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Vermögensfrage : Wie Sparpläne mit Immobilien und Krediten gelingen

„Ich habe noch einen tollen Sparplan für dich...“ Bild: Kai

Wenn die Preise der Liegenschaften stimmen, kommen wegen der günstigen Kreditzinsen hohe Gesamtrenditen heraus.

          6 Min.

          Die traditionellen Kapitalversicherungen spielen bei der Finanzierung vermieteter Immobilien keine Rolle mehr. Seit dem Beschluss des Bundesfinanzministers, die Erträge aller Policen, die nach dem 1. Januar 2005 abgeschlossen worden sind beziehungsweise in Zukunft abgeschlossen werden, mindestens zur Hälfte der persönlichen Besteuerung zu unterwerfen, ist das beliebte Steuersparmodell aus den Regalen der Vermittler und Vertreter verschwunden.

          Volker Looman
          Freier Autor in der Wirtschaft.

          Das heißt nicht, dass Kapitalversicherungen im Kreditgeschäft aus der Mode gekommen sind. Ganz im Gegenteil: Die Verknüpfung von Krediten und Policen ist weiter an der Tagesordnung. Nur greifen die Verkäufer seit einiger Zeit zu anderen Produkten. Im Moment sind fondsgebundene Rentenversicherungen der große Renner. Dahinter verbergen sich üblicherweise Aktiensparpläne, so dass die Privatleute mit geliehenem Geld an der Börse spekulieren. Die Chancen und Risiken des Zinsdifferenzgeschäftes werden in folgendem Beispiel deutlich.

          Immobilie auf Pump mit Ehe-Ersparnis

          Eine 45 Jahre alte Anwältin, die in einer großen Kanzlei tätig ist und pro Jahr etwa 120.000 Euro verdient, möchte mit ihrem Mann, einem selbständigen Arzt, ein eheliches Steuersparmodell auf die Beine stellen. Sie will eine Immobilie kaufen und das Objekt als Praxisraum an ihren Mann vermieten. So möchte das Ehepaar zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen. Die monatlichen Mieten, die der Mediziner bisher an „ungeliebte“ Fremde bezahlt hat, sollen in Zukunft in der Familie bleiben, und die beiden Freiberufler hoffen, mit der Anlage die private Altersversorgung aufbessern zu können.

          Das Geschäft ist aus Sicht der Anwältin der klassische Kauf einer Immobilie auf Pump. Das Objekt soll etwa 530.000 Euro kosten, in diesem Betrag sind alle Nebenkosten enthalten. Von dieser Summe können vier Fünftel mit jährlich zwei Prozent abgeschrieben werden, so dass die Mieten bis zu einem Jahresbetrag von 8480 Euro steuerfrei bleiben. Der monatliche Ertrag wird auf 2500 Euro veranschlagt. Davon sollen nach Abzug von Betriebs- und Instandhaltungskosten etwa 2000 Euro übrig bleiben. Die Praxis wird 20 Jahre im Familienbesitz bleiben, weil der Arzt knapp 48 Jahre alt ist. Danach kann die Immobilie, so hoffen die Freiberufler, für 500.000 Euro verkauft werden. Die jährliche Rendite der Praxis beträgt 4,5 Prozent vor Steuern. Nach dem Abzug der Steuern bleiben für die Juristin jährlich 3,1 Prozent übrig.

          Aus dem Blickwinkel der Anwältin soll die Rendite steigen. Das liegt nicht an dem Versuch, die Mieten oder den Endwert in die Höhe zu treiben, sondern an dem Umstand, dass die Frau eine Hypothek aufnehmen muss. Sie hat lediglich 100.000 Euro auf der hohen Kante, so dass die Hausbank die offenen 400.000 Euro in Form eines Kredites beisteuern muss. Das wird im vorliegenden Fall kein Problem sein. Die beiden Anleger stehen bei der Bank hoch im Kurs, und das Institut hofft auf ertragreiche Geschäfte.

          Direkte Einsatz des Eigenkapitals

          Die erste Möglichkeit, das Objekt zu finanzieren, sind der direkte Einsatz des Eigenkapitals (100.000 Euro) und die direkte Rückzahlung der Fremdmittel (400.000 Euro). Die Schulden werden zum Kurs von 100 Prozent aufgenommen, der aktuelle Nominalzins von drei Prozent pro Jahr wird auf zehn Jahre festgeschrieben, danach wird zur Vorsicht mit einem jährlichen Anschlusszins von vier Prozent weiter gerechnet. Wenn die Zahlen stimmen, muss die Anlegerin der Bank insgesamt 240 Monatsraten von jeweils 2433 Euro auf den Tisch blättern, um nach 20 Jahren schuldenfrei zu sein.

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