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Die Vermögensfrage : Dr. Jekyll und Mr. Hyde

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Eigenheim-Bastelbogen aus den Fünfzigerjahren Bild: INTERFOTO

Bausparverträge sind richtig gut, wenn man heute für ein Vierteljahrhundert niedrige Bauzinsen für spätere Immobilienprojekte festzuzurren will. Bei aktuellen Bauvorhaben sind sie aber meist zu teuer.

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          Lobendes zur Nützlichkeit des Bausparens listet der Verband der Privaten Bausparkassen lang und stolz auf seiner Homepage auf. Die massive Schelte der Stiftung Warentest vom Februar fehlt allerdings in der Zitatensammlung. Und zum Ärger, den die Bausparkassen ihren Altkunden flächendeckend mit der Kündigung von Verträgen machen, steht da auch nichts.

          So ist es eben mit dem Bausparen, immer ein bisschen Dr. Jekyll und Mr. Hyde: Hier das ernüchternde Fazit der Warentester zur Beratungsqualität der Branche („Die meisten Bausparkassen kamen nicht über ein Befriedigend oder Ausreichend hinaus“), dort das ebenso trockene Lob der Tester („Bausparen ist und bleibt eine prima Idee für Sparer, die in Zukunft eine Immobilie bauen oder kaufen wollen“). Wem nun der Bausparer begegnet, ob Dr. Jekyll oder Mr. Hyde, hängt von seinen Immobilienplänen ab.

          Ob man es glaubt oder nicht, die biederen Bausparverträge sind eine Zinsspekulation und die netten Spießer der Landesbausparkassen immer auch Zinsspekulanten. Tatsächlich schaffen es heute nur Bausparverträge, Teile der besonders niedrigen Darlehenszinsen sicher in die Zukunft zu retten. „Mit Bausparen – und nur damit! – kann man sich heute die extrem niedrigen Darlehenszinsen dauerhaft sichern, auch wenn man vielleicht erst in fünf, acht oder zehn Jahren bauen oder kaufen will“, predigt der Verband der Privaten Bausparkassen – und vergisst es, auf die Kosten der Sicherung hinzuweisen. Dabei werden die geringen Kreditzinsen grundsätzlich mit noch niedrigeren Guthabenzinsen bezahlt. 0,25 Prozent Zins für das Gesparte und 2,5 Prozent Zins für das Darlehen sind eine aktuelle Kombination. Außerdem ist da noch die Abschlussgebühr. Sie beträgt meist ein Prozent der Bausparsumme. Das alles addiert sich zum Preis der Zinssicherheit.

          Die Zinsspekulation der netten Spießer

          Ganz so alternativlos wie der Verband glauben machen möchte, sind seine Verträge deshalb auch nicht. Es gibt eine andere seriöse Möglichkeit, in absehbarer Zukunft ein Haus oder eine Wohnung zu bezahlen: Ansparen mit einem Sparplan und anschließende Finanzierung mit dem Hypothekendarlehen einer Bank. Der Vorteil: Höhere Zinsen in der Sparphase und keine Abschlussgebühr. Der Nachteil: Kein Mensch weiß, wie hoch die Hypothekenzinsen in fünf, acht oder zehn Jahren sein werden.

          Bild: F.A.Z.

          „Hier hilft der Grenzzins“, erklärt Heinrich Bockholt, Professor und Leiter des Instituts für Finanzwirtschaft in Koblenz. Experten wie er vergleichen Finanzierungspläne. Sie gehen dabei von gleichen Zahlungsströmen aus, rechnen, was in den Sparphasen zusammenkommt und schauen sich die notwendigen Darlehen an. Dann rechnen sie bis zur zeitgleichen Tilgung des letzten Euro im Bausparvertrag und bei der Hypothek weiter. Heraus kommt für die Hypothek, die wegen des höheren Sparguthabens etwas kleiner ist als das Bauspardarlehen, ein Zins, der höher sein darf als der des Bauspardarlehens.

          Bis hierhin ist die Kombination aus Sparplan und Hypothek besser als der Bausparvertrag. Liegen die Hypothekenzinsen voraussichtlich über dem Grenzzins, ist der Bausparvertrag günstiger. Der Sparer muss entscheiden: Hält er einen Hypothekenzins über dem Grenzzins für wahrscheinlich, nimmt er den Bausparvertrag. Das ist die Zinsspekulation der netten Spießer.

          Der Grenzzins für die Bankenalternative

          Am Beispiel einer Finanzierung von 100.000 Euro über 20 Jahre werden der aktuelle Grenzzins und die Zinswette plastisch. Verglichen werden die Angebote von Testsiegern der Stiftung Warentest: Ein Bausparvertrag der Wüstenrot & Württembergische AG mit einem Ratensparplan der Deniz Bank AG. Der Bausparvertrag fängt mit 92 Monatsraten und einem Sparbeitrag von 500 Euro an. Der Guthabenzins beträgt 0,25 Prozent. Im Oktober 2022 wird der Vertrag zugeteilt, anschließend wird das Darlehen von 54.583 Euro 148 Monate mit jeweils 431 Euro getilgt. Nach 20 Jahren ist die Finanzierung erledigt.

          Bild: F.A.Z.

          Der Sparplan der Denizbank bietet für acht Jahre Laufzeit 2,8 Prozent Zinsen. Aus 96 (92 Monate bietet die Bank nicht an) Monatsraten je 500 Euro werden nach Steuern 52.188 Euro. Damit wird nur ein Darlehen in Höhe von 47.812 Euro benötigt. Für die Zinsen und die Tilgung dieses Darlehens in 144 Monaten stehen monatlich 428 Euro zur Verfügung. Das sind zum rechnerischen Ausgleich der Zahlungen 3 Euro weniger als beim Bausparvertrag. 428 Euro monatlich kosten Zins und Tilgung des Darlehens bei einem Zins von 4,4 Prozent. Das ist der Grenzzins. Liegt der Hypothekenzins Ende 2022, Anfang 2023 über 4,4 Prozent, ist die Bankenalternative teurer als die Bausparfinanzierung.

          Die Tabelle zeigt Grenzzinsen und Gesamtauszahlungen für unterschiedliche Gesamtlaufzeiten einer 100 000-Euro-Finanzierung. Dabei geht es immer um einen Wüstenrot-Bausparvertrag und die Kombination aus Deniz-Sparplan und Hypothek.

          Wie lange hält die Niedrigzinsphase an?

          Die Schlüsselfrage für den Anleger lautet also: Steigen die Hypothekenzinsen in den nächsten zehn Jahren über 4 Prozent oder nicht? Die Zusatzfrage: Steigen die Zinsen für rein nachrangige Hypothekendarlehen über 4 Prozent oder nicht? Zum Verständnis der Rangfolge: Im Grundbuch der Immobilie werden die Grundschulden und Hypotheken in einer bestimmten Reihenfolge eingetragen. Der erste Rang ist für die Kreditgeber sicherer. Er gilt in der Regel bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes.

          Dahinter wird es für die Gläubiger weniger sicher. Deshalb fordern Banken für rein nachrangige Darlehen, die bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes vergeben werden, einen Zuschlag von über einem Prozentpunkt auf den Zins. Anders die Bausparkassen: Sie verlangen für ihre nachrangigen Darlehen bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes keinen höheren Zins. Die Zusatzfrage, ob die Zinsen für rein nachrangige Hypotheken in den nächsten zehn Jahren über 4 Prozent steigen werden, heißt mit Blick auf Marktzinsen, die üblicherweise nur für erstrangige Hypotheken genannt werden: Steigen die Zinsen in den nächsten zehn Jahren über 3 Prozent?

          Nicht nur vorsichtige Zeitgenossen können sich heute ausmalen, dass die Zinsen in zehn Jahren wieder über dieser Marke liegen werden. Nur zur Erinnerung: Im Durchschnitt der vergangenen 35 Jahre lagen die erstrangigen Hypothekenzinsen bei effektiv 6,77 Prozent. Das Beispiel Japan lehrt andererseits, dass Niedrigzinsphasen auch länger als 20 Jahre dauern können. Dennoch: Die Grenzzinsen zeigen, dass gute Bausparverträge heute für die zinsgünstige Finanzierung späterer Immobilienprojekte eine sehr gute Wahl sind. Dies gilt besonders für die nachrangigen Finanzierungsteile.

          Testsieger bei den Kombikrediten

          Die gute Wahl ist bei den Bausparverträgen und (Bauspar-)Darlehen, die derzeit ohne Sparphase gerne von den Vermittlern „zur Zinssicherung“ in Finanzierungen eingebaut werden, nicht gegeben. Wenn Banken auch für Laufzeiten von 20 Jahren weniger als 2 Prozent Zins verlangen, sind preiswertere Angebote schwer möglich. Das gilt auch für Bausparkassen und ihre so genannten Kombikredite. Wie schrieb die Stiftung Warentest im Februar vergangenen Jahres: „Kombikredite mit Bausparverträgen sind mal supergünstig, mal sündhaft teuer – aber fast immer eine Mogelpackung. Eine Gesetzeslücke erlaubt es den Bausparkassen, mit irreführenden Effektivzinsen für Kombikredite zu werben. Darin fehlen verdeckte Kreditkosten von vielen tausend Euro. Deshalb sind die Kombikredite meist viel teurer, als Banken und Bausparkassen ihre Kunden glauben lassen.“

          Bockholt weiß auch hier Rat. Jeder Bauherr könne es sich ausrechnen lassen, ob der Kombikredit der Bausparkasse oder das Hypothekendarlehen der Bank günstiger ist. Der Bauherr legt dafür fest, wann das Darlehen endgültig getilgt sein soll. Zum Beispiel zum Renteneintritt: „Zu dieser Gesamtlaufzeit des Darlehens werden die Angebote der Banken und Sparkassen eingesammelt. Und der Kredit mit der niedrigsten Rate macht das Rennen.“

          Die Tabelle zeigt, dass bei einem Vergleich erstrangiger Darlehen ein Kombikredit einer guten Bausparkasse deutlich teurer ist als das Angebot einer guten Bank. Nur bei rein nachrangigen Darlehen mit langer Laufzeit ist der Kombikredit günstiger. Verglichen wurden Finanzierungsangebote der Wüstenrot & Württembergische AG und der Hypovereinsbank, dem nach Angaben der Stiftung Warentest zurzeit günstigsten überregionalen Anbieter von Hypothekendarlehen mit Filialnetz. Der Kredit: 100.000 Euro, die Laufzeiten bis zum Ende der Tilgung betragen 10, 15, 20 und 25 Jahre.

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