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Die Vermögensfrage : Die Immobilie als Kapitalanlage

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Genau hingeschaut: Der wahre Kaufpreis und die realen Miteinnahmen überraschen oft auf den zweiten Blick Bild: Matthias Lüdecke

Sparbuch, Aktien, Eigentum: Im Anlagenotstand denken viele über Wohnungskäufe nach. Lohnt sich der Einstieg noch? Vorsicht – die Kosten sind höher als gedacht. 

          Der Zins hat in den letzten zwei Jahren seine Funktion als Ertragskomponente für Geld- und Kapitalanlagen faktisch verloren, da er so gut wie nicht mehr existiert. Viele institutionelle Anleger haben sich für die Aktienmärkte entschieden, die privaten Anleger haben sich in Immobilien, insbesondere Eigentumswohnungen, finanziell engagiert. Das lässt sich einerseits an der Börsenentwicklung und andererseits an der Entwicklung der Immobilienpreise ablesen. Gleichwohl liegen noch Billionen Euro auf Spar- und Festgeldkonten. Für die Inhaber herrscht aktueller Anlagenotstand.

          Was ist zu tun? Jetzt noch in Aktien einsteigen? Bei den Börsen fragt sich der Anleger, ob er das Risiko eingehen kann, auf den Kurszug aufzuspringen, oder ob der nächste Crash droht. Erste warnende Stimmen gibt es. Kann das bei Immobilienanlagen auch passieren, nachdem auch die Immobilienpreise Höchststände erreicht haben? Lohnt sich der Einstieg in Immobilien jetzt also noch? Das kann man mit einem klaren „Jein“ beantworten. Tatsächlich muss die Frage anders gestellt werden. Unter welchen Voraussetzungen lohnt sich der Einstieg noch?

          Die vermietete Immobilie als Anlageobjekt soll natürlich Rendite bringen. Wie bei Aktienanlagen auch, bestehen bei Immobilien zwei Ertragskomponenten. Zum einem der Mietzins als laufende Ertragsquelle, zum anderen die Wertentwicklung. Aber zwei weitere Komponenten kommen hinzu, der Finanzierungshebel und steuerliche Vorteile in Form von Abschreibungsmöglichkeiten. Sie können insbesondere dann zu merklichen Steuerentlastungen führen, wenn Sonderabschreibungen, wie zum Beispiel bei denkmalgeschützten Gebäuden, in Anspruch genommen werden können.

          Die Finanzierung des Kaufpreises in voller Höhe oder anteilig ist dann interessant, wenn das für einen Immobilienkauf zur Verfügung stehende Eigenkapital anderweitig ertragreicher eingesetzt werden kann oder nicht ausreichend Eigenkapital zur Verfügung steht. Steuerliche und Finanzierungsaspekte sollen aber bei der weiteren Darstellung erst einmal außer Betracht bleiben, da sie die Rechnung erheblich verkomplizieren können.

          Konkretes Beispiel: Immobilien-Direktinvestment

          Zurück zur Ausgangsfrage, unter welchen Voraussetzung sich grundsätzlich der Einstieg in ein Immobilieninvestment lohnt: Da schließt sich gleich die nächste Frage an, nämlich welche Art der Immobilie und in welcher „Darreichungsform“. Zu nennen sind als Art die Wohnimmobilie und die Gewerbeimmobilie. Als Darreichungsform steht das Direktinvestment in Einzelobjekte oder in Teileigentum zur Verfügung oder die Beteiligung an einem Offenen oder Geschlossenen Immobilienfonds. Die Fondslösungen sollen im Weiteren nicht besprochen werden, da hier wieder andere Regeln zur Beurteilung der Rentabilität gelten.

          Wir gehen also davon aus, dass ein Immobilien-Direktinvestment angestrebt wird. Da stellt sich die nächste Frage, ob ein kurzfristiges Investment zur Diskussion steht: also der Kauf einer (unterbewerteten) Immobilie, ein Schnäppchen mit kurzfristigem Wertsteigerungspotential und Verkauf nach kurzer Haltedauer, wenn sich das Wertsteigerungspotential realisieren lässt. Dabei wird dann die Versteuerung des Veräußerungsgewinns in Kauf genommen.

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