben wurden, aber nicht in den Mietspiegel einflossen – zusammen mit den 3000, die verwendet wurden. Es liegt die Vermutung nahe, dass hier Daten ausgeschlossen wurden, um die ausgewiesenen Preise künstlich niedrig zu halten. Die Privilegierung der Altverträge war und ist politisch gewollt. Denn Altmieter gibt es viele, Vermieter sind selten. Doch hier stehen nicht nur Mieter gegen Vermieter oder Arm gegen Reich, sondern hier geschieht eine andere, merkwürdige Art der Umverteilung, die weder sozial noch effizient ist.

          Wer verliert? Damit sich Wohnungen und Interessenten irgendwie ausgleichen, müssen die Neuvertragsmieten durch die Decke schießen. „Den letzten beißen die Hunde“, sagt der Volksmund. Statt dass alle Einwohner etwas zusammenrücken, um Platz für die Neuankömmlinge zu machen, trifft die Nachfragespitze die alleinstehenden Mütter, die Migranten und kinderreiche Familien, die eine neue Bleibe suchen und in der Konkurrenz gegen Hunderte andere Mietinteressenten keine Chance haben.

          Gutverdienende Akademiker sind in der Studentenbude geblieben, die sie vor 20 Jahren mit WG-Kollegen bezogen hatten, bevor das Viertel hip wurde. Gutsituierte Pensionäre sitzen immer noch in zentrumsnahen Dreizimmerwohnungen, die sie bezogen haben, als der nun verstorbene Ehegatte und die Kinder noch im Haus waren. Pro Kopf verfügen Haushalte im Alter von 65 bis 79 über 59 Quadratmeter Wohnraum, Familien mit Erwerbstätigen im Alter von 25 bis 44 aber lediglich über 38 Quadratmeter. Alteingesessene Mieter konsumieren im Durchschnitt pro Kopf mehr als 50 Prozent zusätzlichen Wohnraum.

          Mieten für Neu- und Altverträge freigeben

          Statt einen angemessenen Marktpreis zu zahlen und so vielleicht anderen Platz zu machen, genießen Altmieter eine sozial kaum zu rechtfertigende Sonderstellung. Anders ausgedrückt: Wer schon lange schön und preiswert wohnt, darf das weiter tun, und die Neumieter zahlen doppelt drauf. So schafft die Aushebelung des Marktes durch die Mietspiegel und die Privilegierung der Altverträge eine Klasse von Regulierungsgewinnern, die ein knappes Gut weit unter Marktpreis beziehen. Durch Einschränkungen wie den „freiwilligen“ Verzicht auf Kündigungen von Mietern über 70, wie ihn der Vonovia-Konzern ankündigte, wird die Lage noch verschlimmert.

          Die dynamischen Effekte der Mietpreisgängelung machen die Situation nur noch schlimmer. Steigen die Neuvertragsmieten erst mal, bleiben immer mehr Menschen in ihren alten Wohnungen hocken. So mancher lehnt ein attraktives Stellenangebot anderswo ab, weil er dort zwar mehr verdient, aber die neue Wohnung viel teurer als die alte wäre – was auch schlecht für Wachstum und Beschäftigung ist. Weil niemand mehr auszieht, sobald die Neuvertragsmieten weit über den Altmieten liegen, trocknet das Angebot am Mietmarkt noch weiter aus. Die Preise für neue Verträge müssen immer weiter steigen, damit Angebot und Nachfrage noch zusammenfinden.

          In dieser Situation hat sich die Bundesregierung bereits zweimal entschieden, die Neumieten mehr zu regulieren und an die – künstlich niedrigen – Mieten von Altmietverträgen zu koppeln. Damit aber wird die Situation noch verschlimmert. Das notwendige Zusammenrücken der Altmieter wird verhindert, es entsteht weder neuer Wohnraum noch Platz für Neuankömmlinge. So wie niemand auf die Idee kommen kann, dass man Benzin zum halben Preis abgeben sollte, damit die Leute endlich mal richtig Sprit sparen, so absurd ist die Idee, den Marktmechanismus bei den Mieten immer mehr auszuhebeln und auf weniger Chaos am Wohnungsmarkt zu hoffen.

          Vor über 50 Jahren argumentierte Friedrich von Hayek in seinem Buch „Marsch in die Knechtschaft“, dass jede Intervention des Staates im freien Spiel der Marktkräfte zu Marktversagen und noch mehr Rufen nach Staatsintervention führen würde. Auf der Ebene ganzer Volkswirtschaften hatte Hayek unrecht: Staatliche Regulierung schafft häufig erst die Voraussetzung für funktionierende Märkte.

          Doch am Mietmarkt in Deutschland scheint sich nun seine Vorhersage zu erfüllen; je mehr der Markt durch „Mieterschutz“, Mietpreisbremsen und Mietdeckel gelähmt wird, desto schlimmer die Lage für Wohnungssuchende, und desto größer werden die Rufe nach noch mehr Intervention – eine Abwärtsspirale.

          Kluge Politik würde die Mieten für Neu- und Altverträge freigeben, das Neuverhandeln von Mieten auf Jahresbasis erlauben, das politisierte Steuerungsinstrument der Mietspiegel streichen und auch den Kündigungsschutz überdenken. Neuvermietungspreise würden so deutlich gedämpft, während im Gegenzug die Altmieten nur moderat ansteigen müssten. Die Kosten des Städtewachstums würden auf viele Schultern verteilt, statt sie den Jüngeren und Ärmeren aufzubürden.

          Joachim Voth lehrt Makroökonomik an der Uni Zürich.

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