Von den eigenen vier Wänden träumen vier von fünf Deutschen. Dennoch dürfte das Eigenheim für viele ein großer Traum bleiben. Vor allem für Großstädter, denen eine Wohnung in Hamburg-Eimsbüttel vorschwebt, oder in München-Nymphenburg, im Frankfurter Westend oder im Rheinauhafen von Köln. Hier sind die meisten Immobilien schon so teuer, dass trotz billiger Zinsen ans Kaufen kaum zu denken ist. Branchenexperten sagen deshalb: Der Direkteinstieg in Wohnimmobilien ist in den sieben größten Städten Deutschlands längst nicht mehr interessant. Aber ist das schlimm? Nein, denn man kann auch anders in Immobilien investieren, oft sogar sinnvoller.

Der Kauf eines Hauses, und daran lässt sich so wenig rütteln wie am Haus selbst, ist schließlich das größte Klumpenrisiko, das ein Normalanleger eingehen kann. Fast das ganze Vermögen steckt dort drin. Wählt er die falsche Lage, marode Bausubstanz oder muss nach kurzer Zeit wieder verkaufen, vernichtet das enorm viel Kapital. Auch das Vermieten bringt oft viel weniger ein als erhofft: Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung erzielt nicht einmal jeder zweite private Vermieter eine Rendite von zwei Prozent pro Jahr oder mehr. Für jeden vierten ist es ein Nullsummenspiel, fast jeder zehnte schreibt sogar Verluste. Das liegt daran, dass Privatvermieter in der Regel zu nett sind und zu selten die Miete erhöhen. Daraus folgern Branchenfachleute: Wer in Häuser investieren will, um Rendite einzustreichen, sollte das Bewirtschaften der Immobilien lieber anderen überlassen.

Genau das ist das Geschäftsfeld von Fonds und Immobiliengesellschaften, an denen man sich ebenfalls finanziell beteiligen kann, mit erheblich kleineren und weniger riskanten Summen. Wählt man die richtigen Partner aus, sind jährliche Renditen im oberen einstelligen Bereich drin, denn die Immobilienanlage generell ist auch dieser Tage noch eine gute Idee: Die Preise werden in den Großstädten weiter steigen, aber auch in vielen B-Standorten. Denn der Zuzug in die Ballungsräume wird andauern. Die Arbeitslosigkeit ist gering, das Baugeld billig, und die schwelende Euro-Krise treibt weiter Anleger in den Häusermarkt. Dementsprechend groß ist die Nachfrage, der nur wenig Angebot gegenübersteht. Es wird noch immer wenig gebaut.

Bei professionell verwalteten Immobilien beziffern die Immobilienexperten von Deutsche Bank Research die Mietrenditen auf durchschnittlich 4 bis 5 Prozent pro Jahr – stetig über die vergangenen 25 Jahre. Vor allem Wohnhäuser zeigten sich sehr stabil, sie waren die einzige Immobilienklasse ohne Negativrenditen in diesem Zeitraum. Zwar erwarten die Analysten, dass sich die zuletzt horrende Preisentwicklung in den kommenden fünf Jahren abschwächen wird. Trotzdem gilt: Der Immobilienmarkt bleibt interessant. Vor allem weil er recht unabhängig von Aktien- und Anleihemärkten funktioniert.

Natürlich kann man auch die Aktien der großen Gesellschaften wie Annington, Deutsche Wohnen oder Patrizia kaufen. Die erleben derzeit einen Aufschwung und warfen in den vergangenen 20 Jahren sogar acht Prozent Rendite jährlich ab (europäische Immobilienaktien) oder sogar zehn Prozent (weltweite). Doch schwanken die Aktien stark, zudem legen die großen Gesellschaften oft auch stark in Gewerbeimmobilien an. Wenn sie Wohnhäuser besitzen, dann eher in einfachen Lagen, nicht in hochpreisigen. Deshalb haben sie weniger Preissteigerungspotential.

Ähnliches gilt übrigens auch für Offene Immobilienfonds. Die gerieten im Zuge der Finanzkrise stark in Bedrängnis, weswegen der Gesetzgeber jüngst die Regeln verschärfte: Mindestens zwei Jahre müssen Anleger diese Papiere nun halten. Welche Gebäude die Fondsmanager kaufen und verkaufen, darauf haben Anleger nach wie vor keinen Einfluss. Die Renditen jedenfalls sind mit zwei bis vier Prozent nicht mehr üppig. Das ist der Grund, weswegen sich ein Blick auf andere Anlageformen lohnt. Auf die Geschlossenen Immobilienfonds zum Beispiel.