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Vermögensfrage : Vor Eigenheimfinanzierung kommt Vermögensanalyse

  • -Aktualisiert am

Bild: F.A.Z.-Kai

Die Finanzierung eines Hauses ist in der Theorie einfach. Trotzdem ist sie mehr als die Suche nach dem günstigsten Zinssatz. Vielmehr stellt sich die Frage: Zurückhalten eines Notgroschens oder voller Einsatz des Eigenkapitals?

          5 Min.

          Die Finanzierung des Eigenheims ist in der Theorie einfach. Wer keine Risiken eingehen will, setzt so viel Eigenkapital wie möglich ein und zahlt Schulden, die in einem Zeitraum von 15 bis 20 Jahren tilgbar sind, so schnell wie möglich zurück. Der Grund ist die Tatsache, dass Kredite in der Regel „teurer“ als Kapitalanlagen sind. Die jährlichen Sollzinsen sind höher als die entsprechenden Habenzinsen, so dass es keinen Sinn hat, andere Wege zu beschreiten. In der Praxis sieht die Welt jedoch anders aus. Es gibt viele Anleger, die ihr bestehendes Vermögen nicht oder nur teilweise antasten. Genauso wird die Rückzahlung der Kredite in die Länge gezogen, um die monatliche Belastung zu senken. Schließlich werden bei der Rückzahlung fragwürdige Wege eingeschlagen, um vermeintliche Schnäppchen zu machen. So ist es kein Wunder, dass viele Mieter vor lauter Bäumen den Wald nicht mehr sehen und den Überblick verlieren. Die Probleme und Schwierigkeiten werden in folgendem Beispiel deutlich.

          Ein Betriebswirt ist 34 Jahre alt und mit einer Ärztin verheiratet, die zwei Jahre jünger ist. Das Paar hat zwei Kinder, die vier und zwei Jahre alt sind. Die Eltern haben ein Nettoeinkommen von 4500 Euro pro Monat. Das aktuelle Vermögen besteht aus fünf Posten. Auf dem Girokonto liegen 10.000 Euro. Der Pfandbrief hat einen Nominalwert von 20.000 Euro und einen Kurswert von 108 Prozent. Der Bausparvertrag über 30.000 Euro ist zu 50 Prozent angespart und wird in Kürze zugeteilt werden. Die Ärztin hat in die Ehe eine Rentenpolice mitgebracht, die zurzeit etwa 18.000 Euro wert ist. Vor fünf Jahren hat der Betriebswirt eine Kapitallebensversicherung über 100.000 Euro abgeschlossen, deren heutiger Rückkaufswert bei ungefähr 10.000 Euro liegt. Der Marktwert aller Verträge beträgt also 75 000 Euro.

          Kredit, Altersvorsorge und Risikoabsicherung als feste Einheit

          Die Familie interessiert sich für ein Haus, das 325.000 Euro kostet. Folglich ist ein Kredit von 250.000 Euro nötig. Das Ehepaar hat in ersten Gesprächen mit Banken erfahren, dass Hypotheken mit einer Zinsbindung von 15 Jahren zurzeit etwa 5 Prozent pro Jahr kosten. Einschließlich der üblichen Anfangstilgung von 1 Prozent läge die monatliche Rate für Zins und Tilgung bei 1250 Euro, und das erscheint dem Ehepaar tragbar, weil die monatliche Miete zurzeit bereits 900 Euro beträgt. Hinzu kommen die Prämien für die Kapitalversicherungen.

          Bei näherer Betrachtung der Dinge stellen sich aber nicht nur dem Ehepaar, sondern auch dem kundigen Betrachter viele Fragen. Zunächst geht es um die Überlegung, wie viel Eigenkapital eingesetzt werden soll. Sollen wirklich alle Verträge „versilbert“ werden? Oder ist es sinnvoll, einen gewissen Betrag als Notgroschen zurückzuhalten? Dann ist die Frage zu beantworten, wie der Kredit - egal wie hoch - getilgt wird. Soll er direkt zurückgeführt werden, oder sind alternative Geldanlagen ein Thema? Schließlich stellt sich die Frage, wie sich die Eltern bei Berufsunfähigkeit und Tod absichern wollen.

          Die einzelnen Fragen zeigen in aller Deutlichkeit, dass die Finanzierung des Eigenheims mehr ist als die Suche nach dem günstigsten Zinssatz. In der Regel ist der Wunsch, in Kürze ein Haus zu bauen oder zu kaufen, der richtige Anlass zur großen Kehrwoche, wie man in Schwaben sagt. Da muss nicht nur die Gasse gefegt werden, sondern müssen auch der Keller und das Treppenhaus geschrubbt werden. Übertragen auf die Finanzierung heißt das, dass der Kredit, die Altersvorsorge und die Risikoabsicherung eine feste Einheit bilden.

          Monatliche Rate bis zum Anschlag steigern

          Im vorliegenden Fall kann der Pfandbrief als Notgroschen dienen. Er ist mit einem Nominalzins von 5 Prozent ausgestattet, hat zurzeit einen Marktwert von 108 Prozent und wird in fünf Jahren zur Rückzahlung fällig. Das führt zu einer Rendite von 3,24 Prozent vor Steuern und knapp 2 Prozent nach Steuern. Die Rentabilität ist höher als beim Bargeld und dem Bausparvertrag, so dass sich der Pfandbrief als Reserve anbietet. Hinzu kommt die Tatsache, dass das Wertpapier jederzeit an der Börse eingelöst werden kann.

          Durch den „Wegfall“ der knapp 22.000 Euro erhöht sich der Kreditbedarf auf 272.000 Euro. Nun wird es spannend, weil die Frage im Raum steht, in welcher Zeit und wie der Betrag getilgt werden soll. Die beiden Extreme heißen - vereinfacht ausgedrückt - Chance oder Sicherheit. Der erste Weg bedeutet, eine Festhypothek von 325.000 Euro aufzunehmen, nur Zinsen zu bezahlen, die restlichen Geldanlagen in Aktien umzuschichten und bis ins Rentenalter jeden Monat weiteres Geld in Aktien zu investieren. Dann wird der Kredit aus dem Aktiendepot getilgt.

          Bei dem zweiten Weg werden die Restverträge ebenfalls aufgelöst, aber zur Minimierung der Hypothek verwendet. Kündbar sind Verträge im Wert von 53.000 Euro, so dass 272.000 Euro zu verzinsen und tilgen sind. Bei dieser Lösung würde aber die anfängliche Tilgung von einem Prozent in den Abgrund führen, weil die Laufzeit bei 36 Jahren liegt, der Ingenieur also bis zum 70. Geburtstag beschäftigt wäre, die Schulden abzustottern. Folglich sollten die Eltern die monatliche Rate für Zins und Tilgung bis zum Anschlag steigern. Bei einer Rate von beispielsweise 2000 Euro, die 44 Prozent des heutigen Nettoeinkommens entsprechen, wäre der Kredit nach 17 Jahren getilgt. Dann hätte das Ehepaar noch rund 15 Jahre, um freies Kapital für die Altersversorgung aufzubauen.

          Wer auf die Börse setzt, muss radikal sein

          Die beiden Vorschläge stehen für die Extreme. Die Welt ist jedoch weder weiß noch schwarz, sondern besteht aus Grautönen. Entsprechend gibt es viele Lösungen. Wichtig ist nur die Erkenntnis, dass die bestehenden Geldanlagen weniger als 5 Prozent bringen und der geplante Kredit mehr als 5 Prozent kostet. Das heißt in der Folge, dass sich Bauherren, die sich das Leben einfach machen wollen und Wert auf Sicherheit legen, auf drei Dinge konzentrieren. Sie nehmen den Bausparvertrag in Anspruch, weil der Zinssatz für das Darlehen, das in Kürze zugeteilt wird, mit 3,75 Prozent konkurrenzlos günstig ist. Sie kündigen beide Versicherungen, weil deren Renditen unter 4 Prozent liegen, und setzen die Rückkaufswerte als Eigenkapital ein. Das Bargeld wird selbstverständlich eingesetzt, weil die Habenzinsen auf dem Girokonto jämmerlich sind. Die beiden Kredite, sowohl der Bausparkredit als auch die Hypothek, werden so schnell wie möglich getilgt.

          Wer auf die Börse setzt, sollte ebenfalls radikal sein. Er löst alle Verträge auf und schichtet die 55.000 Euro in Aktien um. Er nimmt 325 000 Euro auf und bezahlt bei einem Nominalzins von 5 Prozent monatlich 1354 Euro an die Bank. Schließlich wird er die monatliche Schmerzgrenze für Wohnen und Vorsorge ermitteln und die Differenz zur Zinsrate in Aktien stecken. Bei einem Limit von 2000 Euro würden jeden Monat etwa 650 Euro in bestimmte Aktienfonds fließen. Die kritische Rendite der Aktiensparpläne beträgt 6,15 Prozent vor Steuern. Bei diesem Satz hat der Anleger nach 17 Jahren so viel Geld auf dem Konto, dass die Hypothek (325.000 Euro) getilgt werden könnte. Laufen die Aktien besser, wird sich der Anleger freuen. Sonst wird er im Regen stehen.

          In beiden Fällen ist die Finanzierung des Eigenheims aber noch nicht rund. Erstens geht es ab dem 18. Jahr mit dem Aufbau der Altersversorgung weiter, und zweitens steht die Frage im Raum, wie die Versorgung bei Berufsunfähigkeit und Tod aussieht. Damit werden sich im vorliegenden Fall beide Partner beschäftigen müssen, weil das Haus und die Altersvorsorge auf zwei Einkommen aufgebaut wird. Das wird in der Praxis viel zu wenig beachtet, vor allem in Haushalten, in denen die Ehefrau nicht voll erwerbstätig ist, weil sie sich zu Hause um die Kinder kümmert. Im vorliegenden Fall kostet eine monatliche Rente bei Berufsunfähigkeit etwa 50 Euro, und die Absicherung bei Tod kostet pro 100.000 Euro fünf Euro. Das sind Zusatzkosten, um die viele Mieter einen Bogen machen, doch sie sollten die Risiken nicht auf die leichte Schulter nehmen, weil sonst das ganze Gebäude, sowohl das Wohnen als auch die Vorsorge, mächtig ins Wanken geraten, in einigen Fällen sogar zusammenbrechen wird.

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