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Geldirrtümer : Der Mythos vom Haus

Haus = sicher? Die Rechnung geht nicht immer auf. Bild: dpa

Eine Immobilie ist eine Geldanlage, die nie an Wert verliert, glauben viele. Aber das ist ein Irrtum, der Hausbesitzer teuer zu stehen kommen kann. Wie können Sie vorsorgen?

          Wenn die Zeiten unruhiger werden, machen wir es wie die Passagiere auf hoher See: Wir klammern uns an eine Reling, anstatt zu versuchen, auf dem schwankenden Schiff nicht aus dem Tritt zu geraten. So ähnlich machen es auch viele Anleger, denen die Finanzmärkte zu turbulent geworden sind. Sie klammern sich an Sachwerte, vor allem an Immobilien. Die tragen die Stabilität nicht nur im Namen, sondern sie waren zuletzt einer der wenigen Horte, an dem Geld noch sicher und wertbeständig anzulegen war. Denn selbst wenn alles einem Crash zum Opfer fallen sollte – Häuser behalten einen Wert, oder nicht? Man kann sie anfassen, in ihnen wohnen, sie vermieten. Also ist doch klar, dass reale Gebäude einen höheren Gegenwert besitzen als rein nominale Geldanlagen. Ihr Gegenwert bemisst sich immer in Stein.

          Nadine Oberhuber

          Freie Autorin in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          So schön diese Idee auch klingt, so falsch ist sie leider auch. Denn die These von der Wertbeständigkeit der Immobilien ist ein Mythos. Das wissen alle, die mal ein Haus in einem Landstrich gekauft haben, wo später einmal eine Windkraftanlage oder eine Autobahn gebaut wurde. Und selbst Großstädter sind davor nicht gefeit. Gerade in Zeiten, in denen so viele Anleger Zuflucht im Betongold suchen, fangen auch die Hauspreise beträchtlich an zu schwanken. Selbst für Experten wird es immer schwerer, den wahren Wert einer Immobilie zu bestimmen. Mit einem Investment in Wohneigentum waren in vielen Städten seit 2010 zweistellige Wertsteigerungen pro Jahr möglich. In den deutschen Metropolen zogen die Preise seitdem um 50, 70, sogar 100 Prozent an. Größenordnungen, von denen Immobilienkäufer vor ein paar Jahren nicht einmal zu träumen wagten. Doch geht es deshalb so weiter?

          Wie 2008 in Amerika

          Momentan schon, denn wie immer in solchen Boomphasen gilt: Wenn es steil bergauf geht, wollen plötzlich alle an den Wertsteigerungen teilhaben. Jeder, der es sich irgendwie leisten kann, denkt über eine Umwandlung von Geld in Steine nach. Deswegen preschen noch mehr Käufer in den Markt. Teils in der Erwartung weiter steigender Preise, teils in der Annahme, mit einem Haus ein Pfand in der Hand zu haben, das man bewohnen oder wieder zu Geld machen kann. In Letzterem besteht der große Irrtum. Deshalb ist der Haus- und Wohnungskauf ungemein gefährlicher als jedes Investment am Aktien- oder Anleihemarkt.

          Warum, ist schnell erklärt: Ein Immobilienkauf ist das größte Klumpenrisiko, das ein Sparer im Laufe seines Lebens eingehen kann. Ein Haus bindet meist das gesamte frei verfügbare Vermögen – und wird zudem noch auf Pump finanziert. Ohne Bankkredit kommen dabei die allerwenigsten aus. Schon diese beiden Umstände machen jeden Immobilienkauf zum Hochrisikoinvestment. Hinzu kommt, dass die meisten Käufer gefährlich wenig über den lokalen Immobilienmarkt wissen und den Wert der Steine allgemein überschätzen. Deshalb ist es noch unerlässlicher, den wahren Preis der Immobilie zu bestimmen, die man kauft. Doch wie macht man das?

          In deutschen Großstädten wird es langsam schwierig zu sagen, ob fünfstellige Quadratmeterpreise noch gerechtfertigt sind. Der Ökonomie-Nobelpreisträger Joseph E. Stiglitz drückt es so aus: Wenn die Preise heute nur so hoch sind, weil alle annehmen, dass sie auch morgen hoch sein werden – und deswegen kaufen –, dann liegt eine Überhitzung des Marktes vor. Dann hätten sich die Preise von den Fundamentalfaktoren abgekoppelt, und die Preissteigerungen wären nicht mehr zu rechtfertigen. So ähnlich war es beim Immobilienboom in Amerika, der 2008 spektakulär zu Ende ging und in die Weltfinanzkrise mündete. Die Erfahrung lehrt allerdings auch: Solche Blasen erkennt man immer erst hinterher.

          Derzeit keine Gefahr in Sicht

          In Amerika preschten damals viele Bürger ins Wohneigentum, auch jene, die es sich eigentlich gar nicht hätten leisten können. Alle spekulierten darauf, dass ihre Häuser in ein paar Jahren mehr Geld wert sein würden und sie die Eigenheime mit Gewinn verkaufen könnten. Zudem waren die Kreditzinsen niedrig, das war ein weiterer Risikofaktor, ermittelte Wirtschaftsprofessor John Geanakoplos von der Universität Yale. Die Einstiegshürden für Hauskäufer waren also gering, das trieb die Häusernachfrage und die Preise. Dazu kam ein weiterer verschärfender Faktor: Je schneller die Hauspreise kletterten, desto weniger Sicherheiten verlangten die Banken von den Käufern in Form von Anzahlungen. Denn für den Notfall hätten sie ja die Immobilien als Pfand, so war ihr Gedanke. So kauften noch mehr Bürger Häuser. Früher, sagt Geanakoplos, ging diese Gleichung auf, als sich ein Hauskauf nur zwischen zwei Parteien abspielte: dem Käufer und der Bank. Beide taten alles, um den Kreditvertrag aufrechtzuerhalten und Zwangsversteigerung zu verhindern, was auch die Hauspreise stützte. Doch in Zeiten verbriefter Kredite, die als verpackte Wertpapiere um die Welt gingen, waren den Großinvestoren einzelne Häuser egal. Es kam zu massenhaften Zwangsversteigerungen, und die Immobilienpreise fielen auf breiter Front. Das Haus als Pfand war am Ende so gut wie nichts mehr wert.

          So gesehen kann man froh sein, dass die Kreditrichtlinien hierzulande strenger und die Eigenkapitalanforderungen hoch sind. Doch garantiert das, dass es nicht zu Preisstürzen kommt? Natürlich nicht. Eine Gefahr bestünde auch dann, wenn sehr viele Käufer ohne eigene Nutzungsabsichten zugreifen würden. Kapitalanleger, die nicht auf langjährige Vermietung aus wären, sondern die ebenfalls auf schnelle Wertsteigerung spekulieren. Zögen sie ihr Geld später massenhaft ab, ließe das die Preise rasch stürzen. Zwar sehen Immobilienexperten derzeit in der Hinsicht keine Gefahr. Was auch daran liegt, dass Kurzzeitkäufer zuerst die Kaufnebenkosten einspielen müssen, die enorm sind: Im Bundesschnitt stiegen sie seit 2010 mit 44 Prozent stärker als die Kaufpreise, die landesweit nur 14 Prozent zulegten, sagt das Statistische Bundesamt. Die Rendite lässt also auf sich warten.

          30- bis 40-Fache der Jahresmieteinnahmen

          Schaffen Immobilien wenigstens den Werterhalt? Der Wohnpreisindex stieg zwölf Jahre in Folge satt, zuletzt um gut 5 Prozent pro Jahr. Doch in den 1990er Jahren waren es nur knapp zwei Prozent, in den 1980er Jahren noch weniger. Seit 1975 verteuerten sich Eigentumswohnungen zwar insgesamt um 85 Prozent – aber die Inflationsrate stieg derweil um 135 Prozent. Das heißt: Unterm Strich verloren Immobilienanleger Geld. In den 1980er Jahren waren dies real rund zehn Prozent. Im darauffolgenden Jahrzehnt knickten die Preise selbst in den Metropolen um 20 Prozent ein. Dazu kommt: Steigt die Inflation, dann steigt nicht notwendigerweise der Hauspreis, wohl aber die Kosten für die Hausverwaltung, Strom und Heizung sowie für Reparaturen und Instandhaltung. So viel zum großen Werterhalt.

          Die Gleichung mit den Sachwerten geht also längst nicht überall auf, mahnt Franz W. Wagner, emeritierter Professor für Betriebswirtschaftslehre – und schon gar nicht mehr so wie in den 1970er Jahren. Damals flüchteten viele angesichts hoher Inflation ins Betongold. Seitdem aber erlebt die Republik eine große Wohnraumknappheit mit Preissteigerungen nur in den Metropolen, während in ländlichen Gegenden weniger Menschen leben und die Hauspreise sinken. Wichtiger ist für Wagner daher eine andere Rechnung: Beim Immobilienkauf „zählt nicht das, was man reinsteckt, sondern das, was hinten rauskommt“. Unternehmen messe man ja auch nicht an ihrer Vermögenssubstanz, sondern an ihren zukünftigen Umsätzen. Daher sollten sich Immobilienkäufer allein daran orientieren, welcher Mieterlös mit einer Wohnung langfristig zu erzielen ist. In Ballungsräumen mit guter Beschäftigungslage und hohen Einkommen werden die Mieten weiter steigen. Hier wäre es vertretbar, eine Wohnung zu kaufen, selbst wenn sie das 30- bis 40-Fache ihrer Jahresmieteinnahmen kostet. Wenn man dann noch selbst darin wohnt, um sich gegen hohe Mieten abzusichern, kann man höhere Preise erst recht in Kauf nehmen – in schrumpfenden Regionen dagegen nicht. Zukunftstrends und die Bevölkerungsentwicklung sind wichtiger als die Bausubstanz.

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