https://www.faz.net/aktuell/finanzen/renovierung-einer-immobilie-welche-modernisierung-sich-auszahlt-17385043.html

Renovierung fürs Eigenheim : So wird Ihre Immobilie noch wertvoller

Eine energetische Haussanierung erhöht den Verkaufspreis um bis zu 44 Prozent. Bild: Weisflog

Wer sein Haus modernisiert, kann dessen Wert steigern und einen höheren Verkaufspreis erzielen. Aber nicht jede Renovierung zahlt sich aus. Wir sagen Ihnen, welche.

          4 Min.

          Das Haus ist in die Jahre gekommen. In den 1960er Jahren gebaut, versprüht es keinen modernen Charme mehr. Viel haben die Eigentümer nach dem Kauf nicht mehr investiert, die Wände sind schlecht gedämmt, die Heizung alt, Bad und Küche im Retro-Stil. Jetzt wollen die gealterten Bewohner in eine kleinere Wohnung ziehen, ihnen ist das Haus zu groß und zu aufwendig geworden. Doch im aktuellen Zustand werden sie beim Verkaufspreis größere Abstriche hinnehmen müssen.

          Dyrk Scherff
          Redakteur im Ressort „Wert“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Da stellt sich die Frage, ob es sich lohnt, das Haus noch zu modernisieren, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Und wenn ja, welche Maßnahmen den Preis am ehesten in die Höhe schrauben. Das Immobilienportal ImmoScout24 hat das gerade auf Basis der Preisangaben in seinen Immobilienanzeigen für 155.000 Immobilien analysiert. Es hat dabei Städte und ihr Umland und das flache Land sowie verschiedene Baujahre verglichen. Die Ergebnisse unterscheiden sich davon abhängig sehr deutlich.

          Der Schwerpunkt der Studie, die im Auftrag des Bundesverbandes energieeffiziente Gebäudehülle (Buveg) erstellt wurde, liegt auf den Preiseffekten einer energetische Sanierung des Hauses, also etwa der Dämmung der Fassaden und des Daches, einer moderneren Heizung oder neuer Fenster. Der Mehrerlös ist deutlich in ländlichen Regionen, aber gering in Städten und dem Umland. Eine Ausnahme in den Städten sind Altbauten vor 1949, wo eine höhere Energieeffizienz ebenfalls einen deutlich höheren Verkaufspreis ermöglicht. Verglichen wurden Immobilien der schwachen Energieeffizienzklassen D bis H mit den guten Klassen A und B. Die Auswirkungen auf den Preis sind für Einfamilienhäuser wie für Wohnungen ähnlich.

          Gehobene Ausstattung bringt 35 Prozent

          Aus den Daten lassen sich noch weitere Preisvergleiche erstellen, die ImmoScout24 für die F.A.S. vorgenommen hat. Danach bringt eine gehobene Ausstattung einen bis zu 35 Prozent höheren Preis als eine normale Ausstattung. Es könnte sich also lohnen, zum Beispiel Böden und Bäder zu erneuern. Für Besitzer von Mehrfamilienhäusern könnte der Einbau eines Aufzugs (bis zu 31 Prozent mehr) oder von Balkonen (bis zu 12 Prozent zusätzlich) interessant sein.

          Eine Untersuchung des Internetportals Hausgold, das Makler unterstützt und sie an Verkäufer vermittelt, zeigte 2016 etwas geringere Preissteigerungen. Eine gehobene Ausstattung erhöht den Verkaufspreis um 17 Prozent gegenüber der normalen und um fast 40 Prozent gegenüber einer sehr einfachen Ausstattung. Einfach heißt in diesem Fall zum Beispiel: kein ordentlicher Boden, ungefliestes Bad und ungeflieste Küche, keine Zentralheizung und Elektroleitungen über Putz. Den Daten von Hausgold zufolge bringt der Anbau von Balkonen fünf Prozent, ein Aufzug vier Prozent und der Einbau einer Küche 4,5 Prozent mehr.

          Bild: FAZ

          Auf diesen ersten Blick lohnen sich also Modernisierungen. Allerdings müssen die teilweise sehr hohen Kosten gegengerechnet werden, schließlich soll ja in der Gesamtbilanz ein Mehrerlös herauskommen. Hierzu muss unterschieden werden zwischen Eigentümern, die selbst in der Immobilie wohnen, und solchen, die sie als Kapitalanlage besitzen und vermieten. Denn Vermieter können die Kosten steuerlich absetzen und teilweise auf die Mieter umlegen. Sie rechnen sich daher schneller. Selbstnutzer können Modernisierungen steuerlich geltend machen, wenn sie beim Verkauf Spekulationssteuer zahlen müssen, also innerhalb von zehn Jahren nach Kauf.

          Vorsicht bei Renovierung von Küche und Bad

          Bei energetischen Sanierungen fließt die teilweise erhebliche staatliche Förderung in die Rechnung ein. Selbstnutzer haben hier zudem den Vorteil, dass sie nicht nur beim Verkauf, sondern schon vorher durch niedrigere Ausgaben für Energie profitieren. Es kann sich also lohnen, das Haus einige Jahre vor dem geplanten Verkauf energieeffizienter zu machen. Auf der anderen Seite müssen die teilweise hohen Mehrerlöse relativiert werden. Sie sind auch darauf zurückzuführen, dass mit einer energetischen Sanierung manchmal weitere Modernisierungen verknüpft werden, die den Wert der Immobilie zusätzlich steigern. Die Analysen versuchen solche Effekte durch die sogenannte Regression auszuschalten, bei der nur annähernd gleiche Objekte verglichen werden. Das gelingt aber nicht vollständig.

          Zudem sollten die neuen Käufer nicht vergessen werden. Einige zahlen lieber weniger und modernisieren dann selbst nach eigenem Geschmack. Das gilt vor allem für ältere Gebäude, in die man nicht einfach nur einziehen kann. Es ist daher riskant, dort zu modernisieren, wo Geschmacksfragen dominieren. „Ich rate davon ab, vor einem Verkauf das Bad oder die Küche zu sanieren. Die neuen Eigentümer haben sehr konkrete Vorstellungen über Qualität, Stil und Farben und wollen sich dort verwirklichen“, sagt Sonja Schneider, Immobilien-Sachverständige aus Eppstein bei Frankfurt. „Im Zweifel ersetzen sie die gerade sanierten Elemente gleich wieder. Vor allem in der Küche, die immer stärker zu einem wichtigen Wohnmittelpunkt wird.“ Auch neue Fenster einzubauen sei riskant. Schließlich gebe es bei Farbe, Material und der Frage, ob mit oder ohne Jalousien, große Unterschiede.

          Ob sich Modernisierungen lohnen, hängt auch sehr von der Lage ab. Die Zahlen von ImmoScout24 zeigen, dass in den boomenden Großstädten und ihrem Umland, wo die Preise gerade explodieren, wenig dafür extra bezahlt wird. Die Eigentümer haben es dort auch nicht nötig zu investieren, die Immobilien werden dort sowieso gekauft. Schwieriger ist die Lage auf dem Land und in Vororten mit schlechter Anbindung. Dann hilft manchmal nur ein verbesserter Zustand der Immobilie, um sie zu akzeptablen Preisen loszuwerden. Hier sollten Eigentümer eher auf funktionale Verbesserungen wie Elektrik, Wasserleitungen und mehr Energieeffizienz achten als auf geschmacksabhängige Veränderungen. Eine neue Heizung sollte man dabei lieber weglassen. Denn was nützt die neue Erdgasanlage, wenn der Käufer Holzpellets bevorzugt?

          Oft unterschätzt werden hingegen die kleinen Dinge, die den Verkaufspreis steigern können. Es kommt auf den Gesamteindruck der Immobilie an: „Starke Verschmutzungen entwerten massiv“, warnt Marion Riehl, Sachverständige aus Langen bei Darmstadt. Daher sollte Geld in die Grundreinigung investiert werden. „Mit dem Kärcher über die Terrasse gehen, Unkraut entfernen, Sträucher zurückschneiden sind ein Muss.“ Wurde viel geraucht, sollte man die Tapeten entfernen. Die Sachverständige Schneider empfiehlt auch, einmal innen frisch zu streichen und eventuell marode Bäume fällen zu lassen. Denn die Fällkosten können die Käufer schwer einschätzen.

          Ganz kostenlos sind sogar zwei weitere Tricks beim Verkauf: den Raum optisch vergrößern, Licht hineinlassen. Das heißt, Möbel müssen raus und die Gardinen ab. Und einen Tag durchlüften sollte man auch nicht vergessen.

          Jetzt mit F+ lesen

          Brandenburger Idylle: Gerade in ländlichen Regionen ziehen junge Frauen oft ins Elternhaus des Partners.

          Leben bei den Schwiegereltern : Idylle oder Albtraum?

          Die Idee klingt praktisch: Lass uns doch, sagt der Partner, ins Haus meiner Eltern ziehen. Unsere Autorin war skeptisch. Aber sie ließ sich überzeugen, das Lebensmodell eine Weile zu testen – und hat heute eine sehr eindeutige Haltung.

          Newsletter

          Immer auf dem Laufenden Sie haben Post! Die wichtigsten Nachrichten direkt in Ihre Mailbox. Sie können bis zu 5 Newsletter gleichzeitig auswählen Es ist ein Fehler aufgetreten. Bitte versuchen Sie es erneut.
          Vielen Dank für Ihr Interesse an den F.A.Z.-Newslettern. Sie erhalten in wenigen Minuten eine E-Mail, um Ihre Newsletterbestellung zu bestätigen.