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Die Vermögensfrage : Die Immobilie als Kapitalanlage

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Was sind inflationsgeschützte Miteinnahmen?

Die hier errechnete tatsächliche Rendite wäre im aktuellen Marktumfeld noch akzeptabel. Die Überlegungen sind an dieser Stelle aber noch unvollständig. Bisher wurde nur der aktuelle Stand der Kennzahlen betrachtet. Bei einem langfristigen Engagement sind natürlich die Entwicklungsperspektiven von wesentlicher Bedeutung. In diesem Fall sind es die mögliche Entwicklung der Mieten und der nicht umlagefähigen Kosten. Man muss also bewerten, ob die aktuell erzielte oder erzielbare Miete schon am Anschlag ist, im Vergleich zur Marktvergleichsmiete des Objektstandortes.

Dann wäre – unabhängig von politischen Eingriffen in die Mietverhältnisse wie durch die in der Umsetzung befindliche Mietpreisbremse – mit einer sinkenden Mietrendite zu rechnen, weil die Miete dann möglicherweise nicht im Gleichschritt angepasst werden könnte. Die Entwicklung der nicht umlagefähigen Kosten ist im Wesentlichen bestimmt durch den Gebäudezustand. Basiert der aktuell günstige Mietmultiplikator eines Kaufangebotes gegebenenfalls auf einem erkennbaren Renovierungsstau des Objektes, dann ist mit einer nachhaltig sinkenden Mietrendite zu rechnen.

Damit ist auch ein Risikofaktor der Anlage in Immobilien angesprochen. Wie bei anderen Anlageformen auch muss eine Risikobetrachtung der Investition vorgenommen werden. Der in der Anlageberatung häufig verwendete Begriff des Inflationsschutzes von Sachwertanlagen, zu denen die Immobilie zählt, ist zwar grundsätzlich gegeben. Eine Automatik besteht aber nicht. Im Einzelfall kann, wenn nicht alle Bestimmungsfaktoren überprüft wurden, das Ziel des Inflationsschutzes nicht erreicht werden.

Was heißt in diesem Zusammenhang überhaupt Inflationsschutz? Inflationsgeschützt sein soll einmal der Ertrag, das sind die Mieteinnahmen, die im Vergleich zur Entwicklung des Lebenshaltungskostenindex stehen. Das ist derzeit kein erkennbares Problem. Die Mieten als Teil des Lebenshaltungskostenindex sind gestiegen, durch die Senkung anderer Preise, etwa von Energiekosten jedoch im Index nicht durchschlagend. Daneben gibt es die „Inflation“ der Vermögenswerte, die, wie eingangs erwähnt, im Hinblick auf Immobilien bereits eingetreten ist. Damit schließt sich der Kreis der angestellten Betrachtung zur Einschätzung der Kaufpreise.

Restrisiko Mietnomaden oder Leerstand

Die Betrachtung der Immobilie als Kapitalanlage wäre jedoch nicht vollständig, wenn man nicht den Vergleich zu anderen Anlageklassen, wie beispielsweise Aktien zieht. Im Vergleich zu Aktien ist die Volatilität, das heißt die (tägliche) Schwankung der Wertentwicklung gering und damit auch der Stressfaktor, da die Kurse nicht wie bei anderen Anlagen täglich festgestellt werden. Aber Volatilität in den Mietentwicklungen kann auch durch kurzfristige Ereignisse entstehen, die nicht marktgetrieben sind, beispielsweise durch kurzfristig eintretende Instandhaltungsmaßnahmen, Mietausfall durch Nichtzahlung (Mietnomaden) oder auch ein Leerstandrisiko (besonders bei ungünstigen Standorten).

In Bezug auf Ereignisse, die einen Aktienkurs kurzfristig antreiben können ist auch bei einer Immobilienanlage eine solche Möglichkeit nicht ausgeschlossen. Wenn zum Beispiel die Eigentumswohnung an einen Eigennutzer verkauft werden kann, der in der Regel bereit ist, einen höheren Kaufpreis zu zahlen als der Immobilieninvestor.

Wer also über ein Immobilienengagement nachdenkt sollte eines beherzigen: Auch in Zeiten des Anlagenotstands sollte es vorab sorgsam statisch, aber auch auf der Zeitschiene geprüft werden.

Der Verfasser ist Geschäftsführer der Analytica Finanz Research GmbH in Bad Homburg.

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