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Baukredite : Nicht nur günstig, sondern auch flexibel

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Das will erstmal finanziert sein Bild: picture-alliance/ dpa/dpaweb

Günstiges Baugeld ist nichts Neues. Doch jetzt wird es sogar flexibel: Einige Anbieter bieten Sondertilgungsrechte und geänderte Kreditraten. Was die flexiblen Baukredite bringen und wo es die besten Angebote gibt.

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          Günstiges Baugeld gab's schon. Jetzt wird es zuweilen auch noch flexibel. Bei 24 Anbietern läßt sich trotz Festzins die Kreditrate zweimal oder sogar noch häufiger ändern. Zusätzlich gibt's bei fast allen Angeboten noch ein Sondertilgungsrecht. Dabei sind die flexiblen Darlehen kaum teurer als normales Baugeld.

          Allerdings: Zu haben ist das anpaßbare Baugeld fast ausschließlich bei Direktbanken und Vermittlungsgesellschaften. Großbanken, Sparkassen und Genossenschaftsbanken machen keine passenden Angebote. Finanztest sagt, was die flexiblen Baukredite bringen und wo es die besten Angebote gibt.

          Sicherheit für alle Fälle

          Für die Baufinanzierung gilt: Die Kreditrate soll so hoch wie möglich sein, damit die Tilgung vorankommt und am Ende der Zinsbindungsfrist nicht zu viel Restschuld bleibt. Ansonsten droht bei steigenden Zinsen eine unter Umständen drastisch steigende Belastung. Andererseits gilt: Die Rate muß so niedrig sein, daß sie jederzeit bezahlbar bleibt. Ein Rückstand bei der Ratenzahlung führt schnell zur Kündigung des Darlehens und damit auf jeden Fall zu deutlich steigenden Kosten und im Ernstfall sogar zur Zwangsversteigerung.

          Besonders geeignet sind flexible Baukredite, wenn die Gefahr von Einkommenseinbußen besteht. Bei der Aussicht auf zusätzliches Einkommen können sich Immobilienkäufer und Bauherren mit flexiblem Darlehen die Chance auf schnellere Rückzahlung sichern.

          Mindestrate gefährlich niedrig

          Die Finanzierung mit einem flexiblen Kredit sollte also so kalkuliert sein, daß zumindest die Rate für eine Ein-Prozent-Tilgung jederzeit zu zahlen ist. Das allerdings reicht auf Dauer nicht aus. Wer über zehn Jahre hinweg ein 100.000 Euro-Darlehen nur mit Minimalrate bedient, hat bei vier Prozent Zinsen am Ende immer noch 88.000 Euro Restschuld.

          Wenn für das erforderliche neue Darlehen ein höherer Zinssatz zu zahlen ist, wird die Finanzierung schnell wackelig. Wenn von Anfang an kaum Chancen auf eine Erhöhung der Rate oder auf Sondertilgungen bestehen, ist die Finanzierung daher riskant.

          Zinsen im Vergleich

          Überwiegend bieten Vermittler und Direktbanken flexibles Baugeld an. Finanztest hat insgesamt 24 Angebote überprüft. Hinter den meisten davon stecken nur vier finanzierende Institute: Deutsche Kreditbank, Westdeutsche Immobilienbank, Hannoversche Leben und ING Diba.

          Trotzdem sind die Konditionen unterschiedlich. Den günstigsten Zinssatz bekommen Bauherren und Immobilienkäufer zum Stand der Finanztest-Untersuchung bei der Interhyp. Allerdings nur knapp: Bei weiteren 13 Anbietern liegt der Zinssatz um nicht mal 0,1 Prozent höher.

          Flexibilität im Vergleich

          Stärker noch als der Zinssatz unterscheidet sich die Flexibilität. Bei den meisten Anbietern sind innerhalb der zehnjährigen Zinsbindung zwei Ratenwechsel ohne Extrakosten möglich, bewegt sich der Rahmen für den Tilgungssatz zwischen einem und fünf Prozent und ist pro Jahr eine Sondertilgung von fünf Prozent der Darlehenssumme möglich.

          Bei Geld & Plan und Immobank direkt dagegen läßt sich die Rate noch weiter steigern, so daß sogar eine vollständige Tilgung des Darlehens innerhalb der zehn Jahre Zinsbindung drin ist. Auch die Versicherung Hannoversche Leben hat Extra-Flexibilität im Angebot: Möglich sind ein bis acht Prozent Tilgungssatz, drei Ratenwechsel und bis zehn Prozent Sondertilgung jährlich.

          Tips

          Ratenwechsel. Achten Sie auf eine präzise Formulierung Ihres Rechts zum Ratenwechsel und für Sondertilgungen. Mündliche Zusagen reichen nicht aus.

          Aufpreis. Bezahlen Sie nicht zu viel für die zusätzliche Flexibilität. Die Zinsen sollten nicht viel höher sein als die für Darlehen mit jährlichem Sondertilgungsrecht von fünf bis zehn Prozent der Kreditsumme. Solche Kredite sind nicht ganz so flexibel, bieten aber trotzdem noch einen großen Spielraum.

          Eigenkapital. Setzen Sie bis auf eine Sicherheitsreserve von drei bis sechs Monatsgehältern so viel Eigenkapital ein wie möglich.

          Kreditbedarf. Ermitteln Sie sorgfältig, wie viel Kredit Sie benötigen. Vergessen Sie nicht die Nebenkosten für Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren.

          Tilgung. In der aktuellen Niedrigzinsphase reicht eine Anfangstilgung von nur einem Prozent nicht für einen vernünftigen Schuldenabbau aus. Sie sollten mindestens zwei Prozent tilgen oder in der Lage sein, Sondertilgungen zu leisten.

          Finanzierungsplan. Lassen Sie sich von der Bank oder Bausparkasse für jedes Angebot einen Finanzierungsplan bis zur vollständigen Entschuldung aufstellen. Bestehen Sie darauf, daß die Bank im Finanzierungsplan für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung einen Zinssatz von sieben bis acht Prozent ansetzt. Im langjährigen Durchschnitt bewegt sich der Zinssatz für Baugeld in diesem Bereich.

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