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Die Vermögensfrage : Die Immobilie als Kapitalanlage

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Da diese Schnäppchen vor allem in Zeiten starker Nachfrage selten sind, ist es keine wirkliche Alternative. Eher schon die etwas längerfristige Perspektive mit einer Haltedauer von 10 Jahren und mehr. Dann ist eine Wertsteigerung wahrscheinlicher und bei Verkauf der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Geht es darum, einen Mietzins zu erzielen, also einen laufenden Ertrag, steht die langfristige Anlageperspektive im Fokus und der Veräußerungsertrag steht hintan.

Auf den zweiten Blick: Mietrendite sinkt um 30 Prozent

Wann ergibt der Erwerb also wirtschaftlich Sinn? Wenn die eigenen Vorstellungen von Rendite erreicht werden können. Als erste Näherung zur Rentabilitätsbeurteilung von Immobilien gilt der sogenannte „Mietmultiplikator“. Er errechnet sich aus dem Monatszins je Quadratmeter Mietfläche hochgerechnet auf Jahresbasis und ins Verhältnis gesetzt zum geforderten Kaufpreis je Quadratmeter. Wir sprechen hier zunächst von der Nettomiete (Kaltmiete ohne Nebenkosten). Ein Beispiel: Die Monatsmiete/qm beträgt 10 Euro entsprechend 120 Euro Jahresmiete/qm. Der geforderte Kaufpreis beträgt 2400 Euro/qm.

Daraus errechnet sich der Mietmultiplikator wie folgt: 2400 geteilt durch 120 ergibt den Wert 20. Bezogen auf ein Angebot zum Kauf einer Eigentumswohnung mit 80 qm Mietfläche wären das 9600 Euro Jahresmiete und ein Kaufpreis von 192.000 Euro. Der Mietmultiplikator ist in diesem Fall also 20 und damit die Mietrendite. Diese Zahl erschließt sich aber eher, wenn man sie in Prozent umrechnet. Das wäre dann eine Rendite von 5 Prozent jährlich. Sofort kaufen! Oder? Wir sind noch nicht am Ende der Überlegungen, denn der Kaufpreis ist nicht der tatsächliche, er ist höher und die tatsächliche Miete ist dafür niedriger. Zu beachten sind die Kaufnebenkosten und die Mietnebenkosten.

Wenn es bei dem Kaufpreis von 192.000 Euro bleibt, kommen in jedem Fall die Grunderwerbsteuer (unterschiedlich in den Bundesländern zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Schleswig-Holstein), die Notar-Beurkundungskosten, die Eintragungsgebühren beim Grundbuchamt und häufig auch noch eine Maklercourtage von fast 6 Prozent hinzu. Wie sieht die Rechnung jetzt aus? Zum Kaufpreis sind hinzu zu addieren 9600 Euro Grunderwerbsteuer (mittlerer Wert 5 Prozent wie in Rheinland-Pfalz), 2000 Euro Notar und Grundbuch (1 Prozent) und 11.500 Euro Makler. Das ergibt einen Bruttokaufpreis von 215.100 Euro.

Jetzt fehlt noch die Berechnung der tatsächlichen Miete. Der Mieter zahlt zwar den größten Teil der Nebenkosten, es verbleibt aber noch ein merklicher Teil nicht umlagefähiger Kosten, für Instandhaltungen, beim Wohnungseigentümer. Wenn man in unserem Beispiel diesen Differenzwert realistischer Weise mit 150 Euro im Monat ansetzt, sind wir bei einer Jahresnettomiete von 7800 Euro angekommen. Daraus errechnet sich ein Mietmultiplikator von 27,6 entsprechend einer Rendite von 3,6 Prozent jährlich. Die Mietrendite ist folglich um 28 Prozent niedriger als auf den ersten Blick zu erwarten. Für eine erste Überschlagsrechnung zu Objektvergleichen kann man näherungsweise von einem rund 30-prozentigen Abschlag ausgehen.

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