Der Steuertipp : Vorsicht bei der Zimmervermietung
- -Aktualisiert am
Bild: dpa
Freie Zimmer über Mitwohnplattform wie Airbnb zu vermieten, erscheint für viele Hauseigentümer lukrativ. Doch wer sein Haus später verkaufen möchte, sollte sich eines Fallstricks bewusst sein.
Grundsätzlich ist die Veräußerung einer Immobilie, die weniger als zehn Jahre gehalten wurde, einkommensteuerpflichtig. Hiervon ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich eigengenutzt und somit selbst bewohnt wurden. Deren Veräußerung ist steuerfrei. Die Mitnutzung von Mitbewohnern wie etwa Familienangehörigen ist unschädlich.
In einer Frage, ob es sich noch um eine ausschließliche Eigennutzung handelt, hatte jüngst der Bundesfinanzhof (BFH) erstmalig zu entscheiden. Ob die tageweise Vermietung einzelner Zimmer der eigengenutzten Immobilie an fremde Dritte, wie beispielsweise über Airbnb, die Steuerfreiheit der Immobilienveräußerung beeinträchtigt, blieb vom BFH bislang unkommentiert. Das hat der BFH mit seinem Urteil vom 19.07.2022 (IX R 20/21) nachgeholt.
Im vorliegenden Fall hatte der Steuerpflichtige in seiner ansonsten selbst genutzten Immobilie zwei Zimmer im Dachgeschoss tageweise an Messegäste vermietet und hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Die Immobilie wurde anschließend inklusive der vermieteten Räume veräußert und der Veräußerungsgewinn insgesamt als nicht steuerbar erklärt.
Veräußerungsgewinn ist anteilig steuerpflichtig
Das Finanzamt unterwarf den Veräußerungsgewinn im Verhältnis der vermieteten Räume zur Gesamtfläche der Besteuerung, das Finanzgericht hingegen teilte die Ansicht des Steuerpflichtigen. Der BFH entschied, dass der Veräußerungsgewinn anteilig im Verhältnis der vermieteten Räume zur Gesamtwohnfläche steuerpflichtig zu behandeln ist, da das Kriterium der Nutzung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nicht gegeben ist. Es wird darauf verwiesen, dass eine zeitlich durchgängige eigene Nutzung vorliegen muss. Darüber hinaus hat der BFH sich auch über mögliche räumliche oder zeitliche Bagatellgrenzen geäußert und diese gänzlich ausgeschlossen.
Immobilieneigentümer sollten somit eine tageweise Vermietung an Dritte überdenken. Wer auch nur einen Tag im Jahr seine Immobilie an fremde Dritte vermietet, kann einen anteilig steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn riskieren.
Die Autorin ist Steuerberaterin bei KPMG.
