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Immobilien : Was bei der Baufinanzierung schiefgehen kann

  • Aktualisiert am

Bild: Stiftung Warentest

Bei der Immobilienfinanzierung werden Kunden oft unvollständig beraten, hat Stiftung Warentest herausgefunden. Auch der Abschluss eines Bauvertrags birgt häufig Risiken. Die häufigsten Fehler und wie sie zu vermeiden sind.

          2 Min.

          Schlechter Rat ist teuer. Was Bank- oder Bausparkassenvertreter sagen, ist selten wirklich falsch, aber oft gefährlich unvollständig. Wer sich zu einer eigenkapitalarmen oder gar -freien Finanzierung mit 1 Prozent Anfangstilgung überreden lässt, braucht viel Glück, um Hausbau oder -kauf am Ende wirklich bezahlen zu können.

          Weitere Risiken birgt der Abschluss eines Bauvertrags. Wenn wichtige Leistungen wie die Erschließung des Grundstücks fehlen und kein Geld mehr da ist, kann der Traum vom eigenen Heim schon platzen, bevor der Bau überhaupt richtig angefangen hat. Die häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung und wie sie zu vermeiden sind:

          Optimismus bei Eigenleistung

          Weiteres Risiko beim Abschluss von Bauverträgen: Die Arbeitskraft des Bauherrn selbst wird viel zu optimistisch eingeplant. Wenn der Bauherr die vorgesehenen die Eigenleistungen nicht oder nicht pünktlich schafft, werden Nachtragsaufträge und zusätzlicher Kredit nötig. Vor allem eine ohnehin schon knappe Finanzierung gerät dann schnell ins Rutschen.

          Risiko Restschuld

          Gerade bei den derzeit noch niedrigen Zinsen ist eine Finanzierung mit zu geringer Anfangstilgung höchst riskant. Bei Auslaufen der Zinsbindung nach gelegentlich fünf, meist aber zehn oder 15 Jahren muss ein neues Darlehen her, um die Restschuld auszugleichen. Wenn die Zinsen zu diesem Zeitpunkt höher liegen als jetzt, kann die monatliche Rate dramatisch ansteigen.

          Beispiel: Bei einem 100 000 Euro Darlehen mit 1 Prozent Anfangstilgung und 4,5 Prozent Zinsen sind Monatsraten in Höhe von 458 Euro an die Bank zu zahlen. Nach zehn Jahren liegt die Restschuld bei rund 87 400 Euro. Wenn die Zinsen zu diesem Zeitpunkt bei 6,5 Prozent liegen, steigt die Monatsrate auf über 625 Euro. Sollten die Zinsen sogar auf 7,5 Prozent gestiegen sein, sind nach der Umschuldung sogar über 708 Euro monatlich fällig.

          Kosten unter Kontrolle

          Besondere Vorsicht ist beim Abschluss des Darlehensvertrags bei Extrakosten angesagt. Manche Banken berechnen etwa Schätzkosten. Erhebliche Unterschiede gibt es außerdem bei Bereitstellungszinsen. Manche Banken berechnen schon ab dem zweiten Monat nach der Darlehenszusage einen Zinssatz von 0,25 Prozent, wenn das Darlehen noch nicht ausgezahlt ist.

          Bei anderen Banken gibts eine zinsfreie Karenzzeit von sechs und gelegentlich sogar zwölf Monaten. Solche Kosten werden bei der Angabe des Effektivzinses nicht berücksichtigt. Trotzdem wird der Kredit erheblich teurer. Es gilt die Faustregel: Nebenkosten in Höhe von 1 Prozent der Darlehenssumme erhöhen den Effektivzins bei zehn Jahren Zinsbindung um 0,15 Prozentpunkte.

          Rechentricks bei Bausparangeboten

          Völlig wertlos und irreführend sind die meisten Zinsangaben für Bausparkassen-Sofortfinanzierungen. Beispiel Wüstenrot: Die Kasse warb im Dezember mit einer 60.000 Euro Sofortfinanzierung mit einem Effektivzins von 5,06 Prozent fürs Vorausdarlehen und 3,37 Prozent fürs Bauspardarlehen nach Ablauf der 14-jährigen Ansparphase.

          Die Finanztest-Überprüfung ergab: Bei Berücksichtigung aller Kosten liegt der Effektivzins des Kombikredits bei 5,73 Prozent. Günstige Banken boten vergleichbare Kredite zum gleichen Zeitpunkt für über einen Prozentpunkt weniger Zins an. Anders ausgedrückt: Bei einer Monatsrate von 390 Euro ist das Bankdarlehen mit 4,73 Prozent Effektivzins nach 19,5 Jahren zurückgezahlt. An Wüstenrot sind die 390 Euro-Raten 22,5 Jahre lang zu zahlen. Der Bankkunde ist am Ende um gut 14.000 Euro im Vorteil.

          Riesenverlust mit Versicherungsfinanzierung

          Noch größere Verluste drohen bei einer Finanzierung mit Kapitallebensversicherung. So funktionieren solche Angebote: Der zukünftige Immobilienkäufer schließt 10 Jahre vor dem Kauf eine Lebensversicherung ab. Für die Bezahlung des Kaufpreises bekommt er ein tilgungsfreies Darlehen. Am Ende der Laufzeit des Kapitallebensversicherungsvertrags dient die Auszahlung zur Tilgung des Kredits.

          Finanztest hat eine solche Finanzierung mit einer klassischen Bankfinanzierung mit Sparplan für die Ansparphase und Baukredit über das nach der Ansparphase noch fehlende Geld verglichen. Ergebnis: Je nach Darlehenszins, der bei Kauf zu zahlen sein wird, liegt der Bankkunde bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro am Ende der Finanzierung um 45.000 bis 97.000 Euro vorne.

          Tipps

          Vertrag
          Lassen Sie den Bau- oder Kaufvertrag von unabhängigen Experten überprüfen, etwa von einer Verbraucherzentrale, vom Bauherrenschutzbund oder vom Verband der Privaten Bauherren.

          Nebenkosten
          Planen Sie die beim Vertragsschluss anfallenden Nebenkosten ein. Sie machen in der Regel 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises aus. Meist müssen Sie als Bauherr oder Käufer die Rechnung des Notars übernehmen und oft auch Maklercourtage bezahlen. Hinzukommen noch die Grunderwerbssteuer in Höhe von meist 3,5 Prozent vom Kaufpreis und kleinere Posten wie die Gebühren für die Grundbucheintragungen. Als Bauherr müssen Sie noch weitere Kosten einplanen. Besonders häufig sind die Erschließung des Grundstücks und die Einrichtung der Baustelle noch zusätzlich zu den eigentlichen Baukosten zu zahlen.

          Bewirtschaftungskosten
          Vergessen Sie nicht, dass neben den Kreditraten Bewirtschaftungskosten anfallen. Fordern Sie vom Verkäufer die letzten Betriebskostenabrechnungen. Kalkulieren Sie bei Neubauten mit monatlich 2 bis 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

          Tilgung
          1 Prozent Tilgung für den Kredit ist in der aktuellen Niedrigzinsphase zu wenig. Sie sollten mindestens 2 Prozent tilgen oder die Restschuld mit Sonder­tilgungen schneller abbauen können. Achten Sie darauf, dass Sie die Kredite bis zum Ruhestand abzahlen können.

          Finanzierungsplan
          Lassen Sie sich für jedes Finanzierungsangebot einen kompletten Finanzierungsplan bis zur vollständigen Entschuldung aufstellen.

          Zinsbindung
          Sichern Sie sich die derzeit niedrigen Zinsen langfristig. Kredite mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung sind kaum noch teurer als Kredite mit 10 Jahren Zinsbindung.

          Zinserhöhung
          Lassen Sie sich vorrechnen, wie sich Ihre monatliche Belastung bei einem Zinsanstieg auf 7 bis 8 Prozent nach Ablauf der ersten Zinsbindung erhöht.

          Bausparfinanzierung
          Wenn Sie sofort finanzieren wollen, lohnt es sich meist nicht, dafür noch einen Bausparvertrag abzuschließen. Die Kombination mit ­einem Kredit zur Vorfinanzierung der Bausparsumme ist in der Regel zu teuer. Wenn Sie sich trotzdem Bausparange­bote einholen: Bestehen Sie darauf, dass die Bausparkasse schriftlich den Gesamteffektivzins inklusive der Sparbeiträge und Abschlussgebühren nennt.

          Kapitallebensversicherung
          Schließen Sie keine Kapitallebensversicherung ab, wenn Sie jetzt oder später bauen oder ein Haus kaufen wollen. Das ist für selbst genutzte Immobilien immer sehr viel teurer als eine herkömmliche Finanzierung.

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