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Geldirrtümer : Der Mythos vom Haus

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Derzeit keine Gefahr in Sicht

In Amerika preschten damals viele Bürger ins Wohneigentum, auch jene, die es sich eigentlich gar nicht hätten leisten können. Alle spekulierten darauf, dass ihre Häuser in ein paar Jahren mehr Geld wert sein würden und sie die Eigenheime mit Gewinn verkaufen könnten. Zudem waren die Kreditzinsen niedrig, das war ein weiterer Risikofaktor, ermittelte Wirtschaftsprofessor John Geanakoplos von der Universität Yale. Die Einstiegshürden für Hauskäufer waren also gering, das trieb die Häusernachfrage und die Preise. Dazu kam ein weiterer verschärfender Faktor: Je schneller die Hauspreise kletterten, desto weniger Sicherheiten verlangten die Banken von den Käufern in Form von Anzahlungen. Denn für den Notfall hätten sie ja die Immobilien als Pfand, so war ihr Gedanke. So kauften noch mehr Bürger Häuser. Früher, sagt Geanakoplos, ging diese Gleichung auf, als sich ein Hauskauf nur zwischen zwei Parteien abspielte: dem Käufer und der Bank. Beide taten alles, um den Kreditvertrag aufrechtzuerhalten und Zwangsversteigerung zu verhindern, was auch die Hauspreise stützte. Doch in Zeiten verbriefter Kredite, die als verpackte Wertpapiere um die Welt gingen, waren den Großinvestoren einzelne Häuser egal. Es kam zu massenhaften Zwangsversteigerungen, und die Immobilienpreise fielen auf breiter Front. Das Haus als Pfand war am Ende so gut wie nichts mehr wert.

So gesehen kann man froh sein, dass die Kreditrichtlinien hierzulande strenger und die Eigenkapitalanforderungen hoch sind. Doch garantiert das, dass es nicht zu Preisstürzen kommt? Natürlich nicht. Eine Gefahr bestünde auch dann, wenn sehr viele Käufer ohne eigene Nutzungsabsichten zugreifen würden. Kapitalanleger, die nicht auf langjährige Vermietung aus wären, sondern die ebenfalls auf schnelle Wertsteigerung spekulieren. Zögen sie ihr Geld später massenhaft ab, ließe das die Preise rasch stürzen. Zwar sehen Immobilienexperten derzeit in der Hinsicht keine Gefahr. Was auch daran liegt, dass Kurzzeitkäufer zuerst die Kaufnebenkosten einspielen müssen, die enorm sind: Im Bundesschnitt stiegen sie seit 2010 mit 44 Prozent stärker als die Kaufpreise, die landesweit nur 14 Prozent zulegten, sagt das Statistische Bundesamt. Die Rendite lässt also auf sich warten.

30- bis 40-Fache der Jahresmieteinnahmen

Schaffen Immobilien wenigstens den Werterhalt? Der Wohnpreisindex stieg zwölf Jahre in Folge satt, zuletzt um gut 5 Prozent pro Jahr. Doch in den 1990er Jahren waren es nur knapp zwei Prozent, in den 1980er Jahren noch weniger. Seit 1975 verteuerten sich Eigentumswohnungen zwar insgesamt um 85 Prozent – aber die Inflationsrate stieg derweil um 135 Prozent. Das heißt: Unterm Strich verloren Immobilienanleger Geld. In den 1980er Jahren waren dies real rund zehn Prozent. Im darauffolgenden Jahrzehnt knickten die Preise selbst in den Metropolen um 20 Prozent ein. Dazu kommt: Steigt die Inflation, dann steigt nicht notwendigerweise der Hauspreis, wohl aber die Kosten für die Hausverwaltung, Strom und Heizung sowie für Reparaturen und Instandhaltung. So viel zum großen Werterhalt.

Die Gleichung mit den Sachwerten geht also längst nicht überall auf, mahnt Franz W. Wagner, emeritierter Professor für Betriebswirtschaftslehre – und schon gar nicht mehr so wie in den 1970er Jahren. Damals flüchteten viele angesichts hoher Inflation ins Betongold. Seitdem aber erlebt die Republik eine große Wohnraumknappheit mit Preissteigerungen nur in den Metropolen, während in ländlichen Gegenden weniger Menschen leben und die Hauspreise sinken. Wichtiger ist für Wagner daher eine andere Rechnung: Beim Immobilienkauf „zählt nicht das, was man reinsteckt, sondern das, was hinten rauskommt“. Unternehmen messe man ja auch nicht an ihrer Vermögenssubstanz, sondern an ihren zukünftigen Umsätzen. Daher sollten sich Immobilienkäufer allein daran orientieren, welcher Mieterlös mit einer Wohnung langfristig zu erzielen ist. In Ballungsräumen mit guter Beschäftigungslage und hohen Einkommen werden die Mieten weiter steigen. Hier wäre es vertretbar, eine Wohnung zu kaufen, selbst wenn sie das 30- bis 40-Fache ihrer Jahresmieteinnahmen kostet. Wenn man dann noch selbst darin wohnt, um sich gegen hohe Mieten abzusichern, kann man höhere Preise erst recht in Kauf nehmen – in schrumpfenden Regionen dagegen nicht. Zukunftstrends und die Bevölkerungsentwicklung sind wichtiger als die Bausubstanz.

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